Cour d’appel de Douai, chambre 8 section 4, 5 mars 2026, n° 24/03933. La juridiction statue sur les conséquences d’un congé donné par un locataire et son maintien dans les lieux. Elle examine également l’incidence d’un arrêté d’insalubrité sur les obligations des parties.
Par bail du 16 mai 2018, un locataire occupe un logement. Il délivre un congé par lettre remise en main propre le 4 août 2020 pour quitter les lieux le 31 août. Le bailleur restitue la caution. Le locataire se maintient pourtant dans le logement. Le bailleur notifie ensuite un congé pour vente en janvier 2021, puis assigne en expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation. Le logement fait l’objet d’un arrêté de danger imminent en décembre 2022 puis d’un arrêté d’insalubrité en mars 2023. En première instance, le juge constate la résiliation du bail à la date du 31 août 2020, ordonne l’expulsion et condamne le locataire au paiement d’indemnités d’occupation. Le locataire fait appel.
La question est de savoir si le congé du locataire, accepté par le bailleur, a mis fin irrévocablement au bail. Il s’agit également de déterminer les effets de l’insalubrité sur les obligations du bailleur envers un occupant sans titre. La cour confirme le jugement. Elle estime que le congé est devenu irrévocable et que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre. L’insalubrité ne libère pas ce dernier du paiement d’une indemnité d’occupation.
**L’irrévocabilité du congé émanant du locataire**
Le raisonnement de la cour repose sur l’acceptation du congé par le bailleur. Le locataire avait invoqué un délai de préavis d’un mois, inapplicable en l’espèce. Le bailleur a pourtant pris acte de ce congé et a restitué la caution. Cette acceptation rend le congé irrévocable. Le locataire ne peut plus se rétracter unilatéralement. Son maintien dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé le place dans la situation d’occupant sans titre. La cour rejette l’argument d’un bail verbal. Le simple encaissement de loyers par le bailleur après le congé ne suffit pas à établir un nouvel accord. La délivrance ultérieure d’un congé pour vente par le bailleur est superfétatoire et ne traduit pas une volonté de renouveler le bail.
Cette solution est conforme à la jurisprudence sur la nature du congé. Il a été jugé que : « Le congé du bail est en outre un acte unilatéral irrévocable dont le locataire ne peut se rétracter sauf accord du bailleur. » (Tribunal judiciaire, JCP Amiens, 2025-12-11, n°25/00854). La décision commentée applique strictement ce principe. L’accord du bailleur, matérialisé par la restitution de la caution, est ici caractérisé. La cour en déduit avec rigueur que toute occupation postérieure est dépourvue de titre.
**Les obligations du bailleur face à un occupant sans titre**
Le locataire invoquait l’insalubrité du logement pour contester son obligation de libérer les lieux et pour réclamer des dommages-intérêts. La cour écarte ce moyen. Elle rappelle que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 31 août 2020. Dès lors, le bailleur n’a plus d’obligation contractuelle à son égard. Le lien contractuel étant rompu, le locataire ne peut se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations de délivrer un logement décent. La cour relève aussi que l’occupant a contribué à la dégradation des lieux. Il ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude pour obtenir une indemnisation.
Cette analyse est renforcée par la jurisprudence sur l’indemnité d’occupation. Il a été jugé que : « L’occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle. » (Tribunal judiciaire, PCP JCP fond, 2025-07-10, n°24/10880). La cour fonde précisément la condamnation au paiement d’une indemnité sur ce préjudice. La qualification d’occupant sans titre est essentielle pour écarter toute exception tirée du contrat de bail.
**Le maintien de l’obligation de payer une indemnité malgré l’insalubrité**
La cour valide la décision du premier juge qui avait fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer. Elle confirme aussi la déduction de la période correspondant à l’arrêté d’insalubrité, où aucune indemnité n’était due. Le locataire soutenait que l’insalubrité devait suspendre toute obligation pécuniaire. La cour rejette cette argumentation. Elle considère que l’obligation de payer une indemnité d’occupation, distincte du loyer, subsiste en principe. La suspension n’est justifiée que pour la période où l’arrêté rendait le logement inhabitable. La charge de la preuve du paiement incombe à l’occupant, qui ne l’a pas rapportée.
