Cour d’appel de Besançon, le 17 février 2026, n°24/01468
Un bail commercial est conclu pour un local situé dans un centre commercial. Le loyer est fixé selon une méthode binaire. À la suite d’impayés, le bailleur engage une procédure d’injonction de payer. Le locataire forme opposition. Le tribunal judiciaire de Besançon, par un jugement du 3 septembre 2024, déclare l’opposition recevable et condamne le locataire au paiement d’une somme au titre des loyers. Il déboute cependant le bailleur de sa demande en paiement des charges, estimant le bail irrégulier au regard de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Le bailleur fait appel de cette décision. La Cour d’appel de Besançon, dans un arrêt du 17 février 2026, est saisie de la validité du bail et du calcul des créances réciproques. La question de droit est de savoir si l’absence, dans le corps du bail, de la clé de répartition des tantièmes entre tous les lots de l’ensemble immobilier, constitue une irrégularité sanctionnée par l’inopposabilité des charges au preneur. La cour confirme l’irrégularité du bail et, statuant à nouveau, ordonne la compensation des créances, condamnant in fine le bailleur à rembourser le locataire.
La solution de la cour s’articule autour d’une interprétation stricte du formalisme protecteur. Elle sanctionne l’irrégularité du bail en privant le bailleur du recouvrement des charges. Elle opère ensuite une liquidation précise des créances réciproques pour déterminer un solde.
**I. La sanction d’un formalisme protecteur interprété de manière stricte**
La cour applique rigoureusement les exigences de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Elle en déduit une sanction privative de droit pour le bailleur en cas de manquement.
**A. L’exigence d’une information intégrale et incorporée au contrat**
La cour rappelle le caractère impératif des dispositions de l’article L. 145-40-2. Elle relève que le texte « fait usage du mode indicatif, particularité grammaticale dont se déduit le caractère impératif de la règle ainsi énoncée ». Ce formalisme est qualifié de « formalism informatif participant d’un ordre public de protection ». L’objectif est d’assurer au preneur « une connaissance complète des modalités de calcul de la redevance locative et de ses charges accessoires ». La cour estime que cette information n’est pas effective lorsque les éléments nécessaires ne figurent pas dans l’acte lui-même mais dans un document extérieur. Ainsi, « la simple mention des tantièmes afférents au lot cédé à bail ne souscrit pas aux exigences du texte de loi ». Il faut que la clé de répartition complète soit mise à la disposition du preneur dans le contrat. Le renvoi à un règlement de copropriété non annexé est jugé insuffisant, d’autant que « le document en question [n’a] nullement été communiqué ». Cette analyse consacre une obligation de transparence maximale et immédiate.
**B. Une sanction privative adaptée à la finalité protectrice**
Face à ce manquement, la cour retient une sanction efficace. Elle juge que « la sanction d’un tel manquement ne peut résider que dans l’impossibilité pour le bailleur d’entreprendre une action en recouvrement des charges et, par voie de conséquence, dans l’obligation de procéder au remboursement des provisions déjà versées ». La créance du bailleur est déclarée incertaine « faute de spécifications dans l’acte de bail des modalités de répartition des charges ». Cette sanction est sévère mais logique. Elle prive le bailleur du bénéfice d’une clause essentielle du contrat dont il est à l’origine. Elle garantit l’effectivité du droit à l’information du preneur. La cour écarte l’argument du bailleur sur la preuve du paiement des provisions. Elle constate que les relevés de compte « font apparaître le détail des dettes acquittées lesquelles comprennent le paiement de ces charges provisionnelles ». La sanction s’applique donc pleinement.
**II. La liquidation rigoureuse des créances réciproques**
Après avoir écarté la créance de charges, la cour procède à un examen minutieux des autres éléments du compte entre les parties. Elle opère une compensation aboutissant à un renversement de la situation créancière.
**A. L’établissement circonstancié de la créance de loyers**
La cour retient la reconnaissance partielle de dette du locataire. Elle constate que celui-ci « reconnaît expressément devoir la somme de 74’506,32 euros ». Elle fonde ce montant sur une analyse des pièces comptables. La cour rappelle que « la comptabilité régulièrement tenue fait preuve entre commerçants ». Les extraits produits « font apparaître une défaillance pour les deux termes correspondant aux deux premiers trimestres de l’année 2021 ». Elle écarte ainsi le montant plus élevé retenu en première instance. La cour traite également la question de la périodicité des paiements. Elle rejette la demande d’homologation d’un accord de mensualisation, la bailleur s’y opposant désormais. Elle estime que la cour ne peut « modifier les termes du contrat, expression de l’accord de volonté entre les partenaires, en l’absence de consentement exprès ». La créance de loyer est ainsi strictement cantonnée et établie.
**B. La compensation aboutissant à un solde en faveur du preneur**
La cour procède à la compensation entre la créance de loyers due par le locataire et les sommes indûment perçues au titre des charges. Elle détaille le remboursement des provisions dues par le bailleur : « 101’380,51 euros » pour les années 2020 à 2022 et « 147’088 euros » pour la période suivante. La soustraction de la créance de loyers reconnue aboutit à un « solde créditeur en faveur de la société locataire d’un montant de 173 962, 19 euros ». Ce renversement de situation est significatif. Il montre les conséquences financières concrètes de l’irrégularité du bail. La cour en tire aussi les conséquences sur les frais irrépétibles. Elle estime que le locataire « ne pouvait être qualifiée de partie succombante en première instance ». Elle condamne donc le bailleur à lui payer des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans les deux instances. La liquidation est complète et cohérente avec la logique protectrice initiale.
