Cour d’appel de Toulouse, le 18 février 2026, n°24/03972
La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 18 février 2026, confirme une ordonnance de référé condamnant des propriétaires à démolir un mur de clôture et à remettre leur terrain en état. Les acquéreurs de terrains contigus au sein d’un lotissement sont en conflit. L’un d’eux a édifié un mur en parpaings sur sa parcelle. Le voisin demande la démolition de cet ouvrage. Il invoque la violation du règlement du lotissement. Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse a fait droit à cette demande par une ordonnance du 26 novembre 2024. Les auteurs du mur ont interjeté appel. La cour d’appel rejette leur recours et confirme intégralement la décision première. Elle condamne également les appelants aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La question est de savoir dans quelle mesure le juge des référés peut ordonner des mesures de remise en état pour faire cesser un trouble lié à la violation d’un cahier des charges de lotissement. L’arrêt rappelle l’opposabilité contractuelle de ce document entre colotis. Il confirme le pouvoir du juge des référés d’ordonner la démolition d’un ouvrage illicite et les travaux nécessaires à la prévention d’un dommage imminent.
**La sanction rigoureuse d’une violation contractuelle manifeste**
La cour fonde sa décision sur le caractère contractuel et opposable du cahier des charges. Elle reprend la jurisprudence selon laquelle « le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux ». Le règlement imposait une clôture végétalisée sans mur bahut. Les appelants ont pourtant construit un mur en parpaings. La cour constate une « violation flagrante » de cette clause. Elle relève que la non-conformité était connue des constructeurs avant les travaux. Leur plan annexé au permis de construire mentionnait pourtant la clôture réglementaire. L’édification du mur constitue donc un « trouble manifestement illicite » au sens de l’article 835 du code de procédure civile. La circonstance que le voisin ne réside pas sur place est jugée sans portée. L’illicéité découle de la seule violation de l’engagement contractuel. Le juge des référés était ainsi compétent pour ordonner des mesures de remise en état.
La cour apprécie la proportionnalité de la mesure de démolition ordonnée. Elle estime que cette injonction « poursuivai[t] le but légitime d’assurer le respect du cahier des charges ». Elle n’apparaît pas disproportionnée « eu égard à la gravité de l’atteinte causée par l’édification litigieuse ». La cour écarte l’argument d’une contestation sérieuse qui aurait dû renvoyer l’affaire au fond. L’illicéité est manifeste et la violation n’est pas contestée. La décision s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence ferme. Elle rappelle que la violation d’une règle de lotissement peut fonder à elle seule un trouble manifestement illicite. Le juge des référés dispose d’un pouvoir étendu pour y mettre fin.
**L’extension des mesures de référé à la prévention d’un dommage imminent**
La motivation de la cour justifie pleinement l’ordre de décaissement des terres. Les appelants avaient surélevé leur terrain de manière importante. La démolition du mur, réalisée avant l’appel, a laissé ces terres sans soutènement. La cour observe l’absence de « mesure de protection contre le déversement des terres sur le terrain de l’intimée ». Les photographies montrent une simple bâche. Cette situation crée un risque nouveau. Le décaissement n’est plus justifié seulement par l’illicéité initiale. Il est nécessaire « pour prévenir durablement tout glissement des terres ». La cour estime que l’état du terrain « présente d’ores et déjà les conditions d’un dommage imminent ». Le juge des référés peut ainsi ordonner des travaux préventifs. Il use de son pouvoir pour assurer une remise en état complète et sécurisée.
L’arrêt s’appuie également sur un rapport d’expertise pour conforter sa décision. Ce document technique relève de multiples défauts de construction. Il conclut à une stabilité compromise « à moyen et long terme ». La seule solution préconisée est la démolition. La cour utilise ces éléments pour renforcer son raisonnement juridique. Elle ne se prononce pas sur la responsabilité décennale. Elle constate simplement le risque technique. Cela légitime la mesure de décaissement comme complément indispensable à la démolition. La cour opère ainsi une articulation entre l’illicéité contractuelle et le risque de dommage. Elle étend le champ des mesures de référé au-delà de la simple cessation du trouble initial. Elle vise à rétablir une situation conforme et durablement sûre.
