Cour d’appel de Bordeaux, le 19 février 2026, n°23/04716
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 19 février 2026, statue sur la responsabilité d’un bailleur face à des dysfonctionnements persistants affectant le chauffage et l’eau chaude d’un logement. Les locataires, entrés dans les lieux en 2012, avaient obtenu en première instance une indemnisation pour préjudice de jouissance et moral. Le bailleur faisait appel de cette condamnation, tandis que les locataires demandaient une augmentation des indemnités allouées. La cour d’appel, confirmant le principe de la responsabilité, procède à une réévaluation du préjudice de jouissance. Elle rappelle avec fermeté l’étendue de l’obligation de délivrer un logement décent et en précise les conséquences indemnitaires, offrant une illustration concrète du contentieux de l’habitat indigne.
L’arrêt consacre d’abord une interprétation rigoureuse de l’obligation de délivrer un logement décent, érigeant une présomption de responsabilité difficilement renversable. Le bailleur est tenu, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de « remettre au locataire un logement décent » et de lui « assurer la jouissance paisible du logement ». La cour qualifie cette obligation d' »obligation de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve de la force majeure ». Cette caractérisation est décisive. En l’espèce, les locataires démontrent l’existence de dysfonctionnements récurrents par une expertise amiable, des échanges de mails sur plusieurs années et un constat d’huissier. La cour estime qu’il « est ainsi établi que le logement des intimés […] ne comporte pas une installation de chauffage correcte et n’assure pas une alimentation en eau chaude quotidienne satisfaisante ». Le bailleur ne peut se prévaloir de l’origine collective des installations pour s’exonérer. La cour souligne qu' »il appartient toutefois au bailleur de procéder aux diligences nécessaires pour faire cesser le trouble de jouissance ». Cette solution affirme une responsabilité objective du bailleur, garant de la jouissance paisible, indépendamment des éventuels responsables techniques des désordres. Elle renforce la protection du locataire en faisant peser sur le bailleur un devoir actif de diligence pour remédier aux troubles, même lorsque leur cause est extérieure.
L’arrêt opère ensuite une modulation raisonnée de la réparation, distinguant avec soin les préjudices et refusant une indemnisation automatique au forfait. La cour réforme partiellement le jugement sur le quantum du préjudice de jouissance. Retenant une privation partielle et non totale, elle l’évalue « à 15% du montant du loyer, charges comprises ». Cette méthode de calcul, proportionnelle au loyer, est adaptée à la gravité constatée. Elle évite à la fois une sous-indemnisation et une sanction excessive du bailleur. Par ailleurs, la cour confirme l’allocation de dommages-intérêts pour préjudice moral, jugeant que « les intimés ont subi un certain stress en raison du fonctionnement aléatoire de la chaudière ». En revanche, elle rejette la demande distincte pour préjudice personnel d’un des locataires, au motif que le « certificat médical produit ne permet pas d’établir un lien de causalité ». Cette analyse démontre un souci de proportionnalité et de causalité directe. La réparation n’est pas punitive mais compensatoire, calibrée sur la réalité et la durée des troubles. L’arrêt instaure ainsi une forme de barème indicatif pour les privations partielles de confort, guidant les juges du fond vers une évaluation plus uniforme.
La Cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 19 février 2026, statue sur la responsabilité d’un bailleur face à des dysfonctionnements persistants affectant le chauffage et l’eau chaude d’un logement. Les locataires, entrés dans les lieux en 2012, avaient obtenu en première instance une indemnisation pour préjudice de jouissance et moral. Le bailleur faisait appel de cette condamnation, tandis que les locataires demandaient une augmentation des indemnités allouées. La cour d’appel, confirmant le principe de la responsabilité, procède à une réévaluation du préjudice de jouissance. Elle rappelle avec fermeté l’étendue de l’obligation de délivrer un logement décent et en précise les conséquences indemnitaires, offrant une illustration concrète du contentieux de l’habitat indigne.
L’arrêt consacre d’abord une interprétation rigoureuse de l’obligation de délivrer un logement décent, érigeant une présomption de responsabilité difficilement renversable. Le bailleur est tenu, en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, de « remettre au locataire un logement décent » et de lui « assurer la jouissance paisible du logement ». La cour qualifie cette obligation d' »obligation de résultat dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve de la force majeure ». Cette caractérisation est décisive. En l’espèce, les locataires démontrent l’existence de dysfonctionnements récurrents par une expertise amiable, des échanges de mails sur plusieurs années et un constat d’huissier. La cour estime qu’il « est ainsi établi que le logement des intimés […] ne comporte pas une installation de chauffage correcte et n’assure pas une alimentation en eau chaude quotidienne satisfaisante ». Le bailleur ne peut se prévaloir de l’origine collective des installations pour s’exonérer. La cour souligne qu' »il appartient toutefois au bailleur de procéder aux diligences nécessaires pour faire cesser le trouble de jouissance ». Cette solution affirme une responsabilité objective du bailleur, garant de la jouissance paisible, indépendamment des éventuels responsables techniques des désordres. Elle renforce la protection du locataire en faisant peser sur le bailleur un devoir actif de diligence pour remédier aux troubles, même lorsque leur cause est extérieure.
L’arrêt opère ensuite une modulation raisonnée de la réparation, distinguant avec soin les préjudices et refusant une indemnisation automatique au forfait. La cour réforme partiellement le jugement sur le quantum du préjudice de jouissance. Retenant une privation partielle et non totale, elle l’évalue « à 15% du montant du loyer, charges comprises ». Cette méthode de calcul, proportionnelle au loyer, est adaptée à la gravité constatée. Elle évite à la fois une sous-indemnisation et une sanction excessive du bailleur. Par ailleurs, la cour confirme l’allocation de dommages-intérêts pour préjudice moral, jugeant que « les intimés ont subi un certain stress en raison du fonctionnement aléatoire de la chaudière ». En revanche, elle rejette la demande distincte pour préjudice personnel d’un des locataires, au motif que le « certificat médical produit ne permet pas d’établir un lien de causalité ». Cette analyse démontre un souci de proportionnalité et de causalité directe. La réparation n’est pas punitive mais compensatoire, calibrée sur la réalité et la durée des troubles. L’arrêt instaure ainsi une forme de barème indicatif pour les privations partielles de confort, guidant les juges du fond vers une évaluation plus uniforme.