Un bail commercial est conclu pour un local situé dans un centre commercial. Le loyer est fixé selon une méthode binaire. À la suite d’impayés, le bailleur engage une procédure d’injonction de payer. Le locataire forme opposition. Le tribunal judiciaire de Besançon, par un jugement du 3 septembre 2024, déclare l’opposition recevable et condamne le locataire au paiement d’une somme au titre des loyers. Il déboute cependant le bailleur de sa demande en paiement des charges, estimant le bail irrégulier au regard de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Le bailleur fait appel de cette décision. La Cour d’appel de Besançon, dans un arrêt du 17 février 2026, est saisie de la validité du bail et du calcul des créances réciproques. La question de droit est de savoir si l’absence, dans le corps du bail, de la clé de répartition des tantièmes entre tous les lots de l’ensemble immobilier, constitue une irrégularité sanctionnée par l’inopposabilité des charges au preneur. La cour confirme l’irrégularité du bail et, statuant à nouveau, ordonne la compensation des créances, condamnant in fine le bailleur à rembourser le locataire.
La solution de la cour s’articule autour d’une interprétation stricte du formalisme protecteur. Elle sanctionne l’irrégularité du bail en privant le bailleur du recouvrement des charges. Elle opère ensuite une liquidation précise des créances réciproques pour déterminer un solde.
**I. La sanction d’un formalisme protecteur interprété de manière stricte**
La cour applique rigoureusement les exigences de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Elle en déduit une sanction privative de droit pour le bailleur en cas de manquement.
**A. L’exigence d’une information intégrale et incorporée au contrat**
La cour rappelle le caractère impératif des dispositions de l’article L. 145-40-2. Elle relève que le texte « fait usage du mode indicatif, particularité grammaticale dont se déduit le caractère impératif de la règle ainsi énoncée ». Ce formalisme est qualifié de « formalism informatif participant d’un ordre public de protection ». L’objectif est d’assurer au preneur « une connaissance complète des modalités de calcul de la redevance locative et de ses charges accessoires ». La cour estime que cette information n’est pas effective lorsque les éléments nécessaires ne figurent pas dans l’acte lui-même mais dans un document extérieur. Ainsi, « la simple mention des tantièmes afférents au lot cédé à bail ne souscrit pas aux exigences du texte de loi ». Il faut que la clé de répartition complète soit mise à la disposition du preneur dans le contrat. Le renvoi à un règlement de copropriété non annexé est jugé insuffisant, d’autant que « le document en question [n’a] nullement été communiqué ». Cette analyse consacre une obligation de transparence maximale et immédiate.
**B. Une sanction privative adaptée à la finalité protectrice**
Face à ce manquement, la cour retient une sanction efficace. Elle juge que « la sanction d’un tel manquement ne peut résider que dans l’impossibilité pour le bailleur d’entreprendre une action en recouvrement des charges et, par voie de conséquence, dans l’obligation de procéder au remboursement des provisions déjà versées ». La créance du bailleur est déclarée incertaine « faute de spécifications dans l’acte de bail des modalités de répartition des charges ». Cette sanction est sévère mais logique. Elle prive le bailleur du bénéfice d’une clause essentielle du contrat dont il est à l’origine. Elle garantit l’effectivité du droit à l’information du preneur. La cour écarte l’argument du bailleur sur la preuve du paiement des provisions. Elle constate que les relevés de compte « font apparaître le détail des dettes acquittées lesquelles comprennent le paiement de ces charges provisionnelles ». La sanction s’applique donc pleinement.
**II. La liquidation rigoureuse des créances réciproques**
Après avoir écarté la créance de charges, la cour procède à un examen minutieux des autres éléments du compte entre les parties. Elle opère une compensation aboutissant à un renversement de la situation créancière.
**A. L’établissement circonstancié de la créance de loyers**
La cour retient la reconnaissance partielle de dette du locataire. Elle constate que celui-ci « reconnaît expressément devoir la somme de 74’506,32 euros ». Elle fonde ce montant sur une analyse des pièces comptables. La cour rappelle que « la comptabilité régulièrement tenue fait preuve entre commerçants ». Les extraits produits « font apparaître une défaillance pour les deux termes correspondant aux deux premiers trimestres de l’année 2021 ». Elle écarte ainsi le montant plus élevé retenu en première instance. La cour traite également la question de la périodicité des paiements. Elle rejette la demande d’homologation d’un accord de mensualisation, la bailleur s’y opposant désormais. Elle estime que la cour ne peut « modifier les termes du contrat, expression de l’accord de volonté entre les partenaires, en l’absence de consentement exprès ». La créance de loyer est ainsi strictement cantonnée et établie.
**B. La compensation aboutissant à un solde en faveur du preneur**
La cour procède à la compensation entre la créance de loyers due par le locataire et les sommes indûment perçues au titre des charges. Elle détaille le remboursement des provisions dues par le bailleur : « 101’380,51 euros » pour les années 2020 à 2022 et « 147’088 euros » pour la période suivante. La soustraction de la créance de loyers reconnue aboutit à un « solde créditeur en faveur de la société locataire d’un montant de 173 962, 19 euros ». Ce renversement de situation est significatif. Il montre les conséquences financières concrètes de l’irrégularité du bail. La cour en tire aussi les conséquences sur les frais irrépétibles. Elle estime que le locataire « ne pouvait être qualifiée de partie succombante en première instance ». Elle condamne donc le bailleur à lui payer des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans les deux instances. La liquidation est complète et cohérente avec la logique protectrice initiale.