Cour d’appel de Rennes, le 11 février 2026, n°23/00599
Un bailleur social a consenti un bail d’habitation en 2017. Le locataire a accumulé des impayés. Une procédure de surendettement a abouti en 2022 à une suspension d’exigibilité des créances pour vingt-quatre mois. Le bailleur a néanmoins engagé une action en résolution du bail pour défaut de paiement. Par jugement du 18 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement des sommes dues. Ce dernier a interjeté appel en sollicitant principalement des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par arrêt du 11 février 2026, la Cour d’appel de Rennes rejette l’appel et confirme intégralement le jugement déféré. La juridiction estime que le locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement prévus par la loi, notamment parce qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant. L’arrêt soulève la question de l’articulation entre la procédure de traitement du surendettement et l’action en résolution du bail pour impayés. Il précise les conditions strictes d’application des dispositifs protecteurs du locataire en difficulté.
L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions d’accès aux délais de paiement prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire invoquait l’ouverture d’une procédure de surendettement et une décision de suspension d’exigibilité. La cour constate pourtant que “M. [U] ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers et charges au jour de l’audience”. Cette observation est décisive. En effet, l’article 24 VI subordonne l’octroi de délais au fait que “le locataire a repris le paiement du loyer et des charges”. La décision de la commission de surendettement du 17 novembre 2022 prévoyait elle-même que le locataire “devra continuer à régler à échéance les charges courantes”. Le bailleur a établi l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet, entraînant la caducité du plan. La cour en déduit logiquement que “M. [U] ne peut prétendre bénéficier des dispositions de l’article 24 VI”. Cette application stricte de la condition de reprise des paiements courants est conforme à la lettre de la loi. Elle vise à éviter que les mesures protectrices ne conduisent à une impunité pour le locataire de mauvaise foi. La jurisprudence antérieure exigeait déjà cette reprise effective. L’arrêt confirme cette exigence comme un préalable intangible à toute suspension des effets de la clause résolutoire.
L’analyse de la cour révèle une interprétation restrictive des possibilités de report de paiement sur le fondement du droit commun. Le locataire invoquait l’article 1343-5 du code civil. Il proposait un échelonnement sur vingt-quatre mois. La cour rejette cette demande au motif que le locataire “ne démontre pas qu’il rencontre des difficultés qui objectivement ne lui permettent pas de satisfaire à son obligation”. Elle relève que l’absence d’activité professionnelle est antérieure à la perte du titre de séjour. Elle note aussi l’absence de “pièces actualisées sur sa situation administrative ni sur sa situation professionnelle”. Cette exigence de preuve concrète des capacités futures de paiement est sévère. Elle semble presque inverser la charge de la preuve. Le locataire doit non seulement démontrer ses difficultés présentes, mais aussi ses perspectives de revenus futurs. Cette rigueur procédurale se justifie par la nature de la créance. Le loyer est une obligation essentielle et continue. Le bailleur social ne peut indéfiniment supporter les impayés. La solution protège ainsi la pérennité du parc locatif social. Elle évite que des délais de paiement soient accordés sur de simples promesses, sans garantie de recouvrement.
La portée de l’arrêt est significative pour la pratique du contentieux locatif social. Il consolide une jurisprudence exigeante sur les conditions procédurales. La cour a déclaré irrecevables des conclusions et pièces déposées après l’ordonnance de clôture. Le locataire invoquait une décision de la commission de surendettement notifiée en août 2025. La cour estime que “l’événement invoqué ne pouvant être qualifié de cause grave”. Cette sévérité sur les délais procéduraux est cohérente avec le souci de sécurité juridique. Elle rappelle que la clôture de l’instruction marque la fin des échanges écrits. Les parties doivent être diligentes. Par ailleurs, l’arrêt précise le régime de la caducité des plans de la commission de surendettement. La mise en demeure du bailleur et l’absence de régularisation entraînent la caducité de plein droit. Cette automaticité renforce la position du bailleur créancier. Elle lui offre un moyen efficace de mettre fin à un plan non exécuté. Enfin, l’arrêt confirme la coexistence des procédures. L’ouverture d’une procédure de surendettement ne suspend pas automatiquement l’action en résolution du bail. Le juge garde un pouvoir d’appréciation souverain pour vérifier le respect des conditions légales. Cette solution préserve l’équilibre entre protection du locataire vulnérable et droits du bailleur.
