Cour d’appel de Bordeaux, le 23 février 2026, n°23/04688
Un bail résidentiel fut conclu en 2017. Les bailleurs, usufruitière et nu-propriétaire, notifièrent un congé pour vendre en mars 2022 prenant effet en janvier 2023. L’usufruitière décéda avant le terme. Le bailleur survivant assigna la locataire en expulsion et en paiement. Le tribunal judiciaire d’Angoulême, par jugement du 6 septembre 2023, déclara le congé valable, ordonna l’expulsion et condamna la locataire au paiement d’indemnités d’occupation et de dommages-intérêts. Il alloua aussi à la locataire une indemnité pour préjudice de jouissance. La locataire fit appel. La Cour d’appel de Bordeaux, par arrêt du 23 février 2026, confirma largement le premier jugement mais infirma l’allocation de dommages-intérêts au bailleur. La question se posait de savoir si un congé pour vendre notifié conjointement par l’usufruitière et le nu-propriétaire demeurait valable après le décès de l’usufruitière avant son terme. L’arrêt confirme la validité du congé et précise les conditions de réparation des préjudices respectifs. La solution retenue consacre une application stricte des conditions de forme du congé tout en opérant un contrôle exigeant de la preuve du préjudice subi par le bailleur.
La décision valide le congé pour vendre malgré le décès de l’usufruitière. Le bail fut résilié par un acte du 23 mars 2022 signé par les deux titulaires de droits démembrés. La locataire contestait la régularité de cette notification après le décès de l’usufruitière en décembre 2022. La cour écarte ce moyen. Elle relève que “l’intimé justifie par la production de l’acte notarié du 21 avril 1990 de sa qualité de nue-propriétaire du logement donné à bail, sa mère décédée avant l’arrivée du terme du congé en ayant été usufruitière, de sorte que l’intimé et sa mère avaient qualité pour délivrer congé le 23 mars 2022”. La solution s’appuie sur le principe de l’intangibilité du congé régulièrement notifié. La validité de l’acte est appréciée à sa date de notification, non aux événements postérieurs. Le décès de l’usufruitière n’affecte pas un congé déjà donné, dès lors que la volonté de vendre était sincère à l’origine. La cour vérifie d’ailleurs cette sincérité en constatant la réalisation effective de la vente en 2024. Cette analyse est conforme à la jurisprudence qui admet la validité d’un congé pour vendre notifié par le nu-propriétaire seul lorsque l’usufruit est éteint, à plus forte raison lorsqu’il a été notifié conjointement. Elle assure la sécurité juridique des actes de notification. Elle évite aussi de priver le nu-propriétaire de la faculté de vendre le bien libre de toute occupation. Le contrôle de la réalité du projet de vente demeure cependant nécessaire pour prévenir les congés frauduleux.
L’arrêt opère une distinction nette entre l’indemnisation du trouble de jouissance et la réparation du préjudice du bailleur. D’une part, la cour confirme la condamnation du bailleur à verser une indemnité pour préjudice de jouissance. Le logement était reconnu indécent. Le bailleur n’avait pas remédié aux désordres malgré un rapport du pôle de lutte contre l’habitat indigne. La cour estime que “le bailleur, qui avait l’obligation de mettre fin aux désordres […] ne démontre pas en appel s’être vu opposé un refus d’intervenir par la locataire”. L’évaluation du préjudice à 20% du loyer, calquée sur la cotation du rapport, est confirmée. Cette solution protège le droit du locataire à un logement décent. Elle rappelle l’obligation positive de mise en état pesant sur le bailleur. D’autre part, la cour infirme la condamnation de la locataire à des dommages-intérêts au profit du bailleur. Celui-ci invoquait une perte de chance de vendre due au maintien dans les lieux. La cour rejette ce grief car “il est justifié que le compromis d’achat a été signé le 21 décembre 2023, et réitéré le 25 mars 2024. M. [M] ne démontre donc pas le préjudice d’une perte de chance”. Le refus d’indemniser un préjudice non caractérisé est strictement motivé. La décision distingue ainsi le préjudice certain du locataire, lié à l’indécence, du préjudice hypothétique du bailleur. Elle évite une compensation automatique entre ces préjudices distincts. Cette approche est équilibrée. Elle sanctionne le bailleur défaillant tout en refusant d’enrichir la locataire qui occupe sans titre après le congé. Les indemnités d’occupation suffisent à réparer le préjudice pécuniaire du bailleur durant cette période. La portée de l’arrêt est donc double. Elle renforce la sécurité des congés pour vendre notifiés par des titulaires de droits démembrés. Elle précise aussi les principes gouvernant la réparation concurrente de préjudices distincts en matière locative.
