Cour d’appel de Bastia, le 30 novembre 2011, n°09/01106
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 30 novembre 2011, a confirmé un jugement du Tribunal de grande instance de Bastia du 12 novembre 2009. L’affaire opposait la propriétaire d’une parcelle à ses voisins. Ces derniers avaient édifié une extension sur cette parcelle. Ils se prévalaient d’une cession intervenue entre leurs auteurs et le défunt époux de la propriétaire. La Cour d’appel a rejeté leurs moyens. Elle a confirmé la condamnation à démolir et à indemniser. La décision tranche une question de preuve en matière de vente immobilière. Elle précise aussi les conditions d’application de l’article 1427 du code civil.
**I. L’exigence d’un accord certain sur la chose et le prix en matière de vente immobilière**
La Cour écarte d’abord l’existence d’un contrat de vente valable. Elle rappelle le principe consensualiste posé par l’article 1589 du code civil. La promesse de vente vaut vente dès l’accord sur la chose et le prix. La Cour souligne cependant que “l’accord des parties sur la chose et sur le prix doit être déterminé avec certitude”. L’examen des pièces produites par les voisins révèle des incertitudes insurmontables. Le document du 21 août 1980 ne mentionne aucun prix. Le compromis produit en original comporte “des surcharges tant sur la contenance de la parcelle cédée que sur le prix retenu”. La Cour en déduit que ces lacunes empêchent de voir un “commencement de preuve par écrit”. L’échange des consentements n’est pas établi. Des éléments extérieurs comme les permis de construire sont jugés “insuffisantes pour établir la réalité de la cession”. La solution est classique. Elle applique strictement les conditions de formation du contrat. La Cour refuse de suppléer par des présomptions les incertitudes des écrits produits. Elle protège ainsi la sécurité des transactions immobilières.
**II. Le rejet des exceptions tirées du droit de la communauté et de la prescription**
Les voisins invoquaient ensuite la prescription de l’action en nullité. Ils se fondaient sur l’article 1427 du code civil. Ce texte organise une action en nullité pour les actes passés par un époux outrepassant ses pouvoirs. L’action se prescrit par deux ans. La Cour écarte ce moyen par un raisonnement en deux temps. Elle constate d’abord que la propriétaire “n’étant signataire d’aucun acte”. Les appelants ne disposent d’“aucun titre de propriété régulier”. L’article 1427 ne peut donc jouer en leur faveur. La Cour lie ainsi l’application du texte à l’existence d’un titre valable en la forme. Elle refuse son bénéfice à celui qui ne produit qu’un écrit irrégulier. Le second temps concerne la prescription acquisitive. Les voisins invoquaient la prescription abrégée de dix ans. La Cour rejette cette prétention. Elle rappelle qu’ils ne disposent d’“aucun titre régulier”. La bonne foi et le juste titre nécessaires à la prescription décennale font donc défaut. La prescription trentenaire n’étant pas acquise, le droit de propriété de l’intimée reste entier. La Cour consacre une solution protectrice du conjoint. Elle empêche qu’un écrit irrégulier puisse fonder une prescription ou une action en nullité contre lui.
La Cour d’appel de Bastia, dans un arrêt du 30 novembre 2011, a confirmé un jugement du Tribunal de grande instance de Bastia du 12 novembre 2009. L’affaire opposait la propriétaire d’une parcelle à ses voisins. Ces derniers avaient édifié une extension sur cette parcelle. Ils se prévalaient d’une cession intervenue entre leurs auteurs et le défunt époux de la propriétaire. La Cour d’appel a rejeté leurs moyens. Elle a confirmé la condamnation à démolir et à indemniser. La décision tranche une question de preuve en matière de vente immobilière. Elle précise aussi les conditions d’application de l’article 1427 du code civil.
**I. L’exigence d’un accord certain sur la chose et le prix en matière de vente immobilière**
La Cour écarte d’abord l’existence d’un contrat de vente valable. Elle rappelle le principe consensualiste posé par l’article 1589 du code civil. La promesse de vente vaut vente dès l’accord sur la chose et le prix. La Cour souligne cependant que “l’accord des parties sur la chose et sur le prix doit être déterminé avec certitude”. L’examen des pièces produites par les voisins révèle des incertitudes insurmontables. Le document du 21 août 1980 ne mentionne aucun prix. Le compromis produit en original comporte “des surcharges tant sur la contenance de la parcelle cédée que sur le prix retenu”. La Cour en déduit que ces lacunes empêchent de voir un “commencement de preuve par écrit”. L’échange des consentements n’est pas établi. Des éléments extérieurs comme les permis de construire sont jugés “insuffisantes pour établir la réalité de la cession”. La solution est classique. Elle applique strictement les conditions de formation du contrat. La Cour refuse de suppléer par des présomptions les incertitudes des écrits produits. Elle protège ainsi la sécurité des transactions immobilières.
**II. Le rejet des exceptions tirées du droit de la communauté et de la prescription**
Les voisins invoquaient ensuite la prescription de l’action en nullité. Ils se fondaient sur l’article 1427 du code civil. Ce texte organise une action en nullité pour les actes passés par un époux outrepassant ses pouvoirs. L’action se prescrit par deux ans. La Cour écarte ce moyen par un raisonnement en deux temps. Elle constate d’abord que la propriétaire “n’étant signataire d’aucun acte”. Les appelants ne disposent d’“aucun titre de propriété régulier”. L’article 1427 ne peut donc jouer en leur faveur. La Cour lie ainsi l’application du texte à l’existence d’un titre valable en la forme. Elle refuse son bénéfice à celui qui ne produit qu’un écrit irrégulier. Le second temps concerne la prescription acquisitive. Les voisins invoquaient la prescription abrégée de dix ans. La Cour rejette cette prétention. Elle rappelle qu’ils ne disposent d’“aucun titre régulier”. La bonne foi et le juste titre nécessaires à la prescription décennale font donc défaut. La prescription trentenaire n’étant pas acquise, le droit de propriété de l’intimée reste entier. La Cour consacre une solution protectrice du conjoint. Elle empêche qu’un écrit irrégulier puisse fonder une prescription ou une action en nullité contre lui.