Cour d’appel de Amiens, le 17 février 2026, n°23/03132
La Cour d’appel d’Amiens, première chambre civile, le 17 février 2026, statue sur les obligations du syndic dans l’exécution des décisions d’assemblée générale. Une société propriétaire de plusieurs lots avait obtenu en assemblée la transformation de ceux-ci en parties communes. Le syndic en fonction à l’époque n’avait pas exécuté cette décision. Le propriétaire assignait en responsabilité l’ancien syndic et demandait la régularisation au syndic actuel. Le tribunal judiciaire de Senlis, le 4 avril 2023, avait débouté le propriétaire de ses demandes. La Cour d’appel réforme ce jugement. Elle condamne le syndic actuel à procéder à la modification du règlement de copropriété. Elle retient également la responsabilité de l’ancien syndic pour négligence fautive. La solution retenue rappelle avec fermeté les devoirs du syndic. Elle précise les conséquences de son inaction sur la responsabilité.
La décision consacre d’abord une obligation précise de résultat pour le syndic actuel. La Cour ordonne à la société exerçant désormais la fonction de syndic de “procéder à la modification du règlement de copropriété”. Cette injonction est assortie d’une astreinte. Elle s’appuie sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. La Cour estime que cette obligation pèse sur le syndic en fonction. Elle survit au changement de syndic. La solution est rigoureuse. Elle garantit l’effectivité des décisions collectives. Elle évite qu’un syndic ne se décharge sur son successeur. La continuité de la gestion syndicale se trouve ainsi renforcée. Cette interprétation est conforme à l’économie générale de la loi. Elle protège les copropriétaires des aléas des changements de gestionnaire. La portée de l’arrêt est cependant limitée par son contexte factuel. La décision d’assemblée générale était ancienne et formellement ratifiée. La Cour ne se prononce pas sur l’hypothèse d’une décision plus contestable.
L’arrêt sanctionne ensuite la carence fautive de l’ancien syndic avec une sévérité notable. Pour établir la faute, les juges relèvent l’absence totale de diligence. Ils constatent qu’“aucune démarche n’a été entreprise” après l’assemblée générale de 2016. La société “ne justifie d’aucune de ses démarches” alléguées. Sa “négligence fautive est donc avérée”. La faute est caractérisée par l’inaction persistante. Elle engage la responsabilité de l’ancien syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le préjudice réparé est le paiement indu de taxes foncières. Le lien de causalité est direct. La Cour écarte les arguments du syndic sur la non-conformité du projet notarié. Elle estime qu’il ne l’établit pas. La solution est exigeante. Elle fait peser sur le syndic une obligation proactive de suivi et de mise en œuvre. Elle renforce sa position de mandataire responsable. La charge de la preuve lui incombe pour démontrer ses diligences. Cette analyse est favorable aux copropriétaires. Elle pourrait inciter à une judiciarisation accrue des litiges. La frontière entre une simple inertie et une faute engageant la responsabilité personnelle devient plus ténue.
La Cour d’appel d’Amiens, première chambre civile, le 17 février 2026, statue sur les obligations du syndic dans l’exécution des décisions d’assemblée générale. Une société propriétaire de plusieurs lots avait obtenu en assemblée la transformation de ceux-ci en parties communes. Le syndic en fonction à l’époque n’avait pas exécuté cette décision. Le propriétaire assignait en responsabilité l’ancien syndic et demandait la régularisation au syndic actuel. Le tribunal judiciaire de Senlis, le 4 avril 2023, avait débouté le propriétaire de ses demandes. La Cour d’appel réforme ce jugement. Elle condamne le syndic actuel à procéder à la modification du règlement de copropriété. Elle retient également la responsabilité de l’ancien syndic pour négligence fautive. La solution retenue rappelle avec fermeté les devoirs du syndic. Elle précise les conséquences de son inaction sur la responsabilité.
La décision consacre d’abord une obligation précise de résultat pour le syndic actuel. La Cour ordonne à la société exerçant désormais la fonction de syndic de “procéder à la modification du règlement de copropriété”. Cette injonction est assortie d’une astreinte. Elle s’appuie sur l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale. La Cour estime que cette obligation pèse sur le syndic en fonction. Elle survit au changement de syndic. La solution est rigoureuse. Elle garantit l’effectivité des décisions collectives. Elle évite qu’un syndic ne se décharge sur son successeur. La continuité de la gestion syndicale se trouve ainsi renforcée. Cette interprétation est conforme à l’économie générale de la loi. Elle protège les copropriétaires des aléas des changements de gestionnaire. La portée de l’arrêt est cependant limitée par son contexte factuel. La décision d’assemblée générale était ancienne et formellement ratifiée. La Cour ne se prononce pas sur l’hypothèse d’une décision plus contestable.
L’arrêt sanctionne ensuite la carence fautive de l’ancien syndic avec une sévérité notable. Pour établir la faute, les juges relèvent l’absence totale de diligence. Ils constatent qu’“aucune démarche n’a été entreprise” après l’assemblée générale de 2016. La société “ne justifie d’aucune de ses démarches” alléguées. Sa “négligence fautive est donc avérée”. La faute est caractérisée par l’inaction persistante. Elle engage la responsabilité de l’ancien syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Le préjudice réparé est le paiement indu de taxes foncières. Le lien de causalité est direct. La Cour écarte les arguments du syndic sur la non-conformité du projet notarié. Elle estime qu’il ne l’établit pas. La solution est exigeante. Elle fait peser sur le syndic une obligation proactive de suivi et de mise en œuvre. Elle renforce sa position de mandataire responsable. La charge de la preuve lui incombe pour démontrer ses diligences. Cette analyse est favorable aux copropriétaires. Elle pourrait inciter à une judiciarisation accrue des litiges. La frontière entre une simple inertie et une faute engageant la responsabilité personnelle devient plus ténue.