Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 4 mars 2026, n°23/15030
L’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 4 mars 2026 se prononce sur la validité d’une résolution d’assemblée générale de copropriété ayant accordé à certains copropriétaires un droit de jouissance privative sur des emplacements de stationnement, parties communes. Les propriétaires d’un lot, défaits en première instance, demandaient l’annulation de cette résolution pour vice de majorité. La Cour d’appel infirme le jugement et prononce cette annulation. Elle estime que la résolution, bien que présentée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, n’a pas recueilli la majorité requise des copropriétaires, un abstentionniste ne pouvant être compté comme un vote favorable. La décision écarte ainsi la solution du premier juge qui validait l’opération au motif que la contrepartie financière évitait toute rupture d’égalité. L’arrêt tranche une question classique de droit de la copropriété relative au calcul des majorités et à la portée de l’abstention.
L’arrêt procède à une application stricte des conditions de majorité posées par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour rappelle que la décision d’accorder un droit de jouissance exclusive sur une partie commune relève de cette majorité qualifiée, soit « la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix ». En l’espèce, trois copropriétaires sur six, représentant 720/1000e des voix, ont voté pour, tandis qu’un quatrième s’est abstenu. La Cour constate que « ce dernier ne peut être considéré comme un vote pour ». Dès lors, si la condition des deux tiers des voix est remplie, « celle de la majorité à savoir 4 ne l’est pas ». La résolution est donc annulée. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse d’assimiler l’abstention à un vote favorable, préservant ainsi le caractère protecteur des règles de majorité. L’arrêt rappelle utilement le formalisme attaché au calcul des voix et des membres, garantie essentielle pour les droits des minoritaires.
La décision présente une portée pratique certaine en clarifiant les conditions de validité des délibérations. Elle réaffirme le principe selon lequel l’abstention ne peut combler un déficit de voix exprimées favorables. Cette rigueur interprétative évite toute dilution des exigences légales par des pratiques assemblées parfois approximatives. Toutefois, la solution peut paraître sévère au regard des spécificités de l’espèce. Le premier juge avait validé l’opération en considérant que la vente du droit de jouissance pour un prix non dérisoire constituait une juste contrepartie. La Cour d’appel écarte cet argument sans l’examiner, se bornant à un contrôle formel. Une approche plus substantielle aurait pu s’interroger sur l’équilibre global de l’opération et son impact réel sur les droits des copropriétaires. Le formalisme strict prévaut ici sur une appréciation in concreto, ce qui assure la sécurité juridique mais peut parfois conduire à des annulations pour des irrégularités purement arithmétiques.
La valeur de l’arrêt réside dans sa fidélité aux textes et à la jurisprudence établie. En annulant la résolution, la Cour protège efficacement les copropriétaires minoritaires contre des décisions prises sans une adhésion suffisamment claire. Elle rappelle que les règles de majorité sont d’ordre public et doivent être interprétées restrictivement. Néanmoins, on peut regretter que la Cour n’ait pas profité de cette occasion pour préciser l’articulation entre ce formalisme et les exigences de la loi du 10 juillet 1965 réformée. Les parties invoquaient également l’absence de mention au règlement de copropriété, question liée à l’entrée en vigueur de la loi ELAN. La Cour, ayant constaté la nullité pour vice de majorité, estime qu’il « n’est pas besoin d’examiner les autres moyens ». Cette démarche, bien que classique, laisse en suspens des interrogations pratiques importantes pour les copropriétés anciennes. L’arrêt assure ainsi une solution correcte au litige, mais manque peut-être l’occasion d’une mise au point plus complète sur les nouvelles règles de jouissance privative.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence le 4 mars 2026 se prononce sur la validité d’une résolution d’assemblée générale de copropriété ayant accordé à certains copropriétaires un droit de jouissance privative sur des emplacements de stationnement, parties communes. Les propriétaires d’un lot, défaits en première instance, demandaient l’annulation de cette résolution pour vice de majorité. La Cour d’appel infirme le jugement et prononce cette annulation. Elle estime que la résolution, bien que présentée à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, n’a pas recueilli la majorité requise des copropriétaires, un abstentionniste ne pouvant être compté comme un vote favorable. La décision écarte ainsi la solution du premier juge qui validait l’opération au motif que la contrepartie financière évitait toute rupture d’égalité. L’arrêt tranche une question classique de droit de la copropriété relative au calcul des majorités et à la portée de l’abstention.
L’arrêt procède à une application stricte des conditions de majorité posées par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour rappelle que la décision d’accorder un droit de jouissance exclusive sur une partie commune relève de cette majorité qualifiée, soit « la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins 2/3 des voix ». En l’espèce, trois copropriétaires sur six, représentant 720/1000e des voix, ont voté pour, tandis qu’un quatrième s’est abstenu. La Cour constate que « ce dernier ne peut être considéré comme un vote pour ». Dès lors, si la condition des deux tiers des voix est remplie, « celle de la majorité à savoir 4 ne l’est pas ». La résolution est donc annulée. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse d’assimiler l’abstention à un vote favorable, préservant ainsi le caractère protecteur des règles de majorité. L’arrêt rappelle utilement le formalisme attaché au calcul des voix et des membres, garantie essentielle pour les droits des minoritaires.
La décision présente une portée pratique certaine en clarifiant les conditions de validité des délibérations. Elle réaffirme le principe selon lequel l’abstention ne peut combler un déficit de voix exprimées favorables. Cette rigueur interprétative évite toute dilution des exigences légales par des pratiques assemblées parfois approximatives. Toutefois, la solution peut paraître sévère au regard des spécificités de l’espèce. Le premier juge avait validé l’opération en considérant que la vente du droit de jouissance pour un prix non dérisoire constituait une juste contrepartie. La Cour d’appel écarte cet argument sans l’examiner, se bornant à un contrôle formel. Une approche plus substantielle aurait pu s’interroger sur l’équilibre global de l’opération et son impact réel sur les droits des copropriétaires. Le formalisme strict prévaut ici sur une appréciation in concreto, ce qui assure la sécurité juridique mais peut parfois conduire à des annulations pour des irrégularités purement arithmétiques.
La valeur de l’arrêt réside dans sa fidélité aux textes et à la jurisprudence établie. En annulant la résolution, la Cour protège efficacement les copropriétaires minoritaires contre des décisions prises sans une adhésion suffisamment claire. Elle rappelle que les règles de majorité sont d’ordre public et doivent être interprétées restrictivement. Néanmoins, on peut regretter que la Cour n’ait pas profité de cette occasion pour préciser l’articulation entre ce formalisme et les exigences de la loi du 10 juillet 1965 réformée. Les parties invoquaient également l’absence de mention au règlement de copropriété, question liée à l’entrée en vigueur de la loi ELAN. La Cour, ayant constaté la nullité pour vice de majorité, estime qu’il « n’est pas besoin d’examiner les autres moyens ». Cette démarche, bien que classique, laisse en suspens des interrogations pratiques importantes pour les copropriétés anciennes. L’arrêt assure ainsi une solution correcte au litige, mais manque peut-être l’occasion d’une mise au point plus complète sur les nouvelles règles de jouissance privative.