Cour d’appel de Paris, le 26 février 2026, n°22/10770
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 février 2026, confirme pour l’essentiel un jugement ayant ordonné l’expulsion d’un locataire et le paiement d’une dette locative. Le bail initial, dérogatoire au statut des baux commerciaux, était devenu un bail commercial par tacite reconduction. Le bailleur avait notifié un congé avec dénégation du statut, invoquant la radiation du locataire du registre du commerce. Les locataires faisaient valoir une cession du fonds et du bail à un tiers. La cour rejette leurs arguments et précise le montant de la créance locative due. La décision soulève la question de l’opposabilité au bailleur d’une cession du droit au bail et celle des conditions du bénéfice du statut des baux commerciaux.
L’arrêt rappelle d’abord qu’en raison du maintien dans les lieux à l’échéance du bail dérogatoire, « il s’est formé entre les parties un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ». Ce bail s’est ensuite tacitement prolongé. La cour pose ensuite le principe selon lequel « l’immatriculation du preneur à la date de délivrance du congé est une condition essentielle de l’application des dispositions de ce statut ». Or, le locataire initial était radié du registre du commerce depuis 2013. Les appelants soutenaient avoir cédé le fonds et le bail. La cour constate qu’ils n’ont « pas produit cette convocation ni la preuve qu’ils auraient signifié l’acte de cession du fonds selon les modalités fixées par l’article 1690 alinéa 1er du code civil ». Elle en déduit que « la cession du droit au bail […] est inopposable au bailleur ». Le congé est donc valable et prive les occupants de tout titre. La cour écarte également la demande de délais d’expulsion, les locataires ne justifiant pas des conditions légales.
La solution consacrée par l’arrêt est rigoureusement conforme à l’état du droit positif. Elle rappelle avec netteté le caractère impératif de l’immatriculation au RCS pour bénéficier du statut des baux commerciaux. La jurisprudence est constante sur ce point. Le refus d’opposabilité de la cession procède d’une application stricte de l’article 1690 du code civil. La cour exige la preuve d’une signification ou d’une acceptation de la cession par le bailleur. Cette rigueur formelle protège le bailleur contre des changements de titulaire qu’il ignorerait. Elle garantit la sécurité des relations contractuelles. L’arrêt écarte tout tempérament lié aux conséquences économiques de l’expulsion. Il juge « inopérant » l’argument d’une perte d’activé, « dès lors qu’ils n’ont plus de titre d’occupation ». La logique est purement juridique et ne s’embarrasse pas de considérations d’équité.
La portée de l’arrêt est principalement confirmative. Il ne innove pas sur le principe des conditions d’application du statut. Sa valeur réside dans l’affirmation sans ambiguïté de ces conditions. L’exigence de l’immatriculation à la date du congé est réaffirmée comme un préalable absolu. La décision rappelle aussi aux praticiens l’importance cruciale des formalités de cession. Une cession de fonds, même réelle, reste inopposable au bailleur sans preuve de son information régulière. Cette solution peut paraître sévère lorsqu’elle conduit à l’expulsion. Elle est cependant nécessaire à la sécurité juridique. L’arrêt illustre la prééminence des règles de forme en matière de preuve des cessions. Il limite les risques de contentieux sur l’existence même du droit au bail. La précision apportée au calcul de la dette locative démontre par ailleurs un contrôle rigoureux par la cour d’appel. Elle modère la créance du bailleur en écartant les provisions non justifiées. L’équilibre entre protection du bailleur et respect des droits du locataire est ainsi préservé sur le plan pécuniaire.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 26 février 2026, confirme pour l’essentiel un jugement ayant ordonné l’expulsion d’un locataire et le paiement d’une dette locative. Le bail initial, dérogatoire au statut des baux commerciaux, était devenu un bail commercial par tacite reconduction. Le bailleur avait notifié un congé avec dénégation du statut, invoquant la radiation du locataire du registre du commerce. Les locataires faisaient valoir une cession du fonds et du bail à un tiers. La cour rejette leurs arguments et précise le montant de la créance locative due. La décision soulève la question de l’opposabilité au bailleur d’une cession du droit au bail et celle des conditions du bénéfice du statut des baux commerciaux.
L’arrêt rappelle d’abord qu’en raison du maintien dans les lieux à l’échéance du bail dérogatoire, « il s’est formé entre les parties un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ». Ce bail s’est ensuite tacitement prolongé. La cour pose ensuite le principe selon lequel « l’immatriculation du preneur à la date de délivrance du congé est une condition essentielle de l’application des dispositions de ce statut ». Or, le locataire initial était radié du registre du commerce depuis 2013. Les appelants soutenaient avoir cédé le fonds et le bail. La cour constate qu’ils n’ont « pas produit cette convocation ni la preuve qu’ils auraient signifié l’acte de cession du fonds selon les modalités fixées par l’article 1690 alinéa 1er du code civil ». Elle en déduit que « la cession du droit au bail […] est inopposable au bailleur ». Le congé est donc valable et prive les occupants de tout titre. La cour écarte également la demande de délais d’expulsion, les locataires ne justifiant pas des conditions légales.
La solution consacrée par l’arrêt est rigoureusement conforme à l’état du droit positif. Elle rappelle avec netteté le caractère impératif de l’immatriculation au RCS pour bénéficier du statut des baux commerciaux. La jurisprudence est constante sur ce point. Le refus d’opposabilité de la cession procède d’une application stricte de l’article 1690 du code civil. La cour exige la preuve d’une signification ou d’une acceptation de la cession par le bailleur. Cette rigueur formelle protège le bailleur contre des changements de titulaire qu’il ignorerait. Elle garantit la sécurité des relations contractuelles. L’arrêt écarte tout tempérament lié aux conséquences économiques de l’expulsion. Il juge « inopérant » l’argument d’une perte d’activé, « dès lors qu’ils n’ont plus de titre d’occupation ». La logique est purement juridique et ne s’embarrasse pas de considérations d’équité.
La portée de l’arrêt est principalement confirmative. Il ne innove pas sur le principe des conditions d’application du statut. Sa valeur réside dans l’affirmation sans ambiguïté de ces conditions. L’exigence de l’immatriculation à la date du congé est réaffirmée comme un préalable absolu. La décision rappelle aussi aux praticiens l’importance cruciale des formalités de cession. Une cession de fonds, même réelle, reste inopposable au bailleur sans preuve de son information régulière. Cette solution peut paraître sévère lorsqu’elle conduit à l’expulsion. Elle est cependant nécessaire à la sécurité juridique. L’arrêt illustre la prééminence des règles de forme en matière de preuve des cessions. Il limite les risques de contentieux sur l’existence même du droit au bail. La précision apportée au calcul de la dette locative démontre par ailleurs un contrôle rigoureux par la cour d’appel. Elle modère la créance du bailleur en écartant les provisions non justifiées. L’équilibre entre protection du bailleur et respect des droits du locataire est ainsi préservé sur le plan pécuniaire.