Cour d’appel de Paris, le 6 février 2026, n°25/06394
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 6 février 2026, a été saisie d’un litige locatif relatif à la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour défaut de paiement. Les locataires, solidairement tenus, contestaient une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation du bail et ordonné leur expulsion. La cour a dû examiner la régularité de l’acquisition de la clause et les demandes accessoires des parties. Elle confirme pour l’essentiel la décision première instance, tout en modulant la provision accordée au bailleur et en rejetant les demandes des locataires.
La question de droit posée est de savoir si, en matière de bail d’habitation, un commandement de payer demeuré partiellement infructueux dans le délai légal permet l’acquisition définitive de la clause résolutoire, et ce malgré une reprise ultérieure des paiements par l’un des codébiteurs solidaires. La cour répond par l’affirmative en confirmant la résiliation et l’expulsion. Elle précise également le régime des demandes en référé, rejetant l’octroi de dommages-intérêts et statuant sur la provision.
**I. La confirmation d’une application stricte des conditions de la résiliation de plein droit**
La cour rappelle le cadre légal impératif régissant la clause résolutoire en matière de baux d’habitation. Elle souligne que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L’examen des faits révèle que le commandement délivré le 20 septembre 2023 n’a pas été intégralement suivi de paiement dans le délai de deux mois. La condition légale est donc remplie au 20 novembre 2023, date d’acquisition de la clause. La cour écarte l’argumentation des locataires fondée sur des difficultés personnelles et une reprise partielle des paiements. Elle estime que l’incarcération de l’un d’eux et les versements ultérieurs, intervenus après l’expiration du délai légal, sont « sans incidence » sur l’effet du commandement. La régularité de la procédure est ainsi strictement vérifiée, sans possibilité de régularisation a posteriori.
Cette analyse stricte se poursuit par le rejet de l’existence d’une contestation sérieuse ouvrant la voie au référé. Les juges considèrent que l’attestation du mandataire faisant état de versements à compter de mai 2024 « n’est pas de nature à faire obstacle aux effets du commandement de payer ». Elle ne démontre pas non plus un accord du bailleur renonçant à la clause. La cour en déduit qu’ »il n’est justifié d’aucune contestation sérieuse » permettant de s’opposer aux effets de la clause résolutoire. Cette solution affirme la sécurité juridique de la procédure de commandement. Elle protège le bailleur qui a respecté les formes légales, même face à un locataire ayant ultérieurement retrouvé une situation stable. La solidarité entre codébiteurs est également réaffirmée, le départ de l’un sans information du bailleur étant « sans incidence » sur les obligations.
**II. La délimitation des pouvoirs du juge des référés et l’ajustement de la mesure provisoire**
La cour opère une distinction nette entre les mesures provisoires possibles en référé et le fond du droit. Concernant la demande de dommages-intérêts du locataire, elle rappelle le principe selon lequel « il n’entre pas dans les pouvoirs du juge statuant en référé d’octroyer des dommages et intérêts ». Seule une provision sur un préjudice évident pourrait être allouée, condition non remplie en l’espèce. Ce rappel limite strictement la mission du juge des référés à l’urgence et aux mesures conservatoires. Il empêche la transformation de la procédure rapide en un jugement au fond, préservant ainsi sa nature exceptionnelle.
En revanche, la cour use de son pouvoir d’appréciation pour modifier la provision accordée sur l’arriéré locatif. Constatant que le compte locataire était « à jour » à la date de l’expulsion, elle estime nécessaire de « réformer » la décision première instance sur ce point. Elle « dit en conséquence n’y avoir plus lieu à référé de ce chef ». Cette modulation démontre la souplesse procédurale du référé, qui permet d’adapter la mesure provisoire à l’évolution des faits. La cour statue en équité sur les frais irrépétibles, refusant d’en accorder en appel. Elle valide par ailleurs la condamnation aux dépens de première instance. L’arrêt illustre ainsi l’équilibre entre la rigueur sur le principe de la résiliation et la flexibilité dans l’exécution des obligations pécuniaires.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 6 février 2026, a été saisie d’un litige locatif relatif à la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour défaut de paiement. Les locataires, solidairement tenus, contestaient une ordonnance de référé ayant constaté la résiliation du bail et ordonné leur expulsion. La cour a dû examiner la régularité de l’acquisition de la clause et les demandes accessoires des parties. Elle confirme pour l’essentiel la décision première instance, tout en modulant la provision accordée au bailleur et en rejetant les demandes des locataires.
