Cour d’appel de Paris, le 5 février 2026, n°23/16884
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 février 2026, confirme le jugement du Tribunal judiciaire de Paris fixant le loyer d’un bail commercial renouvelé. Le bail initial, conclu en 2007 pour douze ans, portait sur un local destiné à une supérette. À son échéance, les parties s’étant accordées sur le principe du renouvellement mais en désaccord sur le montant du loyer, le juge des loyers commerciaux avait désigné une experte. Celle-ci avait déterminé une valeur locative annuelle de 309 974 euros, retenue par le premier juge. La bailleuse, estimant ce loyer insuffisant, forme appel en demandant sa fixation à 516 440 euros. L’arrêt rejette son pourvoi. La question centrale est de savoir selon quels critères la surface des locaux doit être appréciée pour le calcul de la valeur locative lors d’un renouvellement, lorsque d’importants travaux ont modifié la configuration des lieux. La cour confirme que la surface à retenir est celle existant à la date du renouvellement, nonobstant une clause d’accession future des travaux au bailleur. Elle valide également les abattements opérés pour des charges exorbitantes et refuse la majoration sollicitée pour un avantage contractuel. Cette décision précise ainsi les modalités concrètes d’application des textes régissant la fixation du loyer commercial renouvelé.
**La détermination de la surface locative au jour du renouvellement**
La cour rappelle le principe selon lequel le loyer du bail renouvelé “s’apprécie à la date du renouvellement”. Elle en déduit que seuls “les éléments existants à cette date” doivent être pris en compte. L’appelante soutenait que la surface utile devait être celle d’origine, mesurée avant les travaux du locataire. Elle invoquait une clause du bail prévoyant l’accession des aménagements en fin de jouissance. Selon elle, retenir la surface réduite par les travaux reviendrait à “dénaturer l’accord des parties”. La cour écarte cet argument. Elle estime que la clause d’accession, qui produit ses effets ultérieurement, est “inopérante” pour la fixation du loyer. La valeur locative doit refléter la réalité des lieux à la date de référence. La cour motive sa solution en relevant que la bailleuse avait autorisé les travaux et en avait tiré avantage. Elle “avait accepté les conséquences desdits travaux, dont il est résulté une diminution de la surface utile”. La configuration permettant une exploitation conforme à la destination contractuelle est donc celle de 2019. La cour valide ainsi le recours au plan de 2022, qui reflète cet état. Ce raisonnement s’inscrit dans une application stricte de l’article L. 145-33 du code de commerce. Il privilégie la situation de fait à la date du renouvellement sur les stipulations contractuelles à effet futur. Cette solution assure une adéquation entre le loyer payé et le local effectivement occupé. Elle évite que le preneur supporte un loyer calculé sur une surface qu’il n’utilise plus. La jurisprudence antérieure exigeait déjà de faire abstraction des travaux non encore acquis. L’arrêt en précise les conséquences en cas de diminution de surface. Il consacre une approche économique et objective de la valeur locative.
**Le traitement des charges exorbitantes et des avantages contractuels**
L’arrêt opère une distinction nette entre les éléments diminuant et ceux augmentant la valeur locative. Concernant les abattements, la cour confirme la déduction de la taxe foncière et de la prime d’assurance de l’immeuble. Ces charges, mises à la charge du locataire par le bail, sont qualifiées “d’exorbitantes du droit commun”. Le transfert de la taxe foncière est pourtant autorisé par l’article R. 145-35 du code de commerce. La cour en admet donc le principe mais en fait un facteur de diminution de la valeur locative de base. Elle rejette l’argument de la bailleise sur une prétendue double prise en compte. Elle exige la preuve que les références locatives utilisées incluaient déjà cette charge. Cette exigence probatoire est rigoureuse. Elle protège le locataire contre un loyer qui cumulerait une valeur locative calquée sur le marché et le remboursement de charges anormales. Concernant les majorations, la cour refuse d’appliquer la hausse de 2% sollicitée. L’avantage invoqué est une clause de libre cession du bail au sein du groupe du preneur. La cour estime que cet avantage n’excède pas “l’usage courant”. Elle motive son refus par le caractère limité de cette clause, restreinte à un groupe spécifique, et par la garantie solidaire maintenue. Cette appréciation restrictive des avantages majeurs témoigne d’une certaine prudence. Elle évite une majoration systématique du loyer pour des clauses qui, bien qu’inhabituelles, n’ont qu’un impact économique limité. L’arrêt rappelle ainsi la philosophie des textes : corriger les déséquilibres créés par des stipulations exorbitantes, sans pour autant sanctionner toute particularité contractuelle. L’expertise joue ici un rôle central pour chiffrer ces corrections. La solution tend à un loyer de renouvellement équitable, proche d’une valeur de marché neutre.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 février 2026, confirme le jugement du Tribunal judiciaire de Paris fixant le loyer d’un bail commercial renouvelé. Le bail initial, conclu en 2007 pour douze ans, portait sur un local destiné à une supérette. À son échéance, les parties s’étant accordées sur le principe du renouvellement mais en désaccord sur le montant du loyer, le juge des loyers commerciaux avait désigné une experte. Celle-ci avait déterminé une valeur locative annuelle de 309 974 euros, retenue par le premier juge. La bailleuse, estimant ce loyer insuffisant, forme appel en demandant sa fixation à 516 440 euros. L’arrêt rejette son pourvoi. La question centrale est de savoir selon quels critères la surface des locaux doit être appréciée pour le calcul de la valeur locative lors d’un renouvellement, lorsque d’importants travaux ont modifié la configuration des lieux. La cour confirme que la surface à retenir est celle existant à la date du renouvellement, nonobstant une clause d’accession future des travaux au bailleur. Elle valide également les abattements opérés pour des charges exorbitantes et refuse la majoration sollicitée pour un avantage contractuel. Cette décision précise ainsi les modalités concrètes d’application des textes régissant la fixation du loyer commercial renouvelé.