Cette position est en cohérence avec la jurisprudence relative aux effets des arrêtés d’insalubrité. Il a été jugé que : « Dès lors qu’aucun arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’est pris en application de l’article L511-11 du code de la construction et de l’habitation, […] [les locataires] ne sont pas recevables à invoquer les dispositions de l’article L521-2 du même code pour solliciter la suspension du paiement du loyer ou de l’indemnité d’occupation. » (Tribunal judiciaire, PCP JCP fond, 2024-05-29, n°22/07137). La décision commentée opère une distinction temporelle nette. Elle admet la suspension uniquement pour la période couverte par l’arrêté, confirmant que ce dernier ne remet pas en cause la dette d’occupation antérieure ou postérieure.
**La portée de la distinction entre rapports contractuels et quasi-délictuels**
La solution consacre une séparation nette entre le régime contractuel et la situation d’occupation sans titre. La rupture du bail par congé accepté transforme la nature des rapports. Le propriétaire n’est plus tenu des obligations de l’article 1719 du code civil ou de la loi de 1989. Sa seule obligation résiduelle est de ne pas troubler une occupation qu’il tolérerait. En revanche, l’occupant sans titre engage sa responsabilité quasi-délictuelle. Il doit réparer le préjudice causé par la privation de jouissance. L’indemnité d’occupation est la mesure de cette réparation. L’insalubrité, si elle est imputable au bailleur, pourrait fonder une action en responsabilité distincte. Elle n’affecte pas le principe de l’indemnité due pour l’occupation indue.
Cette jurisprudence rappelle l’importance de la date de rupture du lien contractuel. Elle limite les possibilités pour un locataire de se maintenir dans les lieux après un congé, même si le logement présente des vices. Elle protège le propriétaire contre les occupations prolongées sans accord. Elle précise aussi les conditions de la suspension des paiements en cas d’insalubrité. La suspension n’est automatique que pour la période de validité de l’arrêté. La charge de la preuve du paiement pèse toujours sur l’occupant. Cette décision assure une sécurité juridique pour les propriétaires face aux occupants sans titre.
Cour d’appel de Douai, chambre 8 section 4, 5 mars 2026, n° 24/03933. La juridiction statue sur les conséquences d’un congé donné par un locataire et son maintien dans les lieux. Elle examine également l’incidence d’un arrêté d’insalubrité sur les obligations des parties.
Par bail du 16 mai 2018, un locataire occupe un logement. Il délivre un congé par lettre remise en main propre le 4 août 2020 pour quitter les lieux le 31 août. Le bailleur restitue la caution. Le locataire se maintient pourtant dans le logement. Le bailleur notifie ensuite un congé pour vente en janvier 2021, puis assigne en expulsion et en paiement d’indemnités d’occupation. Le logement fait l’objet d’un arrêté de danger imminent en décembre 2022 puis d’un arrêté d’insalubrité en mars 2023. En première instance, le juge constate la résiliation du bail à la date du 31 août 2020, ordonne l’expulsion et condamne le locataire au paiement d’indemnités d’occupation. Le locataire fait appel.
La question est de savoir si le congé du locataire, accepté par le bailleur, a mis fin irrévocablement au bail. Il s’agit également de déterminer les effets de l’insalubrité sur les obligations du bailleur envers un occupant sans titre. La cour confirme le jugement. Elle estime que le congé est devenu irrévocable et que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre. L’insalubrité ne libère pas ce dernier du paiement d’une indemnité d’occupation.
**L’irrévocabilité du congé émanant du locataire**
Le raisonnement de la cour repose sur l’acceptation du congé par le bailleur. Le locataire avait invoqué un délai de préavis d’un mois, inapplicable en l’espèce. Le bailleur a pourtant pris acte de ce congé et a restitué la caution. Cette acceptation rend le congé irrévocable. Le locataire ne peut plus se rétracter unilatéralement. Son maintien dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé le place dans la situation d’occupant sans titre. La cour rejette l’argument d’un bail verbal. Le simple encaissement de loyers par le bailleur après le congé ne suffit pas à établir un nouvel accord. La délivrance ultérieure d’un congé pour vente par le bailleur est superfétatoire et ne traduit pas une volonté de renouveler le bail.
