Cour d’appel de Toulouse, le 18 février 2026, n°25/00010
La Cour d’appel de Toulouse, chambre des expropriations, le 18 février 2026, confirme le jugement du juge de l’expropriation de la Haute-Garonne du 25 février 2025. L’affaire concerne la fixation de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi dues à un exproprié, propriétaire d’un local à usage d’atelier et de bureaux. L’expropriant et l’exproprié faisaient appel, chacun demandant une réévaluation différente de l’indemnité. Le commissaire du gouvernement sollicitait également une réformation. La question posée était de déterminer la valeur vénale du bien exproprié et la pertinence d’un abattement pour occupation. La cour a confirmé la valorisation du premier juge et a écarté tout abattement, considérant la nature du bail.
**I. La confirmation des choix méthodologiques souverains en matière d’évaluation**
La cour rappelle d’abord les principes légaux gouvernant l’indemnisation. Elle souligne que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance » et évalués selon leur usage effectif un an avant l’enquête. Elle retient la date de référence en matière d’urbanisme, soit la date d’opposabilité du PLU. Sur cette base, elle valide la méthode d’évaluation employée par les premiers juges.
La juridiction exerce son pouvoir souverain d’appréciation dans la sélection des termes de comparaison. Elle écarte les références proposées par l’exproprié et le commissaire du gouvernement, les jugeant non pertinentes. Elle estime que les locaux cités sont « de plus haut standing » ou ont une destination différente. La cour retient finalement une vente antérieure, qu’elle réactualise. Elle justifie ce choix en relevant que « l’activité correspond à celle du local exproprié ». Elle valide ainsi le prix unitaire de 1 550 euros le mètre carré retenu en première instance. Ce raisonnement illustre la marge d’appréciation des juges du fond dans l’application de la méthode comparative.
**II. Le refus d’un abattement systématique fondé sur la nature du droit au bail**
La cour procède à une analyse fine des effets juridiques du bail en cours. L’expropriant invoquait l’application d’un abattement pour occupation. La cour reconnaît qu' »un abattement est habituellement pratiqué » pour un bien occupé. Elle refuse toutefois de l’appliquer en l’espèce, opérant une distinction décisive.
Elle relève que « le bail consenti n’est pas un bail commercial ». C’est un bail professionnel, dépourvu de droit au renouvellement. La cour en déduit l’absence de « contraintes particulières pour pouvoir récupérer la jouissance des lieux ». Elle estime donc qu' »il n’est pas démontré une moins-value liée à l’état d’occupation ». Ce refus d’un abattement automatique est significatif. Il subordonne la décote à la preuve d’une dépréciation effective liée à la nature contraignante des droits du preneur. La solution consacre une approche concrète et nuancée de l’évaluation, protégeant l’intégralité de l’indemnité due à l’exproprié lorsque la situation juridique ne génère pas de préjudice certain.
La Cour d’appel de Toulouse, chambre des expropriations, le 18 février 2026, confirme le jugement du juge de l’expropriation de la Haute-Garonne du 25 février 2025. L’affaire concerne la fixation de l’indemnité principale et de l’indemnité de remploi dues à un exproprié, propriétaire d’un local à usage d’atelier et de bureaux. L’expropriant et l’exproprié faisaient appel, chacun demandant une réévaluation différente de l’indemnité. Le commissaire du gouvernement sollicitait également une réformation. La question posée était de déterminer la valeur vénale du bien exproprié et la pertinence d’un abattement pour occupation. La cour a confirmé la valorisation du premier juge et a écarté tout abattement, considérant la nature du bail.
**I. La confirmation des choix méthodologiques souverains en matière d’évaluation**
La cour rappelle d’abord les principes légaux gouvernant l’indemnisation. Elle souligne que « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance » et évalués selon leur usage effectif un an avant l’enquête. Elle retient la date de référence en matière d’urbanisme, soit la date d’opposabilité du PLU. Sur cette base, elle valide la méthode d’évaluation employée par les premiers juges.
La juridiction exerce son pouvoir souverain d’appréciation dans la sélection des termes de comparaison. Elle écarte les références proposées par l’exproprié et le commissaire du gouvernement, les jugeant non pertinentes. Elle estime que les locaux cités sont « de plus haut standing » ou ont une destination différente. La cour retient finalement une vente antérieure, qu’elle réactualise. Elle justifie ce choix en relevant que « l’activité correspond à celle du local exproprié ». Elle valide ainsi le prix unitaire de 1 550 euros le mètre carré retenu en première instance. Ce raisonnement illustre la marge d’appréciation des juges du fond dans l’application de la méthode comparative.
**II. Le refus d’un abattement systématique fondé sur la nature du droit au bail**
La cour procède à une analyse fine des effets juridiques du bail en cours. L’expropriant invoquait l’application d’un abattement pour occupation. La cour reconnaît qu' »un abattement est habituellement pratiqué » pour un bien occupé. Elle refuse toutefois de l’appliquer en l’espèce, opérant une distinction décisive.
Elle relève que « le bail consenti n’est pas un bail commercial ». C’est un bail professionnel, dépourvu de droit au renouvellement. La cour en déduit l’absence de « contraintes particulières pour pouvoir récupérer la jouissance des lieux ». Elle estime donc qu' »il n’est pas démontré une moins-value liée à l’état d’occupation ». Ce refus d’un abattement automatique est significatif. Il subordonne la décote à la preuve d’une dépréciation effective liée à la nature contraignante des droits du preneur. La solution consacre une approche concrète et nuancée de l’évaluation, protégeant l’intégralité de l’indemnité due à l’exproprié lorsque la situation juridique ne génère pas de préjudice certain.