Cour d’appel de Paris, le 13 février 2026, n°25/07469
La Cour d’appel de Paris, le 13 février 2026, statue sur un pourvoi formé contre une ordonnance de référé ayant ordonné l’expulsion d’occupants sans titre. Le curateur d’une succession vacante avait sollicité l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge des contentieux de la protection avait accueilli la demande d’expulsion mais rejeté celle concernant l’indemnité. Les deux parties interjettent appel. La juridiction d’appel doit déterminer si l’occupation constitue un trouble manifestement illicite justifiant une expulsion sans délai. Elle examine également le bien-fondé d’une provision sur l’indemnité d’occupation. La Cour confirme l’expulsion immédiate et condamne les occupants au paiement d’une indemnité provisionnelle. Elle précise les conditions d’existence d’un trouble manifestement illicite et les critères de suppression du délai de deux mois.
**I. La caractérisation rigoureuse du trouble manifestement illicite**
La Cour d’appel de Paris retient une conception objective du trouble manifestement illicite. Elle rappelle que « l’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier constitue par principe un trouble manifestement illicite ». Cette affirmation ancre le trouble dans une violation évidente du droit de propriété. La Cour écarte toute justification tirée des circonstances de l’occupation. L’inoccupation antérieure du bien et son état d’abandon sont jugés indifférents. Les améliorations apportées par les occupants ne modifient pas la nature illicite de leur présence. La Cour opère ainsi une dissociation nette entre la matérialité de l’occupation et ses motivations. Elle affirme que « les travaux entrepris ne sont pas davantage de nature à les autoriser à se maintenir dans un bien ne leur appartenant pas ». Cette approche stricte protège le droit de propriété contre toute emprise matérielle non autorisée.
La Cour procède ensuite à une pondération des droits en présence. Les occupants invoquaient la primauté de leur droit au domicile et à l’intérêt supérieur de l’enfant. La Cour rejette cet argument après un examen concret de leur situation. Elle relève leur capacité financière à se reloger. Elle estime que l’expulsion « ne présente pas de conséquences disproportionnées ». Le trouble manifestement illicite justifie pleinement la mesure. La Cour valide ainsi le raisonnement du premier juge. Elle confirme que la protection de la propriété l’emporte en l’espèce. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. Elle rappelle que l’équité ne saurait légitimer une occupation dépourvue de tout titre.
**II. La suppression du délai de grâce fondée sur la mauvaise foi**
La Cour d’appel de Paris applique strictement les conditions de suppression du délai légal. L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois. Ce délai peut être supprimé en cas de mauvaise foi ou d’entrée par voie de fait. La Cour retient cumulativement ces deux éléments. Elle constate d’abord une entrée par voie de fait. L’occupant principal est « passé par-dessus le portail ». Cet acte matériel constitue une voie de fait caractérisant l’illicéité initiale. La Cour écarte l’argument d’une occupation paisible. La violation physique de la clôture suffit à établir le mode d’entrée illicite.
La Cour examine ensuite la bonne foi des occupants. Elle en donne une définition exigeante. La simple volonté d’acquérir le bien, exprimée tardivement, est insuffisante. Les offres d’achat, inférieures à l’évaluation fiscale, ne démontrent pas une réelle volonté de régularisation. La Cour estime que « n’ignorant pas leur absence de titre d’occupation et alors qu’ils ne sont pas dans une situation de besoin, [les occupants] ne peuvent prétendre être de bonne foi ». Cette appréciation lie la bonne foi à une démarche active et sincère de régularisation. L’absence de besoin financier renforce la présomption de mauvaise foi. La Cour valide ainsi la suppression du délai de deux mois. Elle prive les occupants de tout sursis à exécution. Cette sévérité vise à décourager les occupations sans titre.
**III. L’octroi d’une provision sur l’indemnité d’occupation**
La Cour d’appel de Paris admet le principe d’une indemnité d’occupation provisionnelle. Elle rappelle que l’obligation de payer une contrepartie n’est « pas sérieusement contestable ». L’occupation sans titre génère nécessairement un enrichissement sans cause. La Cour rejette la théorie de la gestion d’affaires invoquée par les occupants. Elle estime que les travaux ont été réalisés « dans leur intérêt exclusif ». La compensation avec les frais engagés est écartée. La Cour rappelle que cette demande relève du fond et ne peut être traitée en référé. Elle affirme ainsi la distinction entre les mesures provisoires et les questions de fond.
