Cour d’appel de Douai, le 12 février 2026, n°20/01251
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 12 février 2026, statue sur une action en rescision pour lésion et sur la responsabilité du notaire instrumentaire. Un vendeur avait cédé plusieurs parcelles pour un prix global calculé sur la base d’une valeur agricole. L’une de ces parcelles se trouvait en partie en zone constructible. Le vendeur, s’estimant lésé, a engagé une action en rescision contre l’acquéreur et a appelé en garantie le notaire rédacteur de l’acte. Le tribunal judiciaire avait déclaré l’action irrecevable. Un premier arrêt de la cour a ordonné une expertise pour trois des parcelles. Sur le fondement du rapport d’expertise, la cour doit désormais se prononcer sur l’existence de la lésion et sur la responsabilité du notaire. La question se pose de savoir si la vente d’un ensemble de parcelles, dont l’une est en zone constructible, peut être rescindée pour lésion et si le notaire peut voir sa responsabilité engagée pour n’avoir pas révélé cette constructibilité. La cour admet la rescision pour lésion concernant l’ensemble des trois parcelles et rejette la demande en responsabilité contre le notaire.
La solution de la cour s’appuie sur une application rigoureuse des conditions de la rescision et sur une interprétation stricte des obligations du notaire. Elle confirme d’abord le principe de l’appréciation globale de la lésion pour un ensemble indivisible. Elle écarte ensuite la responsabilité du notaire en raison d’une clause de dispense.
La cour rappelle utilement le principe de l’unité de l’opération pour l’appréciation de la lésion. L’arrêt cite la jurisprudence selon laquelle, “dans le cas de vente de plusieurs parcelles, portant dans l’intention des vendeurs et des acheteurs sur un ensemble qui était unique et indivisible pour un prix unique, la preuve de la lésion doit être examinée dans le cadre de la vente de l’ensemble de ces parcelles pour le prix global fixé par l’acte de vente”. En l’espèce, les trois parcelles ont été vendues comme un ensemble agricole pour un prix global. La cour rejette donc l’argument de l’acquéreur visant à limiter l’action à la seule parcelle constructible. Elle compare la valeur réelle de l’ensemble, établie par expertise à 160 308 euros, au prix payé de 4 710 euros. L’écart étant très supérieur aux sept douzièmes, la lésion est caractérisée. Cette approche globale protège le vendeur contre le démembrement artificiel d’une opération unique. Elle assure une application cohérente de l’article 1674 du code civil. La solution est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation et préserve l’équilibre contractuel.
L’arrêt adopte une interprétation restrictive de la faute du notaire, fondée sur la volonté expresse des parties. La cour rappelle que le notaire est tenu “d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil”. Elle note toutefois que l’acte contenait une clause par laquelle l’acquéreur “dispens[e] le notaire de requérir un certificat d’urbanisme”, déclarant avoir elle-même pris tous renseignements. La cour en déduit que l’acquéreur “ne saurait reprocher à [le notaire] de ne pas en avoir requis la délivrance”. Elle estime également que la clause implique que l’acquéreur était informée des règles urbanistiques. Dès lors, la responsabilité du notaire n’est pas engagée. Cette solution est sévère pour l’acquéreur, qui subit seul les conséquences de son accord. Elle souligne l’importance des clauses de dispense dans la répartition des risques. La cour suit une jurisprudence constante qui admet la validité de telles clauses lorsque le client est averti. Cette position peut sembler protéger excessivement le notaire. Elle place cependant la charge de la diligence sur la partie qui a expressément accepté de l’assumer.
La Cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 12 février 2026, statue sur une action en rescision pour lésion et sur la responsabilité du notaire instrumentaire. Un vendeur avait cédé plusieurs parcelles pour un prix global calculé sur la base d’une valeur agricole. L’une de ces parcelles se trouvait en partie en zone constructible. Le vendeur, s’estimant lésé, a engagé une action en rescision contre l’acquéreur et a appelé en garantie le notaire rédacteur de l’acte. Le tribunal judiciaire avait déclaré l’action irrecevable. Un premier arrêt de la cour a ordonné une expertise pour trois des parcelles. Sur le fondement du rapport d’expertise, la cour doit désormais se prononcer sur l’existence de la lésion et sur la responsabilité du notaire. La question se pose de savoir si la vente d’un ensemble de parcelles, dont l’une est en zone constructible, peut être rescindée pour lésion et si le notaire peut voir sa responsabilité engagée pour n’avoir pas révélé cette constructibilité. La cour admet la rescision pour lésion concernant l’ensemble des trois parcelles et rejette la demande en responsabilité contre le notaire.
La solution de la cour s’appuie sur une application rigoureuse des conditions de la rescision et sur une interprétation stricte des obligations du notaire. Elle confirme d’abord le principe de l’appréciation globale de la lésion pour un ensemble indivisible. Elle écarte ensuite la responsabilité du notaire en raison d’une clause de dispense.
La cour rappelle utilement le principe de l’unité de l’opération pour l’appréciation de la lésion. L’arrêt cite la jurisprudence selon laquelle, “dans le cas de vente de plusieurs parcelles, portant dans l’intention des vendeurs et des acheteurs sur un ensemble qui était unique et indivisible pour un prix unique, la preuve de la lésion doit être examinée dans le cadre de la vente de l’ensemble de ces parcelles pour le prix global fixé par l’acte de vente”. En l’espèce, les trois parcelles ont été vendues comme un ensemble agricole pour un prix global. La cour rejette donc l’argument de l’acquéreur visant à limiter l’action à la seule parcelle constructible. Elle compare la valeur réelle de l’ensemble, établie par expertise à 160 308 euros, au prix payé de 4 710 euros. L’écart étant très supérieur aux sept douzièmes, la lésion est caractérisée. Cette approche globale protège le vendeur contre le démembrement artificiel d’une opération unique. Elle assure une application cohérente de l’article 1674 du code civil. La solution est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation et préserve l’équilibre contractuel.
L’arrêt adopte une interprétation restrictive de la faute du notaire, fondée sur la volonté expresse des parties. La cour rappelle que le notaire est tenu “d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil”. Elle note toutefois que l’acte contenait une clause par laquelle l’acquéreur “dispens[e] le notaire de requérir un certificat d’urbanisme”, déclarant avoir elle-même pris tous renseignements. La cour en déduit que l’acquéreur “ne saurait reprocher à [le notaire] de ne pas en avoir requis la délivrance”. Elle estime également que la clause implique que l’acquéreur était informée des règles urbanistiques. Dès lors, la responsabilité du notaire n’est pas engagée. Cette solution est sévère pour l’acquéreur, qui subit seul les conséquences de son accord. Elle souligne l’importance des clauses de dispense dans la répartition des risques. La cour suit une jurisprudence constante qui admet la validité de telles clauses lorsque le client est averti. Cette position peut sembler protéger excessivement le notaire. Elle place cependant la charge de la diligence sur la partie qui a expressément accepté de l’assumer.