Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 26 février 2026, n°25/03916
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur l’appel formé contre une ordonnance de référé constatant la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement. Le bailleur avait obtenu en première instance la constatation de la résolution, l’expulsion du locataire et le paiement provisionnel d’une somme importante. Le locataire soutenait l’existence de contestations sérieuses sur le montant de la dette. La cour d’appel confirme le principe de la résiliation et de l’expulsion mais réforme partiellement le quantum de la provision accordée. Elle rejette également la demande de délais de paiement du locataire. La décision tranche ainsi la question de l’efficacité d’un commandement de payer partiellement erroné et celle des conditions d’octroi d’une provision en référé en présence de contestations sur les charges et la révision du loyer.
**I. La confirmation d’une résiliation régulière malgré un commandement de payer imparfait**
La cour valide l’acquisition de la clause résolutoire en dépit d’irrégularités dans le commandement de payer. Elle rappelle que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. Le locataire invoquait une erreur sur le montant de la dette réclamée. La cour admet que le commandement intégrait des frais de procédure ne relevant pas de la dette locative. Elle en déduit pourtant qu’“un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur (…) reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles”. L’effet résolutoire est donc acquis dès lors que le défaut de paiement porte sur la fraction incontestable de la dette. Cette solution pragmatique préserve l’efficacité du mécanisme contractuel. Elle évite qu’une erreur minime sur le quantum ne paralyse entièrement l’action du bailleur. La sécurité juridique des clauses résolutoires s’en trouve renforcée.
La rigueur de l’exigence du défaut de paiement est toutefois tempérée par un contrôle substantiel des sommes réclamées. La cour opère un tri minutieux entre les éléments de la créance. Elle écarte les frais de procédure et examine les contestations sur les charges et la révision du loyer. Seule la part non sérieusement contestable de la dette est retenue pour apprécier l’inexécution. Cette analyse préfigure le raisonnement tenu sur la provision. Elle démontre que la validation du commandement n’interdit pas un contrôle a posteriori du fondement de la créance. Le bailleur ne peut se prévaloir d’une résiliation automatique sans que le juge ne vérifie la réalité du manquement. L’équilibre entre l’efficacité de la clause et la protection du locataire est ainsi préservé.
**II. Le réexamen du pouvoir d’allocation d’une provision en présence de contestations sérieuses**
La cour réaffirme les conditions strictes de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge des référés ne peut accorder une provision que si “l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable”. Elle applique ce principe avec rigueur à chaque composante de la dette locative. La cour écarte d’abord les frais de procédure inclus à tort dans le décompte. Elle examine ensuite la régularisation des charges contestée pour défaut de communication des justificatifs. Elle constate que les pièces versées aux débats “ne mentionnent pas les régularisations figurant sur le décompte”. Les sommes correspondantes sont donc jugées “sérieusement contestables” et exclues de la provision. En revanche, la contestation sur la révision du loyer est rejetée. La cour note la mention de la revalorisation sur l’avis d’échéance et relève que le logement n’est pas classé F ou G. L’augmentation est donc valable. Ce travail de dissection aboutit à un montant provisionnel recalculé avec précision.
Cette démarche illustre l’étendue du contrôle du juge du fond en matière de provision. La cour ne se contente pas d’une apparence de créance. Elle vérifie concrètement le bien-fondé de chaque poste. L’exigence de communication des justificatifs pour les charges est strictement appliquée. Cette rigueur protège le locataire contre des demandes insuffisamment étayées. Elle garantit aussi la loyauté des débats en référé. La décision rappelle ainsi que la procédure accélérée n’autorise pas l’approximation. Le rejet de la demande de délais de paiement complète ce tableau. La cour constate que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant. Ses revenus sont inférieurs au montant des loyers. Les conditions légales de l’article 24 de la loi de 1989 ne sont donc pas remplies. Le maintien dans les lieux sans titre légitime justifie alors la condamnation à une indemnité d’occupation. La cohérence de l’ensemble est patente.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 26 février 2026, statue sur l’appel formé contre une ordonnance de référé constatant la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement. Le bailleur avait obtenu en première instance la constatation de la résolution, l’expulsion du locataire et le paiement provisionnel d’une somme importante. Le locataire soutenait l’existence de contestations sérieuses sur le montant de la dette. La cour d’appel confirme le principe de la résiliation et de l’expulsion mais réforme partiellement le quantum de la provision accordée. Elle rejette également la demande de délais de paiement du locataire. La décision tranche ainsi la question de l’efficacité d’un commandement de payer partiellement erroné et celle des conditions d’octroi d’une provision en référé en présence de contestations sur les charges et la révision du loyer.
