Cour d’appel de Douai, le 12 février 2026, n°23/01864
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 12 février 2026, statue sur l’appel d’un jugement ayant constaté l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers. Le locataire, bénéficiaire d’une procédure de surendettement, sollicitait l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de cette clause. La cour rejette ses demandes et ordonne son expulsion. La décision précise les conditions d’application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, relatif à l’interaction entre le surendettement et la suspension de la clause résolutoire. Elle souligne l’exigence d’une reprise intégrale du paiement des loyers courants pour en bénéficier. La question de droit est de savoir si un locataire en procédure de surendettement peut obtenir la suspension d’une clause résolutoire acquise alors qu’il ne règle pas intégralement les loyers courants. La cour répond par la négative.
**L’exigence d’une reprise intégrale des loyers courants comme condition de la suspension**
La décision opère une interprétation stricte des conditions posées par la loi. L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire en cas de rétablissement personnel. La cour rappelle que cette suspension est subordonnée à une condition précise : le locataire doit avoir “repris le paiement des loyers courants au jour auquel le juge statue”. Elle constate que les règlements effectués, bien que réguliers, “ne suffisent pas à couvrir la totalité du montant des loyers courants, si bien que la dette locative augmente progressivement”. Dès lors, la condition légale n’étant pas remplie, la suspension ne peut être accordée. Cette analyse est cohérente avec l’économie du texte qui vise à concilier protection du locataire et préservation des droits du bailleur. La suspension n’est pas un droit automatique lié au surendettement. Elle constitue une mesure exceptionnelle conditionnée par la reprise d’une exécution normale du contrat. La cour écarte également la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V. Elle relève que cette disposition requiert également que le locataire “ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience”. L’arrêt affirme ainsi une exigence de solvabilité active et actuelle. Le bénéfice des mesures protectrices est réservé au locataire démontrant sa capacité à honorer les termes du bail en cours.
**La portée pratique de l’arrêt : la prééminence de l’exécution du contrat en cours**
La portée de cette décision est significative pour la pratique contentieuse en matière de baux d’habitation. Elle clarifie le régime applicable lorsque le surendettement et l’acquisition d’une clause résolutoire se rencontrent. L’arrêt établit que la procédure de surendettement, en elle-même, ne suspend pas les effets d’une clause résolutoire déjà acquise. Le juge doit vérifier concrètement le comportement du locataire après la décision de la commission. La reprise intégrale des paiements courants est l’élément décisif. Cette solution limite les risques d’impunité pour les locataires de mauvaise foi. Elle préserve l’équilibre contractuel en évitant qu’une procédure collective n’entraîne une exonération des obligations locatives futures. L’arrêt rappelle utilement que “ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”. La protection contre l’expulsion est ainsi strictement encadrée. Elle n’est pas un sursis indéfini mais une mesure incitant au redressement. La décision peut paraître rigoureuse pour les locataires en grande difficulté financière. Elle témoigne cependant d’une lecture littérale de la loi, refusant d’étendre par analogie des dispositifs d’exception. La sécurité juridique et la prévisibilité des relations locatives en sont renforcées.
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 12 février 2026, statue sur l’appel d’un jugement ayant constaté l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers. Le locataire, bénéficiaire d’une procédure de surendettement, sollicitait l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de cette clause. La cour rejette ses demandes et ordonne son expulsion. La décision précise les conditions d’application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, relatif à l’interaction entre le surendettement et la suspension de la clause résolutoire. Elle souligne l’exigence d’une reprise intégrale du paiement des loyers courants pour en bénéficier. La question de droit est de savoir si un locataire en procédure de surendettement peut obtenir la suspension d’une clause résolutoire acquise alors qu’il ne règle pas intégralement les loyers courants. La cour répond par la négative.
**L’exigence d’une reprise intégrale des loyers courants comme condition de la suspension**
La décision opère une interprétation stricte des conditions posées par la loi. L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire en cas de rétablissement personnel. La cour rappelle que cette suspension est subordonnée à une condition précise : le locataire doit avoir “repris le paiement des loyers courants au jour auquel le juge statue”. Elle constate que les règlements effectués, bien que réguliers, “ne suffisent pas à couvrir la totalité du montant des loyers courants, si bien que la dette locative augmente progressivement”. Dès lors, la condition légale n’étant pas remplie, la suspension ne peut être accordée. Cette analyse est cohérente avec l’économie du texte qui vise à concilier protection du locataire et préservation des droits du bailleur. La suspension n’est pas un droit automatique lié au surendettement. Elle constitue une mesure exceptionnelle conditionnée par la reprise d’une exécution normale du contrat. La cour écarte également la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V. Elle relève que cette disposition requiert également que le locataire “ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience”. L’arrêt affirme ainsi une exigence de solvabilité active et actuelle. Le bénéfice des mesures protectrices est réservé au locataire démontrant sa capacité à honorer les termes du bail en cours.
**La portée pratique de l’arrêt : la prééminence de l’exécution du contrat en cours**
La portée de cette décision est significative pour la pratique contentieuse en matière de baux d’habitation. Elle clarifie le régime applicable lorsque le surendettement et l’acquisition d’une clause résolutoire se rencontrent. L’arrêt établit que la procédure de surendettement, en elle-même, ne suspend pas les effets d’une clause résolutoire déjà acquise. Le juge doit vérifier concrètement le comportement du locataire après la décision de la commission. La reprise intégrale des paiements courants est l’élément décisif. Cette solution limite les risques d’impunité pour les locataires de mauvaise foi. Elle préserve l’équilibre contractuel en évitant qu’une procédure collective n’entraîne une exonération des obligations locatives futures. L’arrêt rappelle utilement que “ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”. La protection contre l’expulsion est ainsi strictement encadrée. Elle n’est pas un sursis indéfini mais une mesure incitant au redressement. La décision peut paraître rigoureuse pour les locataires en grande difficulté financière. Elle témoigne cependant d’une lecture littérale de la loi, refusant d’étendre par analogie des dispositifs d’exception. La sécurité juridique et la prévisibilité des relations locatives en sont renforcées.