La Cour d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 18 février 2026, confirme une ordonnance de référé condamnant des propriétaires à démolir un mur de clôture et à remettre leur terrain en état. Les acquéreurs de terrains contigus au sein d’un lotissement sont en conflit. L’un d’eux a édifié un mur en parpaings sur sa parcelle. Le voisin demande la démolition de cet ouvrage. Il invoque la violation du règlement du lotissement. Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse a fait droit à cette demande par une ordonnance du 26 novembre 2024. Les auteurs du mur ont interjeté appel. La cour d’appel rejette leur recours et confirme intégralement la décision première. Elle condamne également les appelants aux dépens et à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La question est de savoir dans quelle mesure le juge des référés peut ordonner des mesures de remise en état pour faire cesser un trouble lié à la violation d’un cahier des charges de lotissement. L’arrêt rappelle l’opposabilité contractuelle de ce document entre colotis. Il confirme le pouvoir du juge des référés d’ordonner la démolition d’un ouvrage illicite et les travaux nécessaires à la prévention d’un dommage imminent.
**La sanction rigoureuse d’une violation contractuelle manifeste**
La cour fonde sa décision sur le caractère contractuel et opposable du cahier des charges. Elle reprend la jurisprudence selon laquelle « le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux ». Le règlement imposait une clôture végétalisée sans mur bahut. Les appelants ont pourtant construit un mur en parpaings. La cour constate une « violation flagrante » de cette clause. Elle relève que la non-conformité était connue des constructeurs avant les travaux. Leur plan annexé au permis de construire mentionnait pourtant la clôture réglementaire. L’édification du mur constitue donc un « trouble manifestement illicite » au sens de l’article 835 du code de procédure civile. La circonstance que le voisin ne réside pas sur place est jugée sans portée. L’illicéité découle de la seule violation de l’engagement contractuel. Le juge des référés était ainsi compétent pour ordonner des mesures de remise en état.
La cour apprécie la proportionnalité de la mesure de démolition ordonnée. Elle estime que cette injonction « poursuivai[t] le but légitime d’assurer le respect du cahier des charges ». Elle n’apparaît pas disproportionnée « eu égard à la gravité de l’atteinte causée par l’édification litigieuse ». La cour écarte l’argument d’une contestation sérieuse qui aurait dû renvoyer l’affaire au fond. L’illicéité est manifeste et la violation n’est pas contestée. La décision s’inscrit dans la lignée d’une jurisprudence ferme. Elle rappelle que la violation d’une règle de lotissement peut fonder à elle seule un trouble manifestement illicite. Le juge des référés dispose d’un pouvoir étendu pour y mettre fin.
**L’extension des mesures de référé à la prévention d’un dommage imminent**
La motivation de la cour justifie pleinement l’ordre de décaissement des terres. Les appelants avaient surélevé leur terrain de manière importante. La démolition du mur, réalisée avant l’appel, a laissé ces terres sans soutènement. La cour observe l’absence de « mesure de protection contre le déversement des terres sur le terrain de l’intimée ». Les photographies montrent une simple bâche. Cette situation crée un risque nouveau. Le décaissement n’est plus justifié seulement par l’illicéité initiale. Il est nécessaire « pour prévenir durablement tout glissement des terres ». La cour estime que l’état du terrain « présente d’ores et déjà les conditions d’un dommage imminent ». Le juge des référés peut ainsi ordonner des travaux préventifs. Il use de son pouvoir pour assurer une remise en état complète et sécurisée.
L’arrêt s’appuie également sur un rapport d’expertise pour conforter sa décision. Ce document technique relève de multiples défauts de construction. Il conclut à une stabilité compromise « à moyen et long terme ». La seule solution préconisée est la démolition. La cour utilise ces éléments pour renforcer son raisonnement juridique. Elle ne se prononce pas sur la responsabilité décennale. Elle constate simplement le risque technique. Cela légitime la mesure de décaissement comme complément indispensable à la démolition. La cour opère ainsi une articulation entre l’illicéité contractuelle et le risque de dommage. Elle étend le champ des mesures de référé au-delà de la simple cessation du trouble initial. Elle vise à rétablir une situation conforme et durablement sûre.