Cour d’appel de Paris, le 11 février 2026, n°21/11476
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 11 février 2026, a été saisie d’un litige entre un syndicat de copropriétaires et l’une de ses membres. Cette dernière était poursuivie pour le paiement d’arriérés de charges. Le tribunal judiciaire avait partiellement accueilli la demande du syndicat et accordé des délais de paiement au copropriétaire défaillant. Le syndicat a interjeté appel pour obtenir la condamnation à la totalité des sommes réclamées et le refus de tout échelonnement. La Cour d’appel devait déterminer l’étendue exacte de la créance du syndicat et apprécier la possibilité d’accorder des délais au débiteur. Elle a infirmé le jugement sur plusieurs points, condamnant le copropriétaire au paiement intégral des charges et refusant tout étalement. Cette décision soulève la question de la preuve des créances de copropriété et celle des limites au pouvoir d’octroi de délais de paiement par le juge.
**La rigueur probatoire dans l’établissement des créances de charges**
La Cour d’appel opère un contrôle strict des éléments justificatifs produits par le syndicat. Elle rappelle le principe selon lequel « il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». L’arrêt détaille minutieusement les pièces versées aux débats, telles que les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes annuels et les appels de fonds. La Cour constate que « les comptes des exercices 2017 à 2020 ont été approuvés » et que les appels de fonds et régularisations correspondants sont produits. Cette approbation rend la créance « certaine, liquide et exigible ». La Cour en déduit que le syndicat justifie pleinement sa créance initiale, mais aussi sa demande actualisée en appel pour les périodes ultérieures. Elle relève ainsi que « les comptes 2020 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel 2021 ». Cette exigence de preuve formelle protège le copropriétaire contre des réclamations arbitraires.
L’application du même principe de justification stricte conduit la Cour à opérer une distinction concernant les frais de recouvrement. Elle rappelle que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 rend imputables au seul copropriétaire défaillant « les frais nécessaires exposés par le syndicat ». Les frais de mise en demeure antérieurs à l’instance sont ainsi considérés comme nécessaires et dus. En revanche, les « frais de syndic de suivi de procédure » facturés après l’introduction de l’instance sont refusés. La Cour estime que ces frais « relèvent de la gestion courante du syndic » et sont « inutiles puisque la procédure était pendante ». Cette analyse limite la charge pouvant être imposée au copropriétaire aux seuls frais directement liés au recouvrement actif de la créance, excluant les coûts de gestion interne du contentieux.
**Le refus des délais de paiement : la primauté de l’intérêt collectif**
La Cour d’appel réforme le jugement en ce qu’il avait accordé des délais de paiement. Elle reconnaît que l’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur », de reporter ou d’échelonner le paiement. Elle admet que le copropriétaire « a justifié en première instance de la précarité de sa situation ». Néanmoins, la Cour oppose à cette situation individuelle l’intérêt du syndicat. Elle estime que le copropriétaire « a bénéficié de larges délais depuis 2017 ». Surtout, elle affirme un principe fort : « Le syndicat, qui doit assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble sans discontinuer ne saurait être le banquier des copropriétaires ». Cette formule marque la subordination de la difficulté personnelle du débiteur aux nécessités de la vie collective.
La Cour étaye ce raisonnement en soulignant les conséquences de la carence d’un copropriétaire sur l’ensemble de la collectivité. Elle note que cette carence « engendrent pour les autres copropriétaires, à jour du paiement leurs charges, des frais supplémentaires pour pallier au manque de trésorerie du syndicat ». La protection de l’équilibre financier du syndicat et l’équité entre copropriétaires l’emportent ainsi sur l’octroi de facilités de paiement. Ce choix jurisprudentiel tend à privilégier une gestion saine et immédiate de la copropriété, en limitant strictement l’usage des délais judiciaires qui pourraient en perturber le fonctionnement.
La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 11 février 2026, a été saisie d’un litige entre un syndicat de copropriétaires et l’une de ses membres. Cette dernière était poursuivie pour le paiement d’arriérés de charges. Le tribunal judiciaire avait partiellement accueilli la demande du syndicat et accordé des délais de paiement au copropriétaire défaillant. Le syndicat a interjeté appel pour obtenir la condamnation à la totalité des sommes réclamées et le refus de tout échelonnement. La Cour d’appel devait déterminer l’étendue exacte de la créance du syndicat et apprécier la possibilité d’accorder des délais au débiteur. Elle a infirmé le jugement sur plusieurs points, condamnant le copropriétaire au paiement intégral des charges et refusant tout étalement. Cette décision soulève la question de la preuve des créances de copropriété et celle des limites au pouvoir d’octroi de délais de paiement par le juge.
**La rigueur probatoire dans l’établissement des créances de charges**
La Cour d’appel opère un contrôle strict des éléments justificatifs produits par le syndicat. Elle rappelle le principe selon lequel « il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ». L’arrêt détaille minutieusement les pièces versées aux débats, telles que les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes annuels et les appels de fonds. La Cour constate que « les comptes des exercices 2017 à 2020 ont été approuvés » et que les appels de fonds et régularisations correspondants sont produits. Cette approbation rend la créance « certaine, liquide et exigible ». La Cour en déduit que le syndicat justifie pleinement sa créance initiale, mais aussi sa demande actualisée en appel pour les périodes ultérieures. Elle relève ainsi que « les comptes 2020 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel 2021 ». Cette exigence de preuve formelle protège le copropriétaire contre des réclamations arbitraires.
L’application du même principe de justification stricte conduit la Cour à opérer une distinction concernant les frais de recouvrement. Elle rappelle que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 rend imputables au seul copropriétaire défaillant « les frais nécessaires exposés par le syndicat ». Les frais de mise en demeure antérieurs à l’instance sont ainsi considérés comme nécessaires et dus. En revanche, les « frais de syndic de suivi de procédure » facturés après l’introduction de l’instance sont refusés. La Cour estime que ces frais « relèvent de la gestion courante du syndic » et sont « inutiles puisque la procédure était pendante ». Cette analyse limite la charge pouvant être imposée au copropriétaire aux seuls frais directement liés au recouvrement actif de la créance, excluant les coûts de gestion interne du contentieux.
**Le refus des délais de paiement : la primauté de l’intérêt collectif**
La Cour d’appel réforme le jugement en ce qu’il avait accordé des délais de paiement. Elle reconnaît que l’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur », de reporter ou d’échelonner le paiement. Elle admet que le copropriétaire « a justifié en première instance de la précarité de sa situation ». Néanmoins, la Cour oppose à cette situation individuelle l’intérêt du syndicat. Elle estime que le copropriétaire « a bénéficié de larges délais depuis 2017 ». Surtout, elle affirme un principe fort : « Le syndicat, qui doit assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble sans discontinuer ne saurait être le banquier des copropriétaires ». Cette formule marque la subordination de la difficulté personnelle du débiteur aux nécessités de la vie collective.
La Cour étaye ce raisonnement en soulignant les conséquences de la carence d’un copropriétaire sur l’ensemble de la collectivité. Elle note que cette carence « engendrent pour les autres copropriétaires, à jour du paiement leurs charges, des frais supplémentaires pour pallier au manque de trésorerie du syndicat ». La protection de l’équilibre financier du syndicat et l’équité entre copropriétaires l’emportent ainsi sur l’octroi de facilités de paiement. Ce choix jurisprudentiel tend à privilégier une gestion saine et immédiate de la copropriété, en limitant strictement l’usage des délais judiciaires qui pourraient en perturber le fonctionnement.