La Cour fixe le montant de la provision à 1 530 euros mensuels. Elle se fonde sur une estimation moyenne du loyer au mètre carré. Elle retient la superficie habitable prouvée par les occupants. La date de départ est fixée à la limite de la prescription quinquennale. La Cour opère donc un calcul concret et équitable. Elle évite une estimation trop élevée fondée sur des surfaces non vérifiées. Cette modération dans le quantum contraste avec la fermeté sur le principe. La Cour montre ainsi que la sanction de l’occupation illicite n’exclut pas une appréciation mesurée de ses conséquences pécuniaires.
**IV. La portée de l’arrêt : un renforcement de la protection du droit de propriété**
La décision renforce la protection procédurale du droit de propriété en référé. Elle confirme que le trouble manifestement illicite s’apprécie objectivement. Les circonstances atténuantes liées à l’état du bien sont écartées. La Cour consacre une interprétation large de la mauvaise foi pour supprimer les délais. Cette sévérité vise à garantir l’effectivité des expulsions. L’arrêt s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle restrictive. Il limite les possibilités pour les occupants sans titre d’obtenir un délai de grâce.
La solution pourrait toutefois paraître rigide. Elle ne laisse aucune place à une appréciation in concreto des situations de détresse. La Cour écarte sans nuance l’argument tiré de l’intérêt supérieur de l’enfant. Elle le subordonne entièrement à la situation financière des parents. Cette approche purement économique pourrait être discutée. Elle minimise la stabilité du cadre de vie des enfants. L’arrêt privilégie une sécurité juridique absolue au détriment d’une certaine équité. Il consacre la prééminence du droit de propriété sur toute autre considération. Cette orientation répond à un impératif de lutte contre les occupations illicites. Elle pourrait cependant appeler un rééquilibrage législatif pour les cas de bonne foi apparente.
La Cour d’appel de Paris, le 13 février 2026, statue sur un pourvoi formé contre une ordonnance de référé ayant ordonné l’expulsion d’occupants sans titre. Le curateur d’une succession vacante avait sollicité l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge des contentieux de la protection avait accueilli la demande d’expulsion mais rejeté celle concernant l’indemnité. Les deux parties interjettent appel. La juridiction d’appel doit déterminer si l’occupation constitue un trouble manifestement illicite justifiant une expulsion sans délai. Elle examine également le bien-fondé d’une provision sur l’indemnité d’occupation. La Cour confirme l’expulsion immédiate et condamne les occupants au paiement d’une indemnité provisionnelle. Elle précise les conditions d’existence d’un trouble manifestement illicite et les critères de suppression du délai de deux mois.
**I. La caractérisation rigoureuse du trouble manifestement illicite**
La Cour d’appel de Paris retient une conception objective du trouble manifestement illicite. Elle rappelle que « l’occupation sans droit ni titre d’un bien immobilier constitue par principe un trouble manifestement illicite ». Cette affirmation ancre le trouble dans une violation évidente du droit de propriété. La Cour écarte toute justification tirée des circonstances de l’occupation. L’inoccupation antérieure du bien et son état d’abandon sont jugés indifférents. Les améliorations apportées par les occupants ne modifient pas la nature illicite de leur présence. La Cour opère ainsi une dissociation nette entre la matérialité de l’occupation et ses motivations. Elle affirme que « les travaux entrepris ne sont pas davantage de nature à les autoriser à se maintenir dans un bien ne leur appartenant pas ». Cette approche stricte protège le droit de propriété contre toute emprise matérielle non autorisée.
La Cour procède ensuite à une pondération des droits en présence. Les occupants invoquaient la primauté de leur droit au domicile et à l’intérêt supérieur de l’enfant. La Cour rejette cet argument après un examen concret de leur situation. Elle relève leur capacité financière à se reloger. Elle estime que l’expulsion « ne présente pas de conséquences disproportionnées ». Le trouble manifestement illicite justifie pleinement la mesure. La Cour valide ainsi le raisonnement du premier juge. Elle confirme que la protection de la propriété l’emporte en l’espèce. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante. Elle rappelle que l’équité ne saurait légitimer une occupation dépourvue de tout titre.
