Cour d’appel de Aix en Provence, le 19 novembre 2010, n°09/08816
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 19 novembre 2010, statue sur un litige locatif portant sur la qualification du bail et les conséquences du défaut de paiement des loyers. Des locataires, défaillants dans le règlement de leurs redevances, contestent devant les juges du fond la qualification de bail meublé retenue contractuellement. Ils sollicitent la requalification en bail d’habitation non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec pour effet une diminution du loyer et la compensation d’un prétendu trop-perçu. Le bailleur demande quant à elle la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des loyers impayés. Le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence, par un jugement du 5 mai 2009, a fait droit aux demandes du bailleur. Les locataires forment appel. La Cour d’appel doit ainsi trancher la question de savoir si la qualification de bail meublé peut être retenue lorsque les équipements fournis sont insuffisants pour assurer la vie courante des occupants, et si cette requalification emporte nécessairement une révision du loyer initialement convenu. La Cour confirme le jugement entrepris, retenant la requalification en bail non meublé mais refusant toute modulation du loyer, et prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement.
**La requalification du bail meublé en bail d’habitation**
La Cour d’appel opère d’abord un contrôle substantiel sur les éléments constitutifs du bail meublé. Elle rappelle le critère jurisprudentiel selon lequel une location peut être qualifiée de meublée lorsque les lieux sont garnis en quantité suffisante des meubles nécessaires à la vie courante des locataires. L’examen concret de la liste annexée au contrat conduit la Cour à constater l’insuffisance des équipements. Elle relève que la liste “ne fait état que d’une grille de cheminée, d’un lustre d’une plaque en fonte et d’un cache rideaux dans la salle à manger, d’une table, de quatre chaises, d’un lustre et de vaisselle dans la cuisine” et pour les chambres, uniquement de lits, d’un bureau et d’un sommier. La Cour en déduit que “ces quelques équipements sont insuffisants pour assurer la vie quotidienne des occupants”. La qualification initiale est donc écartée, le bail étant requalifié en bail non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette solution s’inscrit dans le droit fil d’une jurisprudence constante qui refuse la qualification de meublé en l’absence d’un garnissage substantiel permettant une habitation immédiate.
La Cour refuse ensuite de tirer de cette requalification une conséquence automatique sur le montant du loyer. Les appelants invoquaient une diminution de vingt pour cent, fondée sur les dispositions protectrices de la loi de 1989. La Cour écarte cette prétention en procédant à une évaluation concrète de la valeur locative du bien. Elle prend en compte une estimation communiquée par le bailleur “fixant la valeur locative entre 1 150 et 1 300 euros” ainsi que des annonces immobilières similaires. Elle juge non probant l’avis de valeur produit par les locataires, qui invoquent un état proche de l’insalubrité, au motif que les désordres allégués “n’ont pas été contradictoirement établis”. La Cour estime ainsi que “le loyer initialement fixé à 1 040 euros correspond à la valeur locative de la maison louée non meublée”. Cette analyse dissocie clairement la qualification du contrat de la détermination du prix. Elle affirme l’autonomie de la convention financière des parties, pourvu qu’elle corresponde à la valeur marchande du bien, même après une requalification imposée par la loi.
**La sanction du défaut de paiement et le rejet des demandes indemnitaires**
La Cour applique avec rigueur les conséquences du défaut de paiement des loyers. Elle rappelle le principe selon lequel “le paiement du loyer aux termes convenus, quelle que soit la qualification donnée au bail, constitue une obligation essentielle du locataire”. Constatant que les locataires “ont cessé de régler leur loyer à compter de septembre 2007” et n’ont effectué que deux versements partiels, elle confirme la résiliation du bail et l’expulsion. Cette solution est classique et strictement conforme aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle démontre que la requalification opérée au bénéfice des locataires, qui relève du droit au logement décent, ne les exonère pas pour autant de leurs obligations pécuniaires fondamentales. La protection du statut de l’habitation ne saurait constituer un droit à l’impayé.
Enfin, la Cour examine les demandes indemnitaires fondées sur l’état des lieux. Les locataires invoquaient un préjudice de jouissance lié à divers désordres. La Cour opère une distinction nette entre les vices de droit commun et les désordres résultant de l’usage des lieux. Elle relève que l’état des lieux d’entrée mentionnait quelques désordres mais indiquait que la villa était “dans son ensemble en bon état”. Elle souligne surtout que les locataires “ne justifient pas avoir attiré l’attention de la bailleresse sur l’existence de nouveaux dysfonctionnements”. Certains désordres, comme le jardin non entretenu ou la porte du lave-vaisselle cassée, “résultent d’un usage anormal des lieux”. Pour les autres, humidité ou vétusté, elle estime qu’il “n’est pas démontré” qu’ils aient rendu le logement inhabitable. Ce raisonnement place correctement la charge de la preuve et de la diligence sur le locataire. Il rappelle que l’obligation de délivrance et de garantie du bailleur n’est pas une obligation de résultat concernant le parfait état des équipements, sauf à établir un caractère inhabitable. Le rejet de la demande reconventionnelle paraît ainsi pleinement justifié au regard des éléments probatoires du dossier.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 19 novembre 2010, statue sur un litige locatif portant sur la qualification du bail et les conséquences du défaut de paiement des loyers. Des locataires, défaillants dans le règlement de leurs redevances, contestent devant les juges du fond la qualification de bail meublé retenue contractuellement. Ils sollicitent la requalification en bail d’habitation non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989, avec pour effet une diminution du loyer et la compensation d’un prétendu trop-perçu. Le bailleur demande quant à elle la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des loyers impayés. Le tribunal d’instance d’Aix-en-Provence, par un jugement du 5 mai 2009, a fait droit aux demandes du bailleur. Les locataires forment appel. La Cour d’appel doit ainsi trancher la question de savoir si la qualification de bail meublé peut être retenue lorsque les équipements fournis sont insuffisants pour assurer la vie courante des occupants, et si cette requalification emporte nécessairement une révision du loyer initialement convenu. La Cour confirme le jugement entrepris, retenant la requalification en bail non meublé mais refusant toute modulation du loyer, et prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement.
