Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 11 février 2026, n°21/15139
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 11 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à la garantie de superficie dans la vente d’un lot de copropriété. L’acquéreur, s’estimant lésé par un déficit de surface supérieur au vingtième, demandait une réduction du prix. Le tribunal judiciaire de Grasse, par un jugement du 23 septembre 2021, l’avait débouté. L’acquéreur a interjeté appel. La cour d’appel, confirmant le jugement, rejette la demande en réduction. Elle estime que le demandeur n’a pas rapporté la preuve d’une moindre mesure supérieure à un vingtième par rapport à la superficie mentionnée dans l’acte. La décision soulève la question des conditions de preuve du déficit de superficie et de l’absence d’exigence d’un préjudice. Il convient d’examiner le sens de cette solution, fondée sur un strict exercice de la charge de la preuve, avant d’en apprécier la portée au regard du régime protecteur de l’acquéreur.
**I. Une application stricte des conditions de preuve du déficit de superficie**
La cour rappelle le principe selon lequel le droit à réduction du prix n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice. Elle cite l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui instaure une garantie objective. Le droit à diminution du prix est ouvert dès lors que « tout déficit de superficie de plus d’un vingtième par rapport à celle exprimée dans l’acte donne droit, au profit de l’acquéreur à une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure ». La cour précise que « le droit à diminution du prix n’étant pas subordonné à la preuve d’un préjudice ». L’enjeu se déplace donc entièrement vers la démonstration du fait générateur, à savoir l’existence du déficit.
La solution se fonde sur une appréciation exigeante des moyens de preuve rapportés par l’acquéreur. La cour écarte l’attestation de superficie produite, réalisée par un technicien à la demande d’une partie. Elle estime que « le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire ». Un tel document, « qui n’a pas été soumis aux règles imposées par le code de procédure civile pour l’exécution des mesures d’instruction », ne peut à lui seul constituer une preuve suffisante. La cour relève en outre des incohérences entre les deux mesurages et l’absence de justification probante concernant l’exclusion d’une cour couverte de la surface. Elle en déduit que l’acquéreur « échou[ait] à faire la preuve de l’inexactitude du certificat de superficie annexé à l’acte de vente ». La charge de la preuve, qui incombe au demandeur, n’est donc pas remplie.
**II. Une portée restrictive pour la garantie de superficie**
Cette décision a pour effet de conforter la sécurité des ventes en limitant les contestations fondées sur des expertises privées. En exigeant une preuve solide et contradictoire du déficit, la cour protège le vendeur contre des réclamations potentiellement abusives ou peu étayées. Elle rappelle la primauté des mesures judiciaires, seules à même d’offrir des garanties de sérieux et d’impartialité. Cette rigueur procédurale peut être analysée comme un équilibre entre la protection de l’acquéreur et la sécurité juridique des transactions.
La solution adoptée pourrait cependant réduire l’effectivité pratique de la garantie légale. L’acquéreur découvrant un écart de superficie se trouve dans l’obligation d’engager une expertise judiciaire, procédure longue et coûteuse, pour fonder sa demande. L’arrêt semble ainsi établir une présomption de validité du certificat initial, que seul un rapport d’expert judiciaire pourrait renverser. Cette interprétation restrictive de la liberté de la preuve, pourtant rappelée en principe par la cour, pourrait être critiquée. Elle risque de décourager les acquéreurs lésés par des écarts modestes, mais supérieurs au seuil légal, de saisir le juge. La portée protectrice de l’article 46 de la loi de 1965 s’en trouve dès lors tempérée par des exigences probatoires rigoureuses.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 11 février 2026, a été saisie d’un litige relatif à la garantie de superficie dans la vente d’un lot de copropriété. L’acquéreur, s’estimant lésé par un déficit de surface supérieur au vingtième, demandait une réduction du prix. Le tribunal judiciaire de Grasse, par un jugement du 23 septembre 2021, l’avait débouté. L’acquéreur a interjeté appel. La cour d’appel, confirmant le jugement, rejette la demande en réduction. Elle estime que le demandeur n’a pas rapporté la preuve d’une moindre mesure supérieure à un vingtième par rapport à la superficie mentionnée dans l’acte. La décision soulève la question des conditions de preuve du déficit de superficie et de l’absence d’exigence d’un préjudice. Il convient d’examiner le sens de cette solution, fondée sur un strict exercice de la charge de la preuve, avant d’en apprécier la portée au regard du régime protecteur de l’acquéreur.
**I. Une application stricte des conditions de preuve du déficit de superficie**
La cour rappelle le principe selon lequel le droit à réduction du prix n’est pas subordonné à la preuve d’un préjudice. Elle cite l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui instaure une garantie objective. Le droit à diminution du prix est ouvert dès lors que « tout déficit de superficie de plus d’un vingtième par rapport à celle exprimée dans l’acte donne droit, au profit de l’acquéreur à une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure ». La cour précise que « le droit à diminution du prix n’étant pas subordonné à la preuve d’un préjudice ». L’enjeu se déplace donc entièrement vers la démonstration du fait générateur, à savoir l’existence du déficit.
La solution se fonde sur une appréciation exigeante des moyens de preuve rapportés par l’acquéreur. La cour écarte l’attestation de superficie produite, réalisée par un technicien à la demande d’une partie. Elle estime que « le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire ». Un tel document, « qui n’a pas été soumis aux règles imposées par le code de procédure civile pour l’exécution des mesures d’instruction », ne peut à lui seul constituer une preuve suffisante. La cour relève en outre des incohérences entre les deux mesurages et l’absence de justification probante concernant l’exclusion d’une cour couverte de la surface. Elle en déduit que l’acquéreur « échou[ait] à faire la preuve de l’inexactitude du certificat de superficie annexé à l’acte de vente ». La charge de la preuve, qui incombe au demandeur, n’est donc pas remplie.
**II. Une portée restrictive pour la garantie de superficie**
Cette décision a pour effet de conforter la sécurité des ventes en limitant les contestations fondées sur des expertises privées. En exigeant une preuve solide et contradictoire du déficit, la cour protège le vendeur contre des réclamations potentiellement abusives ou peu étayées. Elle rappelle la primauté des mesures judiciaires, seules à même d’offrir des garanties de sérieux et d’impartialité. Cette rigueur procédurale peut être analysée comme un équilibre entre la protection de l’acquéreur et la sécurité juridique des transactions.
La solution adoptée pourrait cependant réduire l’effectivité pratique de la garantie légale. L’acquéreur découvrant un écart de superficie se trouve dans l’obligation d’engager une expertise judiciaire, procédure longue et coûteuse, pour fonder sa demande. L’arrêt semble ainsi établir une présomption de validité du certificat initial, que seul un rapport d’expert judiciaire pourrait renverser. Cette interprétation restrictive de la liberté de la preuve, pourtant rappelée en principe par la cour, pourrait être critiquée. Elle risque de décourager les acquéreurs lésés par des écarts modestes, mais supérieurs au seuil légal, de saisir le juge. La portée protectrice de l’article 46 de la loi de 1965 s’en trouve dès lors tempérée par des exigences probatoires rigoureuses.