**II. La suppression du délai de grâce fondée sur la mauvaise foi**
La Cour d’appel de Paris applique strictement les conditions de suppression du délai légal. L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit un délai de deux mois. Ce délai peut être supprimé en cas de mauvaise foi ou d’entrée par voie de fait. La Cour retient cumulativement ces deux éléments. Elle constate d’abord une entrée par voie de fait. L’occupant principal est « passé par-dessus le portail ». Cet acte matériel constitue une voie de fait caractérisant l’illicéité initiale. La Cour écarte l’argument d’une occupation paisible. La violation physique de la clôture suffit à établir le mode d’entrée illicite.
La Cour examine ensuite la bonne foi des occupants. Elle en donne une définition exigeante. La simple volonté d’acquérir le bien, exprimée tardivement, est insuffisante. Les offres d’achat, inférieures à l’évaluation fiscale, ne démontrent pas une réelle volonté de régularisation. La Cour estime que « n’ignorant pas leur absence de titre d’occupation et alors qu’ils ne sont pas dans une situation de besoin, [les occupants] ne peuvent prétendre être de bonne foi ». Cette appréciation lie la bonne foi à une démarche active et sincère de régularisation. L’absence de besoin financier renforce la présomption de mauvaise foi. La Cour valide ainsi la suppression du délai de deux mois. Elle prive les occupants de tout sursis à exécution. Cette sévérité vise à décourager les occupations sans titre.
**III. L’octroi d’une provision sur l’indemnité d’occupation**
La Cour d’appel de Paris admet le principe d’une indemnité d’occupation provisionnelle. Elle rappelle que l’obligation de payer une contrepartie n’est « pas sérieusement contestable ». L’occupation sans titre génère nécessairement un enrichissement sans cause. La Cour rejette la théorie de la gestion d’affaires invoquée par les occupants. Elle estime que les travaux ont été réalisés « dans leur intérêt exclusif ». La compensation avec les frais engagés est écartée. La Cour rappelle que cette demande relève du fond et ne peut être traitée en référé. Elle affirme ainsi la distinction entre les mesures provisoires et les questions de fond.
La Cour fixe le montant de la provision à 1 530 euros mensuels. Elle se fonde sur une estimation moyenne du loyer au mètre carré. Elle retient la superficie habitable prouvée par les occupants. La date de départ est fixée à la limite de la prescription quinquennale. La Cour opère donc un calcul concret et équitable. Elle évite une estimation trop élevée fondée sur des surfaces non vérifiées. Cette modération dans le quantum contraste avec la fermeté sur le principe. La Cour montre ainsi que la sanction de l’occupation illicite n’exclut pas une appréciation mesurée de ses conséquences pécuniaires.
**IV. La portée de l’arrêt : un renforcement de la protection du droit de propriété**
La décision renforce la protection procédurale du droit de propriété en référé. Elle confirme que le trouble manifestement illicite s’apprécie objectivement. Les circonstances atténuantes liées à l’état du bien sont écartées. La Cour consacre une interprétation large de la mauvaise foi pour supprimer les délais. Cette sévérité vise à garantir l’effectivité des expulsions. L’arrêt s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle restrictive. Il limite les possibilités pour les occupants sans titre d’obtenir un délai de grâce.
La solution pourrait toutefois paraître rigide. Elle ne laisse aucune place à une appréciation in concreto des situations de détresse. La Cour écarte sans nuance l’argument tiré de l’intérêt supérieur de l’enfant. Elle le subordonne entièrement à la situation financière des parents. Cette approche purement économique pourrait être discutée. Elle minimise la stabilité du cadre de vie des enfants. L’arrêt privilégie une sécurité juridique absolue au détriment d’une certaine équité. Il consacre la prééminence du droit de propriété sur toute autre considération. Cette orientation répond à un impératif de lutte contre les occupations illicites. Elle pourrait cependant appeler un rééquilibrage législatif pour les cas de bonne foi apparente.