**La requalification du bail meublé en bail d’habitation**
La Cour d’appel opère d’abord un contrôle substantiel sur les éléments constitutifs du bail meublé. Elle rappelle le critère jurisprudentiel selon lequel une location peut être qualifiée de meublée lorsque les lieux sont garnis en quantité suffisante des meubles nécessaires à la vie courante des locataires. L’examen concret de la liste annexée au contrat conduit la Cour à constater l’insuffisance des équipements. Elle relève que la liste “ne fait état que d’une grille de cheminée, d’un lustre d’une plaque en fonte et d’un cache rideaux dans la salle à manger, d’une table, de quatre chaises, d’un lustre et de vaisselle dans la cuisine” et pour les chambres, uniquement de lits, d’un bureau et d’un sommier. La Cour en déduit que “ces quelques équipements sont insuffisants pour assurer la vie quotidienne des occupants”. La qualification initiale est donc écartée, le bail étant requalifié en bail non meublé soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette solution s’inscrit dans le droit fil d’une jurisprudence constante qui refuse la qualification de meublé en l’absence d’un garnissage substantiel permettant une habitation immédiate.
La Cour refuse ensuite de tirer de cette requalification une conséquence automatique sur le montant du loyer. Les appelants invoquaient une diminution de vingt pour cent, fondée sur les dispositions protectrices de la loi de 1989. La Cour écarte cette prétention en procédant à une évaluation concrète de la valeur locative du bien. Elle prend en compte une estimation communiquée par le bailleur “fixant la valeur locative entre 1 150 et 1 300 euros” ainsi que des annonces immobilières similaires. Elle juge non probant l’avis de valeur produit par les locataires, qui invoquent un état proche de l’insalubrité, au motif que les désordres allégués “n’ont pas été contradictoirement établis”. La Cour estime ainsi que “le loyer initialement fixé à 1 040 euros correspond à la valeur locative de la maison louée non meublée”. Cette analyse dissocie clairement la qualification du contrat de la détermination du prix. Elle affirme l’autonomie de la convention financière des parties, pourvu qu’elle corresponde à la valeur marchande du bien, même après une requalification imposée par la loi.
**La sanction du défaut de paiement et le rejet des demandes indemnitaires**
La Cour applique avec rigueur les conséquences du défaut de paiement des loyers. Elle rappelle le principe selon lequel “le paiement du loyer aux termes convenus, quelle que soit la qualification donnée au bail, constitue une obligation essentielle du locataire”. Constatant que les locataires “ont cessé de régler leur loyer à compter de septembre 2007” et n’ont effectué que deux versements partiels, elle confirme la résiliation du bail et l’expulsion. Cette solution est classique et strictement conforme aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle démontre que la requalification opérée au bénéfice des locataires, qui relève du droit au logement décent, ne les exonère pas pour autant de leurs obligations pécuniaires fondamentales. La protection du statut de l’habitation ne saurait constituer un droit à l’impayé.
Enfin, la Cour examine les demandes indemnitaires fondées sur l’état des lieux. Les locataires invoquaient un préjudice de jouissance lié à divers désordres. La Cour opère une distinction nette entre les vices de droit commun et les désordres résultant de l’usage des lieux. Elle relève que l’état des lieux d’entrée mentionnait quelques désordres mais indiquait que la villa était “dans son ensemble en bon état”. Elle souligne surtout que les locataires “ne justifient pas avoir attiré l’attention de la bailleresse sur l’existence de nouveaux dysfonctionnements”. Certains désordres, comme le jardin non entretenu ou la porte du lave-vaisselle cassée, “résultent d’un usage anormal des lieux”. Pour les autres, humidité ou vétusté, elle estime qu’il “n’est pas démontré” qu’ils aient rendu le logement inhabitable. Ce raisonnement place correctement la charge de la preuve et de la diligence sur le locataire. Il rappelle que l’obligation de délivrance et de garantie du bailleur n’est pas une obligation de résultat concernant le parfait état des équipements, sauf à établir un caractère inhabitable. Le rejet de la demande reconventionnelle paraît ainsi pleinement justifié au regard des éléments probatoires du dossier.