Un bailleur social a consenti un bail d’habitation en 2017. Le locataire a accumulé des impayés. Une procédure de surendettement a abouti en 2022 à une suspension d’exigibilité des créances pour vingt-quatre mois. Le bailleur a néanmoins engagé une action en résolution du bail pour défaut de paiement. Par jugement du 18 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement des sommes dues. Ce dernier a interjeté appel en sollicitant principalement des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Par arrêt du 11 février 2026, la Cour d’appel de Rennes rejette l’appel et confirme intégralement le jugement déféré. La juridiction estime que le locataire ne remplit pas les conditions légales pour bénéficier des délais de paiement prévus par la loi, notamment parce qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant. L’arrêt soulève la question de l’articulation entre la procédure de traitement du surendettement et l’action en résolution du bail pour impayés. Il précise les conditions strictes d’application des dispositifs protecteurs du locataire en difficulté.
L’arrêt rappelle avec rigueur les conditions d’accès aux délais de paiement prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire invoquait l’ouverture d’une procédure de surendettement et une décision de suspension d’exigibilité. La cour constate pourtant que “M. [U] ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers et charges au jour de l’audience”. Cette observation est décisive. En effet, l’article 24 VI subordonne l’octroi de délais au fait que “le locataire a repris le paiement du loyer et des charges”. La décision de la commission de surendettement du 17 novembre 2022 prévoyait elle-même que le locataire “devra continuer à régler à échéance les charges courantes”. Le bailleur a établi l’envoi d’une mise en demeure restée sans effet, entraînant la caducité du plan. La cour en déduit logiquement que “M. [U] ne peut prétendre bénéficier des dispositions de l’article 24 VI”. Cette application stricte de la condition de reprise des paiements courants est conforme à la lettre de la loi. Elle vise à éviter que les mesures protectrices ne conduisent à une impunité pour le locataire de mauvaise foi. La jurisprudence antérieure exigeait déjà cette reprise effective. L’arrêt confirme cette exigence comme un préalable intangible à toute suspension des effets de la clause résolutoire.
L’analyse de la cour révèle une interprétation restrictive des possibilités de report de paiement sur le fondement du droit commun. Le locataire invoquait l’article 1343-5 du code civil. Il proposait un échelonnement sur vingt-quatre mois. La cour rejette cette demande au motif que le locataire “ne démontre pas qu’il rencontre des difficultés qui objectivement ne lui permettent pas de satisfaire à son obligation”. Elle relève que l’absence d’activité professionnelle est antérieure à la perte du titre de séjour. Elle note aussi l’absence de “pièces actualisées sur sa situation administrative ni sur sa situation professionnelle”. Cette exigence de preuve concrète des capacités futures de paiement est sévère. Elle semble presque inverser la charge de la preuve. Le locataire doit non seulement démontrer ses difficultés présentes, mais aussi ses perspectives de revenus futurs. Cette rigueur procédurale se justifie par la nature de la créance. Le loyer est une obligation essentielle et continue. Le bailleur social ne peut indéfiniment supporter les impayés. La solution protège ainsi la pérennité du parc locatif social. Elle évite que des délais de paiement soient accordés sur de simples promesses, sans garantie de recouvrement.
La portée de l’arrêt est significative pour la pratique du contentieux locatif social. Il consolide une jurisprudence exigeante sur les conditions procédurales. La cour a déclaré irrecevables des conclusions et pièces déposées après l’ordonnance de clôture. Le locataire invoquait une décision de la commission de surendettement notifiée en août 2025. La cour estime que “l’événement invoqué ne pouvant être qualifié de cause grave”. Cette sévérité sur les délais procéduraux est cohérente avec le souci de sécurité juridique. Elle rappelle que la clôture de l’instruction marque la fin des échanges écrits. Les parties doivent être diligentes. Par ailleurs, l’arrêt précise le régime de la caducité des plans de la commission de surendettement. La mise en demeure du bailleur et l’absence de régularisation entraînent la caducité de plein droit. Cette automaticité renforce la position du bailleur créancier. Elle lui offre un moyen efficace de mettre fin à un plan non exécuté. Enfin, l’arrêt confirme la coexistence des procédures. L’ouverture d’une procédure de surendettement ne suspend pas automatiquement l’action en résolution du bail. Le juge garde un pouvoir d’appréciation souverain pour vérifier le respect des conditions légales. Cette solution préserve l’équilibre entre protection du locataire vulnérable et droits du bailleur.