Cour d’appel de Paris, le 5 février 2026, n°22/07780
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 février 2026, se prononce sur la prescription d’une action en responsabilité civile. Des acquéreurs reprochaient à une société des manquements à ses obligations d’information et des manœuvres dolosives lors d’un investissement locatif dans le cadre du dispositif Scellier. Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil, par une ordonnance du 8 mars 2022, avait déclaré l’action prescrite. Les acquéreurs formaient appel. La Cour d’appel devait déterminer le point de départ du délai de prescription de l’action en réparation. Elle infirme l’ordonnance et juge l’action recevable. La solution retenue précise le moment de la réalisation du dommage pour les investissements à rentabilité différée.
La décision consacre une interprétation téléologique du point de départ de la prescription. Elle écarte l’application des règles spécifiques au dol pour retenir le droit commun de la responsabilité civile. Le dommage résultant d’une rentabilité non atteinte ne se réalise qu’au terme de la période locative. La Cour affirme que “le dommage causé par le manquement d’un intervenant à l’opération à une obligation d’information ou de conseil […] quant au risque que l’investissement n’offre pas la rentabilité escomptée […] ne se réalise qu’au terme de la période locative ou à la date de revente du bien”. Cette qualification emporte la conséquence que le délai ne court pas avant cette date. La solution protège l’investisseur en alignant la prescription sur la matérialisation effective de son préjudice économique. Elle évite une exigence de vigilance prématurée de sa part.
Cette analyse influence directement la qualification juridique des faits litigieux. La Cour opère une distinction nette entre l’action en nullité pour dol et l’action en indemnisation. Elle juge que les dispositions sur la prescription de l’action en nullité ne sont pas applicables. Les acquéreurs “ne poursuivent pas l’annulation du contrat […] mais l’indemnisation des conséquences dommageables”. Le point de départ est donc déterminé par l’article 2224 du code civil. La Cour précise que le délai court à compter de la connaissance du dommage, du fait générateur et du lien de causalité. Le dommage étant futur et incertain à la conclusion du contrat, sa réalisation est reportée. La prescription ne saurait courir dès la signature de l’acte de vente.
La portée de l’arrêt est significative pour la sécurité juridique des investissements complexes. Il offre une clarification bienvenue dans un contentieux récurrent. La solution était nécessaire pour corriger une approche trop formelle du point de départ. La Cour casse une jurisprudence de première instance qui faisait courir la prescription dès la vente. Elle unifie le traitement des actions en réparation fondées sur une mauvaise information. L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle protectrice de la partie réputée faible. Il reconnaît la spécificité des préjudices économiques à réalisation différée. La sécurité des transactions n’en est pas affectée, car le délai reste de cinq ans.
La décision pourrait cependant susciter des difficultés pratiques d’application. La détermination du terme précis de la période locative peut s’avérer délicate. La Cour retient ici la fin de l’engagement locatif de neuf ans. D’autres contentieux pourraient voir débattre la date effective de réalisation du dommage. La preuve de la connaissance des éléments du préjudice par l’investisseur demeure cruciale. L’arrêt rappelle que le point de départ est objectif. Il court du jour où le titulaire “aurait dû connaître” les faits. La solution maintient donc une obligation de diligence raisonnable. Elle évite toutefois de l’anticiper abusivement au moment de l’investissement lui-même.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 5 février 2026, se prononce sur la prescription d’une action en responsabilité civile. Des acquéreurs reprochaient à une société des manquements à ses obligations d’information et des manœuvres dolosives lors d’un investissement locatif dans le cadre du dispositif Scellier. Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil, par une ordonnance du 8 mars 2022, avait déclaré l’action prescrite. Les acquéreurs formaient appel. La Cour d’appel devait déterminer le point de départ du délai de prescription de l’action en réparation. Elle infirme l’ordonnance et juge l’action recevable. La solution retenue précise le moment de la réalisation du dommage pour les investissements à rentabilité différée.
La décision consacre une interprétation téléologique du point de départ de la prescription. Elle écarte l’application des règles spécifiques au dol pour retenir le droit commun de la responsabilité civile. Le dommage résultant d’une rentabilité non atteinte ne se réalise qu’au terme de la période locative. La Cour affirme que “le dommage causé par le manquement d’un intervenant à l’opération à une obligation d’information ou de conseil […] quant au risque que l’investissement n’offre pas la rentabilité escomptée […] ne se réalise qu’au terme de la période locative ou à la date de revente du bien”. Cette qualification emporte la conséquence que le délai ne court pas avant cette date. La solution protège l’investisseur en alignant la prescription sur la matérialisation effective de son préjudice économique. Elle évite une exigence de vigilance prématurée de sa part.
Cette analyse influence directement la qualification juridique des faits litigieux. La Cour opère une distinction nette entre l’action en nullité pour dol et l’action en indemnisation. Elle juge que les dispositions sur la prescription de l’action en nullité ne sont pas applicables. Les acquéreurs “ne poursuivent pas l’annulation du contrat […] mais l’indemnisation des conséquences dommageables”. Le point de départ est donc déterminé par l’article 2224 du code civil. La Cour précise que le délai court à compter de la connaissance du dommage, du fait générateur et du lien de causalité. Le dommage étant futur et incertain à la conclusion du contrat, sa réalisation est reportée. La prescription ne saurait courir dès la signature de l’acte de vente.
La portée de l’arrêt est significative pour la sécurité juridique des investissements complexes. Il offre une clarification bienvenue dans un contentieux récurrent. La solution était nécessaire pour corriger une approche trop formelle du point de départ. La Cour casse une jurisprudence de première instance qui faisait courir la prescription dès la vente. Elle unifie le traitement des actions en réparation fondées sur une mauvaise information. L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle protectrice de la partie réputée faible. Il reconnaît la spécificité des préjudices économiques à réalisation différée. La sécurité des transactions n’en est pas affectée, car le délai reste de cinq ans.
La décision pourrait cependant susciter des difficultés pratiques d’application. La détermination du terme précis de la période locative peut s’avérer délicate. La Cour retient ici la fin de l’engagement locatif de neuf ans. D’autres contentieux pourraient voir débattre la date effective de réalisation du dommage. La preuve de la connaissance des éléments du préjudice par l’investisseur demeure cruciale. L’arrêt rappelle que le point de départ est objectif. Il court du jour où le titulaire “aurait dû connaître” les faits. La solution maintient donc une obligation de diligence raisonnable. Elle évite toutefois de l’anticiper abusivement au moment de l’investissement lui-même.