Cour d’appel de Toulouse, le 24 février 2026, n°25/01427
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Toulouse le 24 février 2026 statue sur une demande de provision formée par un bailleur commercial dans le cadre d’une procédure de référé. Le locataire, en cessation de paiement des loyers depuis mars 2023, opposait l’existence de contestations sérieuses fondées sur des vices affectant la jouissance des locaux et le caractère abusif de plusieurs clauses contractuelles. Le tribunal judiciaire avait rejeté la quasi-totalité des demandes du bailleur. La Cour d’appel, saisie par ce dernier, infirme partiellement l’ordonnance déférée. Elle accorde une provision limitée au seul loyer minimum garanti dont l’existence n’est pas sérieusement contestable. Elle rejette en revanche les demandes relatives aux charges, à une indemnité forfaitaire de dix pour cent, à des intérêts de retard contractuels, à une pénalité contractuelle et au remboursement de franchises, estimant que le cumul des sanctions conventionnelles soulevait une contestation sérieuse sur leur caractère excessif. La cour ordonne également la compensation avec le dépôt de garantie et sa reconstitution, sans astreinte. Elle déboute le locataire de sa demande de report de paiement et condamne celui-ci aux dépens. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle le juge des référés apprécie l’absence de contestation sérieuse et opère un contrôle préventif sur l’équilibre des conventions.
**La consécration d’une exigence probatoire stricte pour l’octroi de la provision**
Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, ne peut accorder une provision que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La Cour d’appel de Toulouse applique ce principe avec une sévérité notable, distinguant nettement entre les différentes créances réclamées. S’agissant du loyer minimum garanti, la cour constate que son existence et son montant ne sont pas sérieusement contestés. Elle relève que le locataire « ne justifie pas que les locaux sont ou ont été impropres à leur usage » et qu’il « n’invoque pas un quelconque manquement du bailleur ayant rendu impossible l’exploitation ». L’obligation de paiement du loyer, obligation essentielle du contrat, demeure donc exigible dès lors que l’exception d’inexécution invoquée par le locataire ne peut jouer qu’en cas d’impossibilité totale de jouissance. La cour rappelle utilement la jurisprudence selon laquelle « l’exercice de l’exception d’inexécution est possible dès lors que les agissements du bailleur rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés ». En l’absence de tout élément probatoire étayant une telle impossibilité, la contestation du locataire est écartée.
À l’inverse, la cour refuse toute provision sur les charges réclamées. Elle motive ce refus par l’absence de production par le bailleur des « justificatifs des dépenses réelles » et des « états récapitulatifs annuels » pourtant prévus au contrat. Elle estime que « la fixation des charges effectivement dues ne pouvant pas résulter de la volonté unilatérale et non justifiée du bailleur ». Cette exigence d’une justification précise et communicable des sommes réclamées renforce les obligations probatoires du bailleur. Elle protège le locataire contre des demandes insuffisamment étayées. Cette rigueur procédurale garantit que la provision n’est accordée qu’à la hauteur de la créance certaine. Elle rappelle que la procédure de référé, bien que rapide, n’exonère pas le demandeur de son devoir de preuve.
**Le contrôle préventif du juge des référés sur l’équilibre des sanctions conventionnelles**
La décision se distingue par l’examen, à titre préventif, du caractère potentiellement excessif d’un ensemble de clauses sanctionnatrices. Le bailleur réclamait le cumul d’une indemnité forfaitaire de dix pour cent, d’intérêts de retard majorés, d’une pénalité contractuelle journalière et du remboursement intégral de franchises antérieures. La cour refuse d’allouer une provision sur ces chefs. Elle estime que « ce cumul (…) apparaît manifestement excessif et n’est susceptible de modération que par le seul juge du fond ». Sans se prononcer définitivement sur la validité des clauses, elle constate que leur combinaison soulève une « contestation sérieuse ». Cette analyse est remarquable. Le juge des référés use de son pouvoir d’appréciation de la contestation sérieuse pour opérer un premier filtrage. Il évite ainsi de prononcer une provision qui pourrait être remise en cause au fond pour cause de disproportion.