Un bail résidentiel fut conclu en 2017. Les bailleurs, usufruitière et nu-propriétaire, notifièrent un congé pour vendre en mars 2022 prenant effet en janvier 2023. L’usufruitière décéda avant le terme. Le bailleur survivant assigna la locataire en expulsion et en paiement. Le tribunal judiciaire d’Angoulême, par jugement du 6 septembre 2023, déclara le congé valable, ordonna l’expulsion et condamna la locataire au paiement d’indemnités d’occupation et de dommages-intérêts. Il alloua aussi à la locataire une indemnité pour préjudice de jouissance. La locataire fit appel. La Cour d’appel de Bordeaux, par arrêt du 23 février 2026, confirma largement le premier jugement mais infirma l’allocation de dommages-intérêts au bailleur. La question se posait de savoir si un congé pour vendre notifié conjointement par l’usufruitière et le nu-propriétaire demeurait valable après le décès de l’usufruitière avant son terme. L’arrêt confirme la validité du congé et précise les conditions de réparation des préjudices respectifs. La solution retenue consacre une application stricte des conditions de forme du congé tout en opérant un contrôle exigeant de la preuve du préjudice subi par le bailleur.
La décision valide le congé pour vendre malgré le décès de l’usufruitière. Le bail fut résilié par un acte du 23 mars 2022 signé par les deux titulaires de droits démembrés. La locataire contestait la régularité de cette notification après le décès de l’usufruitière en décembre 2022. La cour écarte ce moyen. Elle relève que “l’intimé justifie par la production de l’acte notarié du 21 avril 1990 de sa qualité de nue-propriétaire du logement donné à bail, sa mère décédée avant l’arrivée du terme du congé en ayant été usufruitière, de sorte que l’intimé et sa mère avaient qualité pour délivrer congé le 23 mars 2022”. La solution s’appuie sur le principe de l’intangibilité du congé régulièrement notifié. La validité de l’acte est appréciée à sa date de notification, non aux événements postérieurs. Le décès de l’usufruitière n’affecte pas un congé déjà donné, dès lors que la volonté de vendre était sincère à l’origine. La cour vérifie d’ailleurs cette sincérité en constatant la réalisation effective de la vente en 2024. Cette analyse est conforme à la jurisprudence qui admet la validité d’un congé pour vendre notifié par le nu-propriétaire seul lorsque l’usufruit est éteint, à plus forte raison lorsqu’il a été notifié conjointement. Elle assure la sécurité juridique des actes de notification. Elle évite aussi de priver le nu-propriétaire de la faculté de vendre le bien libre de toute occupation. Le contrôle de la réalité du projet de vente demeure cependant nécessaire pour prévenir les congés frauduleux.
L’arrêt opère une distinction nette entre l’indemnisation du trouble de jouissance et la réparation du préjudice du bailleur. D’une part, la cour confirme la condamnation du bailleur à verser une indemnité pour préjudice de jouissance. Le logement était reconnu indécent. Le bailleur n’avait pas remédié aux désordres malgré un rapport du pôle de lutte contre l’habitat indigne. La cour estime que “le bailleur, qui avait l’obligation de mettre fin aux désordres […] ne démontre pas en appel s’être vu opposé un refus d’intervenir par la locataire”. L’évaluation du préjudice à 20% du loyer, calquée sur la cotation du rapport, est confirmée. Cette solution protège le droit du locataire à un logement décent. Elle rappelle l’obligation positive de mise en état pesant sur le bailleur. D’autre part, la cour infirme la condamnation de la locataire à des dommages-intérêts au profit du bailleur. Celui-ci invoquait une perte de chance de vendre due au maintien dans les lieux. La cour rejette ce grief car “il est justifié que le compromis d’achat a été signé le 21 décembre 2023, et réitéré le 25 mars 2024. M. [M] ne démontre donc pas le préjudice d’une perte de chance”. Le refus d’indemniser un préjudice non caractérisé est strictement motivé. La décision distingue ainsi le préjudice certain du locataire, lié à l’indécence, du préjudice hypothétique du bailleur. Elle évite une compensation automatique entre ces préjudices distincts. Cette approche est équilibrée. Elle sanctionne le bailleur défaillant tout en refusant d’enrichir la locataire qui occupe sans titre après le congé. Les indemnités d’occupation suffisent à réparer le préjudice pécuniaire du bailleur durant cette période. La portée de l’arrêt est donc double. Elle renforce la sécurité des congés pour vendre notifiés par des titulaires de droits démembrés. Elle précise aussi les principes gouvernant la réparation concurrente de préjudices distincts en matière locative.