**La détermination de la surface locative au jour du renouvellement**
La cour rappelle le principe selon lequel le loyer du bail renouvelé “s’apprécie à la date du renouvellement”. Elle en déduit que seuls “les éléments existants à cette date” doivent être pris en compte. L’appelante soutenait que la surface utile devait être celle d’origine, mesurée avant les travaux du locataire. Elle invoquait une clause du bail prévoyant l’accession des aménagements en fin de jouissance. Selon elle, retenir la surface réduite par les travaux reviendrait à “dénaturer l’accord des parties”. La cour écarte cet argument. Elle estime que la clause d’accession, qui produit ses effets ultérieurement, est “inopérante” pour la fixation du loyer. La valeur locative doit refléter la réalité des lieux à la date de référence. La cour motive sa solution en relevant que la bailleuse avait autorisé les travaux et en avait tiré avantage. Elle “avait accepté les conséquences desdits travaux, dont il est résulté une diminution de la surface utile”. La configuration permettant une exploitation conforme à la destination contractuelle est donc celle de 2019. La cour valide ainsi le recours au plan de 2022, qui reflète cet état. Ce raisonnement s’inscrit dans une application stricte de l’article L. 145-33 du code de commerce. Il privilégie la situation de fait à la date du renouvellement sur les stipulations contractuelles à effet futur. Cette solution assure une adéquation entre le loyer payé et le local effectivement occupé. Elle évite que le preneur supporte un loyer calculé sur une surface qu’il n’utilise plus. La jurisprudence antérieure exigeait déjà de faire abstraction des travaux non encore acquis. L’arrêt en précise les conséquences en cas de diminution de surface. Il consacre une approche économique et objective de la valeur locative.
**Le traitement des charges exorbitantes et des avantages contractuels**
L’arrêt opère une distinction nette entre les éléments diminuant et ceux augmentant la valeur locative. Concernant les abattements, la cour confirme la déduction de la taxe foncière et de la prime d’assurance de l’immeuble. Ces charges, mises à la charge du locataire par le bail, sont qualifiées “d’exorbitantes du droit commun”. Le transfert de la taxe foncière est pourtant autorisé par l’article R. 145-35 du code de commerce. La cour en admet donc le principe mais en fait un facteur de diminution de la valeur locative de base. Elle rejette l’argument de la bailleise sur une prétendue double prise en compte. Elle exige la preuve que les références locatives utilisées incluaient déjà cette charge. Cette exigence probatoire est rigoureuse. Elle protège le locataire contre un loyer qui cumulerait une valeur locative calquée sur le marché et le remboursement de charges anormales. Concernant les majorations, la cour refuse d’appliquer la hausse de 2% sollicitée. L’avantage invoqué est une clause de libre cession du bail au sein du groupe du preneur. La cour estime que cet avantage n’excède pas “l’usage courant”. Elle motive son refus par le caractère limité de cette clause, restreinte à un groupe spécifique, et par la garantie solidaire maintenue. Cette appréciation restrictive des avantages majeurs témoigne d’une certaine prudence. Elle évite une majoration systématique du loyer pour des clauses qui, bien qu’inhabituelles, n’ont qu’un impact économique limité. L’arrêt rappelle ainsi la philosophie des textes : corriger les déséquilibres créés par des stipulations exorbitantes, sans pour autant sanctionner toute particularité contractuelle. L’expertise joue ici un rôle central pour chiffrer ces corrections. La solution tend à un loyer de renouvellement équitable, proche d’une valeur de marché neutre.