**I. La confirmation d’une résiliation régulière malgré un commandement de payer imparfait**
La cour valide l’acquisition de la clause résolutoire en dépit d’irrégularités dans le commandement de payer. Elle rappelle que “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux”. Le locataire invoquait une erreur sur le montant de la dette réclamée. La cour admet que le commandement intégrait des frais de procédure ne relevant pas de la dette locative. Elle en déduit pourtant qu’“un commandement de payer qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur (…) reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles”. L’effet résolutoire est donc acquis dès lors que le défaut de paiement porte sur la fraction incontestable de la dette. Cette solution pragmatique préserve l’efficacité du mécanisme contractuel. Elle évite qu’une erreur minime sur le quantum ne paralyse entièrement l’action du bailleur. La sécurité juridique des clauses résolutoires s’en trouve renforcée.
La rigueur de l’exigence du défaut de paiement est toutefois tempérée par un contrôle substantiel des sommes réclamées. La cour opère un tri minutieux entre les éléments de la créance. Elle écarte les frais de procédure et examine les contestations sur les charges et la révision du loyer. Seule la part non sérieusement contestable de la dette est retenue pour apprécier l’inexécution. Cette analyse préfigure le raisonnement tenu sur la provision. Elle démontre que la validation du commandement n’interdit pas un contrôle a posteriori du fondement de la créance. Le bailleur ne peut se prévaloir d’une résiliation automatique sans que le juge ne vérifie la réalité du manquement. L’équilibre entre l’efficacité de la clause et la protection du locataire est ainsi préservé.
**II. Le réexamen du pouvoir d’allocation d’une provision en présence de contestations sérieuses**
La cour réaffirme les conditions strictes de l’article 835 du code de procédure civile. Le juge des référés ne peut accorder une provision que si “l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable”. Elle applique ce principe avec rigueur à chaque composante de la dette locative. La cour écarte d’abord les frais de procédure inclus à tort dans le décompte. Elle examine ensuite la régularisation des charges contestée pour défaut de communication des justificatifs. Elle constate que les pièces versées aux débats “ne mentionnent pas les régularisations figurant sur le décompte”. Les sommes correspondantes sont donc jugées “sérieusement contestables” et exclues de la provision. En revanche, la contestation sur la révision du loyer est rejetée. La cour note la mention de la revalorisation sur l’avis d’échéance et relève que le logement n’est pas classé F ou G. L’augmentation est donc valable. Ce travail de dissection aboutit à un montant provisionnel recalculé avec précision.
Cette démarche illustre l’étendue du contrôle du juge du fond en matière de provision. La cour ne se contente pas d’une apparence de créance. Elle vérifie concrètement le bien-fondé de chaque poste. L’exigence de communication des justificatifs pour les charges est strictement appliquée. Cette rigueur protège le locataire contre des demandes insuffisamment étayées. Elle garantit aussi la loyauté des débats en référé. La décision rappelle ainsi que la procédure accélérée n’autorise pas l’approximation. Le rejet de la demande de délais de paiement complète ce tableau. La cour constate que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant. Ses revenus sont inférieurs au montant des loyers. Les conditions légales de l’article 24 de la loi de 1989 ne sont donc pas remplies. Le maintien dans les lieux sans titre légitime justifie alors la condamnation à une indemnité d’occupation. La cohérence de l’ensemble est patente.