Cour d’appel de Angers, le 10 février 2026, n°23/01394
La Cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 10 février 2026, a été saisie d’un pourvoi formé contre un jugement du juge des contentieux de la protection d’Angers du 27 juillet 2023. Ce jugement avait prononcé la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation aux torts de la locataire, ordonné son expulsion et condamné celle-ci au paiement de diverses sommes, tout en rejetant sa demande de délais de paiement. La locataire, faisant appel, contestait le bien-fondé de la résiliation pour troubles de voisinage et sollicitait à nouveau des délais de paiement. La cour d’appel a rejeté l’appel et confirmé intégralement la décision première. L’arrêt tranche ainsi la question de savoir dans quelle mesure des troubles de jouissance imputables au preneur justifient la résiliation judiciaire du bail et celle de l’appréciation des conditions d’octroi de délais de paiement au débiteur locataire. La solution retenue confirme une jurisprudence traditionnellement sévère à l’égard des comportements nuisibles du locataire et restrictive quant à l’aide au règlement des dettes locatives.
**La confirmation d’une jurisprudence traditionnelle sur la rupture du bail pour troubles de jouissance**
L’arrêt s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante qui admet la résiliation du bail pour manquement grave du locataire à ses obligations. La cour rappelle les fondements légaux de cette sanction, citant les articles 1728, 1729 et 1741 du code civil ainsi que l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que le preneur doit user de la chose louée raisonnablement. Le manquement à cette obligation, s’il cause un dommage pour le bailleur, peut entraîner la résiliation. En l’espèce, la cour estime que « l’existence de nuisances était établie par les attestations circonstanciées produites ». Elle valide le raisonnement des premiers juges qui avaient relevé « la gravité des nuisances (bruits, dégradations des parties communes, barbecues organisés sur le balcon, insultes y compris à caractère raciste, sentiment d’insécurité dans l’immeuble) ». La cour écarte l’argument de la locataire invoquant une animosité personnelle d’une voisine. Elle estime que « la multiplication des plaintes de celle-ci s’explique par le fait qu’elle est la première victime des nuisances ». Les témoignages sont jugés concordants et corroborés par d’autres éléments, tel un mail d’un professionnel intervenu dans le logement. Cette approche démontre une exigence probatoire modérée dès lors que les nuisances sont multiples, persistantes et documentées par plusieurs sources. La solution confirme que la protection du voisinage et de la paix sociale dans l’immeuble prime sur le maintien dans les lieux du locataire fautif, même en matière de bail d’habitation.
La décision illustre également la rigueur appliquée à l’appréciation de la gravité des troubles. La cour ne se contente pas de constater des faits isolés. Elle retient leur caractère répété et durable, « leur maintien depuis l’entrée dans les lieux », et l’échec des « démarches amiables entreprises par le bailleur ». Cette appréciation globale conduit à refuser tout délai supplémentaire pour quitter les lieux, malgré la situation familiale de la locataire. L’arrêt affirme ainsi une conception extensive du trouble anormal de voisinage dans la relation locative. Il consacre le pouvoir souverain des juges du fond pour caractériser, au vu des éléments de preuve, la rupture de l’obligation de jouissance paisible. Cette solution, bien que classique, peut être discutée. Elle laisse en effet une large marge d’appréciation au juge, avec le risque d’une sévérité variable selon les sensibilités. Toutefois, elle répond à un impératif pratique de protection collective des habitants et de sanction efficace des comportements gravement perturbateurs.
**Une application restrictive des dispositions sur les délais de paiement au profit du locataire défaillant**
Le second apport de l’arrêt concerne le rejet de la demande de délais de paiement formée par la locataire. La cour procède à une interprétation stricte des conditions posées par l’article 1343-5 du code civil. Ce texte permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de reporter ou d’échelonner le paiement. La cour commence par écarter l’argument du bailleur selon lequel la demande serait sans objet du fait d’un plan d’apurement convenu. Elle relève « l’absence d’élément sur la poursuite de ce plan malgré le départ des lieux ». Cette analyse montre une attention portée à la réalité effective des arrangements intervenus. Néanmoins, la cour rejette finalement la demande au motif que la locataire « ne justifie de sa situation actuelle ». Elle précise que « le dernier avis d’imposition produit est celui sur les revenus de l’année 2022 et que l’attestation CAF est en date de septembre 2023 ». Le raisonnement est ici exigeant sur la charge de la preuve, qui incombe pleinement au débiteur sollicitant un aménagement.
Le motif le plus significatif réside dans le refus d’isoler la situation financière de la seule titulaire du bail. La cour estime qu’il faut prendre en compte « les revenus du couple » et « non les seuls revenus du titulaire du bail » dès lors qu’une « communauté de vie » est établie. Cette position mérite examen. D’un côté, elle paraît conforme à l’économie générale du texte qui vise à apprécier la solvabilité réelle du débiteur. Ignorer les ressources du concubin reviendrait à faciliter artificiellement l’octroi de délais. D’un autre côté, cette solution peut sembler rigoureuse lorsque le concubin n’est pas tenu solidairement au paiement des loyers. Elle étend en pratique l’obligation de contribution aux charges du ménage au règlement d’une dette personnelle contractée avant la vie commune. L’arrêt ne tranche pas cette difficulté théorique mais adopte une approche pragmatique et restrictive. Il en résulte un renforcement des conditions d’accès aux délais de paiement, qui cantonne cette faveur aux seuls débiteurs démontrant une insolvabilité totale et actuelle du foyer. Cette jurisprudence restrictive s’inscrit dans un contexte plus large de lutte contre les impayés de loyer, où le juge balance entre protection du débiteur vulnérable et sauvegarde des intérêts du bailleur. En l’espèce, la cour a clairement privilégié ce second impératif.
La Cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 10 février 2026, a été saisie d’un pourvoi formé contre un jugement du juge des contentieux de la protection d’Angers du 27 juillet 2023. Ce jugement avait prononcé la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation aux torts de la locataire, ordonné son expulsion et condamné celle-ci au paiement de diverses sommes, tout en rejetant sa demande de délais de paiement. La locataire, faisant appel, contestait le bien-fondé de la résiliation pour troubles de voisinage et sollicitait à nouveau des délais de paiement. La cour d’appel a rejeté l’appel et confirmé intégralement la décision première. L’arrêt tranche ainsi la question de savoir dans quelle mesure des troubles de jouissance imputables au preneur justifient la résiliation judiciaire du bail et celle de l’appréciation des conditions d’octroi de délais de paiement au débiteur locataire. La solution retenue confirme une jurisprudence traditionnellement sévère à l’égard des comportements nuisibles du locataire et restrictive quant à l’aide au règlement des dettes locatives.
**La confirmation d’une jurisprudence traditionnelle sur la rupture du bail pour troubles de jouissance**
L’arrêt s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence constante qui admet la résiliation du bail pour manquement grave du locataire à ses obligations. La cour rappelle les fondements légaux de cette sanction, citant les articles 1728, 1729 et 1741 du code civil ainsi que l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne que le preneur doit user de la chose louée raisonnablement. Le manquement à cette obligation, s’il cause un dommage pour le bailleur, peut entraîner la résiliation. En l’espèce, la cour estime que « l’existence de nuisances était établie par les attestations circonstanciées produites ». Elle valide le raisonnement des premiers juges qui avaient relevé « la gravité des nuisances (bruits, dégradations des parties communes, barbecues organisés sur le balcon, insultes y compris à caractère raciste, sentiment d’insécurité dans l’immeuble) ». La cour écarte l’argument de la locataire invoquant une animosité personnelle d’une voisine. Elle estime que « la multiplication des plaintes de celle-ci s’explique par le fait qu’elle est la première victime des nuisances ». Les témoignages sont jugés concordants et corroborés par d’autres éléments, tel un mail d’un professionnel intervenu dans le logement. Cette approche démontre une exigence probatoire modérée dès lors que les nuisances sont multiples, persistantes et documentées par plusieurs sources. La solution confirme que la protection du voisinage et de la paix sociale dans l’immeuble prime sur le maintien dans les lieux du locataire fautif, même en matière de bail d’habitation.
La décision illustre également la rigueur appliquée à l’appréciation de la gravité des troubles. La cour ne se contente pas de constater des faits isolés. Elle retient leur caractère répété et durable, « leur maintien depuis l’entrée dans les lieux », et l’échec des « démarches amiables entreprises par le bailleur ». Cette appréciation globale conduit à refuser tout délai supplémentaire pour quitter les lieux, malgré la situation familiale de la locataire. L’arrêt affirme ainsi une conception extensive du trouble anormal de voisinage dans la relation locative. Il consacre le pouvoir souverain des juges du fond pour caractériser, au vu des éléments de preuve, la rupture de l’obligation de jouissance paisible. Cette solution, bien que classique, peut être discutée. Elle laisse en effet une large marge d’appréciation au juge, avec le risque d’une sévérité variable selon les sensibilités. Toutefois, elle répond à un impératif pratique de protection collective des habitants et de sanction efficace des comportements gravement perturbateurs.
**Une application restrictive des dispositions sur les délais de paiement au profit du locataire défaillant**
Le second apport de l’arrêt concerne le rejet de la demande de délais de paiement formée par la locataire. La cour procède à une interprétation stricte des conditions posées par l’article 1343-5 du code civil. Ce texte permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de reporter ou d’échelonner le paiement. La cour commence par écarter l’argument du bailleur selon lequel la demande serait sans objet du fait d’un plan d’apurement convenu. Elle relève « l’absence d’élément sur la poursuite de ce plan malgré le départ des lieux ». Cette analyse montre une attention portée à la réalité effective des arrangements intervenus. Néanmoins, la cour rejette finalement la demande au motif que la locataire « ne justifie de sa situation actuelle ». Elle précise que « le dernier avis d’imposition produit est celui sur les revenus de l’année 2022 et que l’attestation CAF est en date de septembre 2023 ». Le raisonnement est ici exigeant sur la charge de la preuve, qui incombe pleinement au débiteur sollicitant un aménagement.
Le motif le plus significatif réside dans le refus d’isoler la situation financière de la seule titulaire du bail. La cour estime qu’il faut prendre en compte « les revenus du couple » et « non les seuls revenus du titulaire du bail » dès lors qu’une « communauté de vie » est établie. Cette position mérite examen. D’un côté, elle paraît conforme à l’économie générale du texte qui vise à apprécier la solvabilité réelle du débiteur. Ignorer les ressources du concubin reviendrait à faciliter artificiellement l’octroi de délais. D’un autre côté, cette solution peut sembler rigoureuse lorsque le concubin n’est pas tenu solidairement au paiement des loyers. Elle étend en pratique l’obligation de contribution aux charges du ménage au règlement d’une dette personnelle contractée avant la vie commune. L’arrêt ne tranche pas cette difficulté théorique mais adopte une approche pragmatique et restrictive. Il en résulte un renforcement des conditions d’accès aux délais de paiement, qui cantonne cette faveur aux seuls débiteurs démontrant une insolvabilité totale et actuelle du foyer. Cette jurisprudence restrictive s’inscrit dans un contexte plus large de lutte contre les impayés de loyer, où le juge balance entre protection du débiteur vulnérable et sauvegarde des intérêts du bailleur. En l’espèce, la cour a clairement privilégié ce second impératif.