Cette position s’inscrit dans le sillage de la jurisprudence admettant que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale lorsque la dette n’est pas contestable. Toutefois, la cour de Toulouse en précise les limites. Lorsque le dispositif contractuel multiplie les sanctions pour un même manquement, leur caractère global doit être apprécié. La cour procède à une analyse systémique du contrat. Elle considère que « ces dispositions dans leur ensemble doivent être analysées au titre de la clause pénale ». Cette approche holistique permet de prévenir les effets étouffants d’un cumul de pénalités. Elle témoigne d’un contrôle accru de l’équilibre contractuel, même dans le cadre d’une procédure à juge unique. La cour laisse au juge du fond le soin de modérer ces stipulations. Elle se borne à constater que la contestation sur leur disproportion n’est pas vaine. Cette prudence juridictionnelle assure une protection effective du débiteur contre des clauses potentiellement abusives sans préjuger de la décision au fond.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Toulouse le 24 février 2026 statue sur une demande de provision formée par un bailleur commercial dans le cadre d’une procédure de référé. Le locataire, en cessation de paiement des loyers depuis mars 2023, opposait l’existence de contestations sérieuses fondées sur des vices affectant la jouissance des locaux et le caractère abusif de plusieurs clauses contractuelles. Le tribunal judiciaire avait rejeté la quasi-totalité des demandes du bailleur. La Cour d’appel, saisie par ce dernier, infirme partiellement l’ordonnance déférée. Elle accorde une provision limitée au seul loyer minimum garanti dont l’existence n’est pas sérieusement contestable. Elle rejette en revanche les demandes relatives aux charges, à une indemnité forfaitaire de dix pour cent, à des intérêts de retard contractuels, à une pénalité contractuelle et au remboursement de franchises, estimant que le cumul des sanctions conventionnelles soulevait une contestation sérieuse sur leur caractère excessif. La cour ordonne également la compensation avec le dépôt de garantie et sa reconstitution, sans astreinte. Elle déboute le locataire de sa demande de report de paiement et condamne celui-ci aux dépens. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle le juge des référés apprécie l’absence de contestation sérieuse et opère un contrôle préventif sur l’équilibre des conventions.
**La consécration d’une exigence probatoire stricte pour l’octroi de la provision**
Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, ne peut accorder une provision que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La Cour d’appel de Toulouse applique ce principe avec une sévérité notable, distinguant nettement entre les différentes créances réclamées. S’agissant du loyer minimum garanti, la cour constate que son existence et son montant ne sont pas sérieusement contestés. Elle relève que le locataire « ne justifie pas que les locaux sont ou ont été impropres à leur usage » et qu’il « n’invoque pas un quelconque manquement du bailleur ayant rendu impossible l’exploitation ». L’obligation de paiement du loyer, obligation essentielle du contrat, demeure donc exigible dès lors que l’exception d’inexécution invoquée par le locataire ne peut jouer qu’en cas d’impossibilité totale de jouissance. La cour rappelle utilement la jurisprudence selon laquelle « l’exercice de l’exception d’inexécution est possible dès lors que les agissements du bailleur rendent les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés ». En l’absence de tout élément probatoire étayant une telle impossibilité, la contestation du locataire est écartée.
À l’inverse, la cour refuse toute provision sur les charges réclamées. Elle motive ce refus par l’absence de production par le bailleur des « justificatifs des dépenses réelles » et des « états récapitulatifs annuels » pourtant prévus au contrat. Elle estime que « la fixation des charges effectivement dues ne pouvant pas résulter de la volonté unilatérale et non justifiée du bailleur ». Cette exigence d’une justification précise et communicable des sommes réclamées renforce les obligations probatoires du bailleur. Elle protège le locataire contre des demandes insuffisamment étayées. Cette rigueur procédurale garantit que la provision n’est accordée qu’à la hauteur de la créance certaine. Elle rappelle que la procédure de référé, bien que rapide, n’exonère pas le demandeur de son devoir de preuve.
**Le contrôle préventif du juge des référés sur l’équilibre des sanctions conventionnelles**
La décision se distingue par l’examen, à titre préventif, du caractère potentiellement excessif d’un ensemble de clauses sanctionnatrices. Le bailleur réclamait le cumul d’une indemnité forfaitaire de dix pour cent, d’intérêts de retard majorés, d’une pénalité contractuelle journalière et du remboursement intégral de franchises antérieures. La cour refuse d’allouer une provision sur ces chefs. Elle estime que « ce cumul (…) apparaît manifestement excessif et n’est susceptible de modération que par le seul juge du fond ». Sans se prononcer définitivement sur la validité des clauses, elle constate que leur combinaison soulève une « contestation sérieuse ». Cette analyse est remarquable. Le juge des référés use de son pouvoir d’appréciation de la contestation sérieuse pour opérer un premier filtrage. Il évite ainsi de prononcer une provision qui pourrait être remise en cause au fond pour cause de disproportion.
Cette position s’inscrit dans le sillage de la jurisprudence admettant que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale lorsque la dette n’est pas contestable. Toutefois, la cour de Toulouse en précise les limites. Lorsque le dispositif contractuel multiplie les sanctions pour un même manquement, leur caractère global doit être apprécié. La cour procède à une analyse systémique du contrat. Elle considère que « ces dispositions dans leur ensemble doivent être analysées au titre de la clause pénale ». Cette approche holistique permet de prévenir les effets étouffants d’un cumul de pénalités. Elle témoigne d’un contrôle accru de l’équilibre contractuel, même dans le cadre d’une procédure à juge unique. La cour laisse au juge du fond le soin de modérer ces stipulations. Elle se borne à constater que la contestation sur leur disproportion n’est pas vaine. Cette prudence juridictionnelle assure une protection effective du débiteur contre des clauses potentiellement abusives sans préjuger de la décision au fond.