Cette solution est conforme à la jurisprudence sur la nature du congé. Il a été jugé que : « Le congé du bail est en outre un acte unilatéral irrévocable dont le locataire ne peut se rétracter sauf accord du bailleur. » (Tribunal judiciaire, JCP Amiens, 2025-12-11, n°25/00854). La décision commentée applique strictement ce principe. L’accord du bailleur, matérialisé par la restitution de la caution, est ici caractérisé. La cour en déduit avec rigueur que toute occupation postérieure est dépourvue de titre.
**Les obligations du bailleur face à un occupant sans titre**
Le locataire invoquait l’insalubrité du logement pour contester son obligation de libérer les lieux et pour réclamer des dommages-intérêts. La cour écarte ce moyen. Elle rappelle que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 31 août 2020. Dès lors, le bailleur n’a plus d’obligation contractuelle à son égard. Le lien contractuel étant rompu, le locataire ne peut se prévaloir des manquements du bailleur à ses obligations de délivrer un logement décent. La cour relève aussi que l’occupant a contribué à la dégradation des lieux. Il ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude pour obtenir une indemnisation.
Cette analyse est renforcée par la jurisprudence sur l’indemnité d’occupation. Il a été jugé que : « L’occupation des lieux sans droit ni titre crée un préjudice au propriétaire privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien qui justifie de lui allouer une indemnité d’occupation, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle. » (Tribunal judiciaire, PCP JCP fond, 2025-07-10, n°24/10880). La cour fonde précisément la condamnation au paiement d’une indemnité sur ce préjudice. La qualification d’occupant sans titre est essentielle pour écarter toute exception tirée du contrat de bail.
**Le maintien de l’obligation de payer une indemnité malgré l’insalubrité**
La cour valide la décision du premier juge qui avait fixé l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer. Elle confirme aussi la déduction de la période correspondant à l’arrêté d’insalubrité, où aucune indemnité n’était due. Le locataire soutenait que l’insalubrité devait suspendre toute obligation pécuniaire. La cour rejette cette argumentation. Elle considère que l’obligation de payer une indemnité d’occupation, distincte du loyer, subsiste en principe. La suspension n’est justifiée que pour la période où l’arrêté rendait le logement inhabitable. La charge de la preuve du paiement incombe à l’occupant, qui ne l’a pas rapportée.
Cette position est en cohérence avec la jurisprudence relative aux effets des arrêtés d’insalubrité. Il a été jugé que : « Dès lors qu’aucun arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité n’est pris en application de l’article L511-11 du code de la construction et de l’habitation, […] [les locataires] ne sont pas recevables à invoquer les dispositions de l’article L521-2 du même code pour solliciter la suspension du paiement du loyer ou de l’indemnité d’occupation. » (Tribunal judiciaire, PCP JCP fond, 2024-05-29, n°22/07137). La décision commentée opère une distinction temporelle nette. Elle admet la suspension uniquement pour la période couverte par l’arrêté, confirmant que ce dernier ne remet pas en cause la dette d’occupation antérieure ou postérieure.
**La portée de la distinction entre rapports contractuels et quasi-délictuels**
La solution consacre une séparation nette entre le régime contractuel et la situation d’occupation sans titre. La rupture du bail par congé accepté transforme la nature des rapports. Le propriétaire n’est plus tenu des obligations de l’article 1719 du code civil ou de la loi de 1989. Sa seule obligation résiduelle est de ne pas troubler une occupation qu’il tolérerait. En revanche, l’occupant sans titre engage sa responsabilité quasi-délictuelle. Il doit réparer le préjudice causé par la privation de jouissance. L’indemnité d’occupation est la mesure de cette réparation. L’insalubrité, si elle est imputable au bailleur, pourrait fonder une action en responsabilité distincte. Elle n’affecte pas le principe de l’indemnité due pour l’occupation indue.
Cette jurisprudence rappelle l’importance de la date de rupture du lien contractuel. Elle limite les possibilités pour un locataire de se maintenir dans les lieux après un congé, même si le logement présente des vices. Elle protège le propriétaire contre les occupations prolongées sans accord. Elle précise aussi les conditions de la suspension des paiements en cas d’insalubrité. La suspension n’est automatique que pour la période de validité de l’arrêté. La charge de la preuve du paiement pèse toujours sur l’occupant. Cette décision assure une sécurité juridique pour les propriétaires face aux occupants sans titre.