La question de droit posée est de savoir si, en matière de bail d’habitation, un commandement de payer demeuré partiellement infructueux dans le délai légal permet l’acquisition définitive de la clause résolutoire, et ce malgré une reprise ultérieure des paiements par l’un des codébiteurs solidaires. La cour répond par l’affirmative en confirmant la résiliation et l’expulsion. Elle précise également le régime des demandes en référé, rejetant l’octroi de dommages-intérêts et statuant sur la provision.
**I. La confirmation d’une application stricte des conditions de la résiliation de plein droit**
La cour rappelle le cadre légal impératif régissant la clause résolutoire en matière de baux d’habitation. Elle souligne que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». L’examen des faits révèle que le commandement délivré le 20 septembre 2023 n’a pas été intégralement suivi de paiement dans le délai de deux mois. La condition légale est donc remplie au 20 novembre 2023, date d’acquisition de la clause. La cour écarte l’argumentation des locataires fondée sur des difficultés personnelles et une reprise partielle des paiements. Elle estime que l’incarcération de l’un d’eux et les versements ultérieurs, intervenus après l’expiration du délai légal, sont « sans incidence » sur l’effet du commandement. La régularité de la procédure est ainsi strictement vérifiée, sans possibilité de régularisation a posteriori.
Cette analyse stricte se poursuit par le rejet de l’existence d’une contestation sérieuse ouvrant la voie au référé. Les juges considèrent que l’attestation du mandataire faisant état de versements à compter de mai 2024 « n’est pas de nature à faire obstacle aux effets du commandement de payer ». Elle ne démontre pas non plus un accord du bailleur renonçant à la clause. La cour en déduit qu’ »il n’est justifié d’aucune contestation sérieuse » permettant de s’opposer aux effets de la clause résolutoire. Cette solution affirme la sécurité juridique de la procédure de commandement. Elle protège le bailleur qui a respecté les formes légales, même face à un locataire ayant ultérieurement retrouvé une situation stable. La solidarité entre codébiteurs est également réaffirmée, le départ de l’un sans information du bailleur étant « sans incidence » sur les obligations.
**II. La délimitation des pouvoirs du juge des référés et l’ajustement de la mesure provisoire**
La cour opère une distinction nette entre les mesures provisoires possibles en référé et le fond du droit. Concernant la demande de dommages-intérêts du locataire, elle rappelle le principe selon lequel « il n’entre pas dans les pouvoirs du juge statuant en référé d’octroyer des dommages et intérêts ». Seule une provision sur un préjudice évident pourrait être allouée, condition non remplie en l’espèce. Ce rappel limite strictement la mission du juge des référés à l’urgence et aux mesures conservatoires. Il empêche la transformation de la procédure rapide en un jugement au fond, préservant ainsi sa nature exceptionnelle.
En revanche, la cour use de son pouvoir d’appréciation pour modifier la provision accordée sur l’arriéré locatif. Constatant que le compte locataire était « à jour » à la date de l’expulsion, elle estime nécessaire de « réformer » la décision première instance sur ce point. Elle « dit en conséquence n’y avoir plus lieu à référé de ce chef ». Cette modulation démontre la souplesse procédurale du référé, qui permet d’adapter la mesure provisoire à l’évolution des faits. La cour statue en équité sur les frais irrépétibles, refusant d’en accorder en appel. Elle valide par ailleurs la condamnation aux dépens de première instance. L’arrêt illustre ainsi l’équilibre entre la rigueur sur le principe de la résiliation et la flexibilité dans l’exécution des obligations pécuniaires.