Cour d’appel de Douai, le 12 février 2026, n°24/01627
Un bailleur a notifié un congé pour vendre à sa locataire. Le prix indiqué était de soixante-dix-huit mille cinq cents euros. La locataire a contesté la régularité de ce congé devant le juge des contentieux de la protection. Elle invoquait le caractère excessif du prix. Le juge a déclaré le congé régulier et a ordonné l’expulsion. La locataire a interjeté appel. La Cour d’appel de Douai, par un arrêt du 12 février 2026, a confirmé le jugement. Elle rejette la demande en nullité du congé. La question est de savoir si un prix mentionné dans un congé pour vendre peut être annulé pour fraude. L’arrêt rappelle que la preuve de l’intention frauduleuse incombe au locataire. Il confirme que le prix n’était pas excessif en l’espèce. La solution consacre une application rigoureuse des conditions de la fraude.
L’arrêt rappelle d’abord les exigences probatoires pesant sur le locataire. Il précise ensuite les critères d’appréciation du prix pour qualifier la fraude.
La locataire soutenait que le prix était excessif et dissuasif. Elle invoquait une intention frauduleuse du bailleur. La cour rappelle le principe issu de l’article 9 du code de procédure civile. La preuve de ces allégations « appartient à la locataire ». La décision souligne que la locataire « ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations ». La charge de la preuve est ainsi clairement assignée. Le locataire qui conteste un congé doit démontrer activement la fraude. Cette position est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Celle-ci estime que la fraude est « souverainement appréciée par les juges du fond ». L’arrêt opère une application stricte de ce principe. Il place une exigence probatoire forte sur le locataire demandeur. Cette rigueur procédurale protège la sécurité juridique du congé.
La cour procède ensuite à l’examen concret des éléments produits. Le bailleur présente une attestation notariée de valeur. Ce document estime le logement entre soixante-treize et soixante-quinze mille euros. Le prix du congé est de soixante-dix-huit mille cinq cents euros. La cour constate qu’il est « légèrement supérieur » à l’évaluation. Elle relève aussi une vente d’un immeuble similaire dans la même rue. Cette vente confirme l’évaluation notariée. La cour en déduit que le prix n’est pas excessif. Elle rejette la méthode de calcul au prorata des mètres carrés. La décision valide une approche comparative et concrète. Elle refuse une approche purement mathématique et abstraite. L’appréciation in concreto prévaut pour déterminer l’existence d’une fraude.
L’arrêt écarte ainsi la nullité du congé. Il rappelle par ailleurs une distinction importante. L’absence d’information sur une vente à un tiers est sans effet. Elle « n’était pas sanctionnée de la nullité du congé mais, le cas échéant, de la nullité de la vente ». Cette précision isole le contentieux du congé de celui de la vente. Elle préserve l’efficacité de la procédure d’expulsion. La solution assure une certaine stabilité aux relations locatives. Elle évite les nullités trop facilement invoquées par les locataires. La portée de l’arrêt est donc de renforcer la sécurité juridique des congés pour vendre. Il limite les possibilités de contestation fondées sur le seul prix. La fraude doit être établie par des preuves solides et objectives. Cette jurisprudence semble favorable aux bailleurs. Elle pourrait rendre plus difficile l’exercice du droit de préemption. Les locataires devront rassembler des preuves tangibles d’une intention frauduleuse. L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle exigeante.
Un bailleur a notifié un congé pour vendre à sa locataire. Le prix indiqué était de soixante-dix-huit mille cinq cents euros. La locataire a contesté la régularité de ce congé devant le juge des contentieux de la protection. Elle invoquait le caractère excessif du prix. Le juge a déclaré le congé régulier et a ordonné l’expulsion. La locataire a interjeté appel. La Cour d’appel de Douai, par un arrêt du 12 février 2026, a confirmé le jugement. Elle rejette la demande en nullité du congé. La question est de savoir si un prix mentionné dans un congé pour vendre peut être annulé pour fraude. L’arrêt rappelle que la preuve de l’intention frauduleuse incombe au locataire. Il confirme que le prix n’était pas excessif en l’espèce. La solution consacre une application rigoureuse des conditions de la fraude.
L’arrêt rappelle d’abord les exigences probatoires pesant sur le locataire. Il précise ensuite les critères d’appréciation du prix pour qualifier la fraude.
La locataire soutenait que le prix était excessif et dissuasif. Elle invoquait une intention frauduleuse du bailleur. La cour rappelle le principe issu de l’article 9 du code de procédure civile. La preuve de ces allégations « appartient à la locataire ». La décision souligne que la locataire « ne produit aucune pièce au soutien de ses allégations ». La charge de la preuve est ainsi clairement assignée. Le locataire qui conteste un congé doit démontrer activement la fraude. Cette position est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation. Celle-ci estime que la fraude est « souverainement appréciée par les juges du fond ». L’arrêt opère une application stricte de ce principe. Il place une exigence probatoire forte sur le locataire demandeur. Cette rigueur procédurale protège la sécurité juridique du congé.
La cour procède ensuite à l’examen concret des éléments produits. Le bailleur présente une attestation notariée de valeur. Ce document estime le logement entre soixante-treize et soixante-quinze mille euros. Le prix du congé est de soixante-dix-huit mille cinq cents euros. La cour constate qu’il est « légèrement supérieur » à l’évaluation. Elle relève aussi une vente d’un immeuble similaire dans la même rue. Cette vente confirme l’évaluation notariée. La cour en déduit que le prix n’est pas excessif. Elle rejette la méthode de calcul au prorata des mètres carrés. La décision valide une approche comparative et concrète. Elle refuse une approche purement mathématique et abstraite. L’appréciation in concreto prévaut pour déterminer l’existence d’une fraude.
L’arrêt écarte ainsi la nullité du congé. Il rappelle par ailleurs une distinction importante. L’absence d’information sur une vente à un tiers est sans effet. Elle « n’était pas sanctionnée de la nullité du congé mais, le cas échéant, de la nullité de la vente ». Cette précision isole le contentieux du congé de celui de la vente. Elle préserve l’efficacité de la procédure d’expulsion. La solution assure une certaine stabilité aux relations locatives. Elle évite les nullités trop facilement invoquées par les locataires. La portée de l’arrêt est donc de renforcer la sécurité juridique des congés pour vendre. Il limite les possibilités de contestation fondées sur le seul prix. La fraude doit être établie par des preuves solides et objectives. Cette jurisprudence semble favorable aux bailleurs. Elle pourrait rendre plus difficile l’exercice du droit de préemption. Les locataires devront rassembler des preuves tangibles d’une intention frauduleuse. L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle exigeante.