Cour d’appel de Bordeaux Premiere, le 22 mars 2012, n°11/00642
Un bail est conclu entre une propriétaire et trois colocataires. Une association consent aux locataires un prêt pour le dépôt de garantie et se porte caution solidaire du paiement des loyers. L’un des colocataires donne congé. L’association, ayant payé la propriétaire, poursuit les trois colocataires en paiement. Le tribunal d’instance de Bordeaux, par un jugement du 29 novembre 2010, condamne les trois colocataires au remboursement des sommes versées par la caution. Il caractérise ces dettes comme non solidaires. L’un des colocataires forme appel. L’association forme un appel incident pour obtenir une condamnation solidaire. La Cour d’appel de Bordeaux, le 22 mars 2012, réforme partiellement le jugement. Elle retient l’indivisibilité de la dette de loyer entre colocataires. Elle exonère partiellement le colocataire ayant donné congé. La question est de savoir comment se combinent les régimes de l’obligation indivisible et de la fin du bail pour un colocataire. La solution mérite une analyse attentive.
La Cour écarte d’abord la solidarité pour lui préférer l’indivisibilité. Elle rappelle le principe de l’article 1202 du code civil : « la solidarité ne se présume point ». Aucune clause ou disposition légale ne l’instaure en l’espèce. La Cour rejette donc la demande de l’association sur ce point. Elle opère cependant une distinction essentielle. Elle estime que la dette de loyer est indivisible entre colocataires. Elle fonde cette qualification sur l’article 1222 du code civil. Selon elle, « chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total ». La jouissance du bien loué étant indivisible, l’obligation corrélative de payer le loyer le serait aussi. Cette analyse emporte une conséquence pratique majeure. Chaque colocataire reste tenu pour la totalité de la dette, malgré l’absence de solidarité. La Cour corrige ainsi l’erreur du premier juge. Elle unifie le régime applicable aux obligations conjointes des colocataires.
La Cour précise ensuite les effets de la résiliation du bail pour un colocataire. Elle admet qu’un colocataire peut mettre fin unilatéralement à son engagement. Elle constate la régularité du congé donné. Le préavis d’un mois court à compter de sa réception. Le colocataire cesse donc d’être tenu au paiement du loyer à cette date. La Cour souligne une limite importante. Une clause de solidarité passive aurait maintenu son obligation. Une telle clause fait défaut en l’espèce. La solution protège ainsi le colocataire sortant. Elle démontre une application stricte du droit commun des baux. La Cour procède alors à un calcul précis des sommes dues. Elle distingue les périodes avant et après le départ. Le colocataire sortant n’est tenu que des loyers échus avant son départ. La dette pour cette période reste indivisible avec les autres colocataires. La Cour opère une répartition équitable des créances. Elle combine ainsi le principe d’indivisibilité avec les effets personnels du congé.
La portée de l’arrêt est significative pour le droit des obligations locatives. Il clarifie le régime des dettes conjointes des colocataires en l’absence de solidarité. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante sur l’article 1222. La qualification d’indivisibilité évite une division de la dette au prorata. Elle garantit une meilleure protection du bailleur ou de son caution. L’arrêt rappelle utilement la distinction entre solidarité et indivisibilité. Cette précision est essentielle pour la rédaction des contrats. La solution peut sembler favorable aux créanciers. Elle assure le recouvrement intégral de la créance contre chaque colocataire. La charge de la preuve de la divisibilité leur incombe désormais.
La valeur de la décision réside dans son équilibre. Elle protège à la fois les intérêts du créancier et du colocataire sortant. Le raisonnement de la Cour est d’une parfaite orthodoxie juridique. L’application de l’article 1222 au loyer est logique. La jouissance collective du bien justifie l’indivisibilité de la contrepartie pécuniaire. La solution respecte la volonté présumée des parties. Elle évite les complications d’une division proportionnelle du loyer. La Cour maintient une sécurité juridique pour les bailleurs. La décision est également pragmatique. Elle tient compte de la situation économique difficile des débiteurs. La confirmation des délais de paiement en témoigne. L’arrêt illustre une application souple mais rigoureuse des principes. Il constitue une référence pour les litiges similaires entre colocataires et cautions.
