Cour d’appel de Pau, le 10 février 2011, n°10/01364
La Cour d’appel de Pau, le 10 février 2011, a statué sur une demande de fixation de l’indemnité d’expropriation. L’autorité expropriante contestait la qualification de terrain à bâtir retenue en première instance. Elle proposait une indemnité basée sur une valeur de 27 € le mètre carré. L’exproprié soutenait la qualification de terrain à bâtir et demandait une indemnisation à 75 € le mètre carré. Le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Pau avait qualifié le bien de terrain à bâtir et fixé l’indemnité à 60 € le mètre carré. La Cour d’appel devait trancher la question de la qualification juridique du terrain et de son évaluation pécuniaire. Elle confirme le jugement déféré en retenant la qualification de terrain à bâtir et la valeur de 60 € le mètre carré.
**I. La confirmation rigoureuse des conditions légales du terrain à bâtir**
La cour procède à une analyse minutieuse des critères légaux. Elle rappelle l’application des articles L. 13-15 du Code de l’expropriation et L. 230-3 du Code de l’urbanisme. La date de référence est fixée au 21 septembre 2007. Le plan local d’urbanisme approuvé en juillet 2007 classait les parcelles en zone « 2 AUFp ». Ce classement désignait un secteur destiné au développement d’une zone d’aménagement concerté. La cour constate que ce zonage équivaut à un secteur « désigné comme constructible » au sens de la loi. Elle relève que les parcelles sont situées dans la zone d’agglomération du Grand Pau. Elles sont intégrées à un secteur d’habitations pavillonnaires existant à la date de référence.
La vérification du desservi effectif est tout aussi rigoureuse. La cour examine la condition posée par l’article L. 13-15-II du Code de l’expropriation. Elle constate l’existence d’une voie d’accès et de réseaux en eau, électricité et assainissement. Leur présence est attestée par le plan local d’urbanisme lui-même. Le document d’urbanisme a estimé que ces équipements permettaient de desservir l’ensemble des constructions potentielles. La cour écarte l’argument de l’expropriante sur le dimensionnement futur des réseaux. Elle souligne que « la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ». L’appréciation doit se faire à la date de référence. Les travaux ultérieurs d’adaptation sont sans influence sur la qualification juridique initiale. Les deux critères cumulatifs de l’article L. 13-15-II sont donc remplis.
**II. Une évaluation indemnitaire fondée sur une méthode éprouvée**
La cour rejette les termes de comparaison avancés par l’autorité expropriante. Ces références concernaient des parcelles non constructibles. Ils sont jugés inopérants dès lors que la qualification de terrain à bâtir est retenue. La cour valide les termes de comparaison utilisés par les premiers juges. Elle cite l’acquisition d’un terrain voisin pour la construction d’une médiathèque à 35 € le mètre carré. Elle mentionne des ventes de terrains à bâtir viabilisés ou susceptibles de l’être sur la même commune. Les prix varient entre 60 € et 98 € le mètre carré pour des transactions de 2005 à 2007. Ces références permettent de déterminer une valeur moyenne comprise entre 63 et 65 € le mètre carré.
La cour confirme la décision première qui avait retenu la valeur de 60 € le mètre carré. Elle approuve la prise en compte d’une moins-value pour nuisances sonores. La proximité d’une voie rapide justifie cette modération de l’indemnité. La cour rejette le moyen subsidiaire de l’exproprié fondé sur une intention dolosive. Elle estime que la preuve n’en a pas été formellement rapportée. Elle relève néanmoins « le caractère anormal d’une offre d’indemnisation à hauteur de 27 € le m² ». Cette offre était inférieure au prix payé par la commune pour un terrain voisin en 2007. La solution consacre une application stricte des textes relatifs à la qualification. Elle assure une indemnisation conforme à la valeur réelle du bien exproprié.
La Cour d’appel de Pau, le 10 février 2011, a statué sur une demande de fixation de l’indemnité d’expropriation. L’autorité expropriante contestait la qualification de terrain à bâtir retenue en première instance. Elle proposait une indemnité basée sur une valeur de 27 € le mètre carré. L’exproprié soutenait la qualification de terrain à bâtir et demandait une indemnisation à 75 € le mètre carré. Le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Pau avait qualifié le bien de terrain à bâtir et fixé l’indemnité à 60 € le mètre carré. La Cour d’appel devait trancher la question de la qualification juridique du terrain et de son évaluation pécuniaire. Elle confirme le jugement déféré en retenant la qualification de terrain à bâtir et la valeur de 60 € le mètre carré.
**I. La confirmation rigoureuse des conditions légales du terrain à bâtir**
La cour procède à une analyse minutieuse des critères légaux. Elle rappelle l’application des articles L. 13-15 du Code de l’expropriation et L. 230-3 du Code de l’urbanisme. La date de référence est fixée au 21 septembre 2007. Le plan local d’urbanisme approuvé en juillet 2007 classait les parcelles en zone « 2 AUFp ». Ce classement désignait un secteur destiné au développement d’une zone d’aménagement concerté. La cour constate que ce zonage équivaut à un secteur « désigné comme constructible » au sens de la loi. Elle relève que les parcelles sont situées dans la zone d’agglomération du Grand Pau. Elles sont intégrées à un secteur d’habitations pavillonnaires existant à la date de référence.
La vérification du desservi effectif est tout aussi rigoureuse. La cour examine la condition posée par l’article L. 13-15-II du Code de l’expropriation. Elle constate l’existence d’une voie d’accès et de réseaux en eau, électricité et assainissement. Leur présence est attestée par le plan local d’urbanisme lui-même. Le document d’urbanisme a estimé que ces équipements permettaient de desservir l’ensemble des constructions potentielles. La cour écarte l’argument de l’expropriante sur le dimensionnement futur des réseaux. Elle souligne que « la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone ». L’appréciation doit se faire à la date de référence. Les travaux ultérieurs d’adaptation sont sans influence sur la qualification juridique initiale. Les deux critères cumulatifs de l’article L. 13-15-II sont donc remplis.
**II. Une évaluation indemnitaire fondée sur une méthode éprouvée**
La cour rejette les termes de comparaison avancés par l’autorité expropriante. Ces références concernaient des parcelles non constructibles. Ils sont jugés inopérants dès lors que la qualification de terrain à bâtir est retenue. La cour valide les termes de comparaison utilisés par les premiers juges. Elle cite l’acquisition d’un terrain voisin pour la construction d’une médiathèque à 35 € le mètre carré. Elle mentionne des ventes de terrains à bâtir viabilisés ou susceptibles de l’être sur la même commune. Les prix varient entre 60 € et 98 € le mètre carré pour des transactions de 2005 à 2007. Ces références permettent de déterminer une valeur moyenne comprise entre 63 et 65 € le mètre carré.
La cour confirme la décision première qui avait retenu la valeur de 60 € le mètre carré. Elle approuve la prise en compte d’une moins-value pour nuisances sonores. La proximité d’une voie rapide justifie cette modération de l’indemnité. La cour rejette le moyen subsidiaire de l’exproprié fondé sur une intention dolosive. Elle estime que la preuve n’en a pas été formellement rapportée. Elle relève néanmoins « le caractère anormal d’une offre d’indemnisation à hauteur de 27 € le m² ». Cette offre était inférieure au prix payé par la commune pour un terrain voisin en 2007. La solution consacre une application stricte des textes relatifs à la qualification. Elle assure une indemnisation conforme à la valeur réelle du bien exproprié.