Un bail est conclu entre une propriétaire et trois colocataires. Une association consent aux locataires un prêt pour le dépôt de garantie et se porte caution solidaire du paiement des loyers. L’un des colocataires donne congé. L’association, ayant payé la propriétaire, poursuit les trois colocataires en paiement. Le tribunal d’instance de Bordeaux, par un jugement du 29 novembre 2010, condamne les trois colocataires au remboursement des sommes versées par la caution. Il caractérise ces dettes comme non solidaires. L’un des colocataires forme appel. L’association forme un appel incident pour obtenir une condamnation solidaire. La Cour d’appel de Bordeaux, le 22 mars 2012, réforme partiellement le jugement. Elle retient l’indivisibilité de la dette de loyer entre colocataires. Elle exonère partiellement le colocataire ayant donné congé. La question est de savoir comment se combinent les régimes de l’obligation indivisible et de la fin du bail pour un colocataire. La solution mérite une analyse attentive.
La Cour écarte d’abord la solidarité pour lui préférer l’indivisibilité. Elle rappelle le principe de l’article 1202 du code civil : « la solidarité ne se présume point ». Aucune clause ou disposition légale ne l’instaure en l’espèce. La Cour rejette donc la demande de l’association sur ce point. Elle opère cependant une distinction essentielle. Elle estime que la dette de loyer est indivisible entre colocataires. Elle fonde cette qualification sur l’article 1222 du code civil. Selon elle, « chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total ». La jouissance du bien loué étant indivisible, l’obligation corrélative de payer le loyer le serait aussi. Cette analyse emporte une conséquence pratique majeure. Chaque colocataire reste tenu pour la totalité de la dette, malgré l’absence de solidarité. La Cour corrige ainsi l’erreur du premier juge. Elle unifie le régime applicable aux obligations conjointes des colocataires.
La Cour précise ensuite les effets de la résiliation du bail pour un colocataire. Elle admet qu’un colocataire peut mettre fin unilatéralement à son engagement. Elle constate la régularité du congé donné. Le préavis d’un mois court à compter de sa réception. Le colocataire cesse donc d’être tenu au paiement du loyer à cette date. La Cour souligne une limite importante. Une clause de solidarité passive aurait maintenu son obligation. Une telle clause fait défaut en l’espèce. La solution protège ainsi le colocataire sortant. Elle démontre une application stricte du droit commun des baux. La Cour procède alors à un calcul précis des sommes dues. Elle distingue les périodes avant et après le départ. Le colocataire sortant n’est tenu que des loyers échus avant son départ. La dette pour cette période reste indivisible avec les autres colocataires. La Cour opère une répartition équitable des créances. Elle combine ainsi le principe d’indivisibilité avec les effets personnels du congé.
La portée de l’arrêt est significative pour le droit des obligations locatives. Il clarifie le régime des dettes conjointes des colocataires en l’absence de solidarité. La solution s’inscrit dans une jurisprudence constante sur l’article 1222. La qualification d’indivisibilité évite une division de la dette au prorata. Elle garantit une meilleure protection du bailleur ou de son caution. L’arrêt rappelle utilement la distinction entre solidarité et indivisibilité. Cette précision est essentielle pour la rédaction des contrats. La solution peut sembler favorable aux créanciers. Elle assure le recouvrement intégral de la créance contre chaque colocataire. La charge de la preuve de la divisibilité leur incombe désormais.
La valeur de la décision réside dans son équilibre. Elle protège à la fois les intérêts du créancier et du colocataire sortant. Le raisonnement de la Cour est d’une parfaite orthodoxie juridique. L’application de l’article 1222 au loyer est logique. La jouissance collective du bien justifie l’indivisibilité de la contrepartie pécuniaire. La solution respecte la volonté présumée des parties. Elle évite les complications d’une division proportionnelle du loyer. La Cour maintient une sécurité juridique pour les bailleurs. La décision est également pragmatique. Elle tient compte de la situation économique difficile des débiteurs. La confirmation des délais de paiement en témoigne. L’arrêt illustre une application souple mais rigoureuse des principes. Il constitue une référence pour les litiges similaires entre colocataires et cautions.