Cour d’appel de Aix-en-Provence, le 18 février 2026, n°24/03482
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 février 2026, statue sur l’étendue des droits d’une caution subrogée dans le cadre du dispositif Visale. Un locataire avait accumulé des impayés. La caution, ayant désintéressé le bailleur, avait obtenu en première instance la résiliation du bail mais s’était vue refuser l’expulsion. Elle interjette appel de ce dernier point. La cour doit déterminer si la caution, subrogée, peut exercer l’intégralité des prérogatives du bailleur, notamment obtenir l’expulsion. Elle admet cette demande et précise l’étendue du recours de la caution. L’arrêt pose ainsi la question de l’articulation entre les règles du cautionnement et les droits du bailleur en cas de subrogation. Il apporte une solution favorable à la caution, en jugeant que l’expulsion est une conséquence nécessaire de la résiliation.
**L’affirmation d’un droit à l’expulsion au bénéfice de la caution subrogée**
La cour fonde sa décision sur une interprétation extensive des droits conférés par la subrogation. Elle rappelle d’abord le principe général selon lequel « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». Appliquant ce texte, elle estime que la caution est recevable à agir en résiliation du bail pour éviter l’aggravation de sa dette. Elle en déduit que l’action en expulsion, accessoire à la résolution, ne saurait en être dissociée. La cour motive sa position en soulignant que la procédure d’expulsion « n’est qu’une conséquence du prononcé d’une résiliation du bail ». Cette analyse est renforcée par l’examen de la convention spécifique au dispositif Visale. Celle-ci prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation « en lieu et place du bailleur ». La cour en tire la conséquence logique que la caution peut exercer l’ensemble des actions qui en découlent. Cette lecture unitive des prérogatives du bailleur évite une situation absurde. Un bail résilié mais dont le locataire resterait indéfiniment dans les lieux priverait la caution de tout effet utile.
**La délimitation stricte du recours personnel de la caution**
Si la cour élargit les droits procéduraux de la caution, elle restreint en revanche l’étendue de sa créance. Elle opère une distinction nette entre le recours subrogatoire et le recours personnel. Le premier permet d’agir pour tous les droits nés du contrat principal, comme l’expulsion. Le second, fondé sur l’article 2309 du code civil, est limité au remboursement des sommes effectivement déboursées. La cour le rappelle : la caution « dispose encore d’un recours personnel […] mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée ». En l’espèce, elle rejette donc la demande de condamnation du locataire au paiement d’indemnités d’occupation futures. Elle exige une justification par quittance subrogative pour les sommes passées. Cette rigueur protège le débiteur principal contre des réclamations excessives. Elle garantit que la caution ne puisse recouvrer que sa propre perte, et non réaliser un profit. Cette solution est conforme à l’économie générale du cautionnement. Elle équilibre l’efficacité du recours de la caution avec la sécurité juridique du locataire.
**La portée pratique d’une solution guidée par l’effectivité**
La décision se caractérise par une recherche d’effectivité des engagements de la caution. En admettant l’action en expulsion, elle sécurise le dispositif Visale. Ce dernier vise à faciliter l’accès au logement en offrant une garantie solide aux bailleurs. Une interprétation restrictive aurait pu en réduire l’attractivité. La caution, incapable de libérer le logement, aurait supporté une charge indéfinie. La cour évite cet écueil en privilégiant une lecture finaliste des conventions. Elle donne toute sa force à la subrogation, outil essentiel de protection du garant. Cette approche peut influencer la gestion future des contentieux locatifs avec cautionnement. Les cautions institutionnelles seront incitées à initier elles-mêmes les procédures d’expulsion. Cette clarification est bénéfique pour la célérité des procédures. Elle peut aussi prévenir les contentieux multiples entre bailleur, caution et locataire.
**Les limites d’une analyse centrée sur la seule logique civile**
L’arrêt pourrait cependant faire l’objet de critiques pour son insensibilité au droit au logement. En rattachant strictement l’expulsion à la résiliation, il écarte les éventuels aménagements protecteurs. Le juge des référés expulsion ou les dispositions sur le délai hivernal ne sont pas évoqués. La solution semble considérer l’expulsion comme une suite automatique. Cette rigueur est tempérée par le contrôle des sommes réclamables. La protection du locataire opère ainsi sur le plan financier plus que sur le maintien dans les lieux. Par ailleurs, la décision s’appuie fortement sur les stipulations du contrat Visale. Sa portée comme principe général pour tout cautionnement pourrait être discutée. La spécificité du dispositif, issu d’une convention État-organisme, en fait peut-être un cas d’espèce. La solution mériterait d’être confirmée dans un contentieux mettant en cause un cautionnement ordinaire. Elle illustre néanmoins une tendance à faciliter le recours des cautions professionnelles. Cette tendance renforce leur rôle dans le marché locatif mais interroge sur l’équilibre des droits en présence.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 18 février 2026, statue sur l’étendue des droits d’une caution subrogée dans le cadre du dispositif Visale. Un locataire avait accumulé des impayés. La caution, ayant désintéressé le bailleur, avait obtenu en première instance la résiliation du bail mais s’était vue refuser l’expulsion. Elle interjette appel de ce dernier point. La cour doit déterminer si la caution, subrogée, peut exercer l’intégralité des prérogatives du bailleur, notamment obtenir l’expulsion. Elle admet cette demande et précise l’étendue du recours de la caution. L’arrêt pose ainsi la question de l’articulation entre les règles du cautionnement et les droits du bailleur en cas de subrogation. Il apporte une solution favorable à la caution, en jugeant que l’expulsion est une conséquence nécessaire de la résiliation.
**L’affirmation d’un droit à l’expulsion au bénéfice de la caution subrogée**
La cour fonde sa décision sur une interprétation extensive des droits conférés par la subrogation. Elle rappelle d’abord le principe général selon lequel « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». Appliquant ce texte, elle estime que la caution est recevable à agir en résiliation du bail pour éviter l’aggravation de sa dette. Elle en déduit que l’action en expulsion, accessoire à la résolution, ne saurait en être dissociée. La cour motive sa position en soulignant que la procédure d’expulsion « n’est qu’une conséquence du prononcé d’une résiliation du bail ». Cette analyse est renforcée par l’examen de la convention spécifique au dispositif Visale. Celle-ci prévoit que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation « en lieu et place du bailleur ». La cour en tire la conséquence logique que la caution peut exercer l’ensemble des actions qui en découlent. Cette lecture unitive des prérogatives du bailleur évite une situation absurde. Un bail résilié mais dont le locataire resterait indéfiniment dans les lieux priverait la caution de tout effet utile.
**La délimitation stricte du recours personnel de la caution**
Si la cour élargit les droits procéduraux de la caution, elle restreint en revanche l’étendue de sa créance. Elle opère une distinction nette entre le recours subrogatoire et le recours personnel. Le premier permet d’agir pour tous les droits nés du contrat principal, comme l’expulsion. Le second, fondé sur l’article 2309 du code civil, est limité au remboursement des sommes effectivement déboursées. La cour le rappelle : la caution « dispose encore d’un recours personnel […] mais seulement des sommes dont elle s’est acquittée ». En l’espèce, elle rejette donc la demande de condamnation du locataire au paiement d’indemnités d’occupation futures. Elle exige une justification par quittance subrogative pour les sommes passées. Cette rigueur protège le débiteur principal contre des réclamations excessives. Elle garantit que la caution ne puisse recouvrer que sa propre perte, et non réaliser un profit. Cette solution est conforme à l’économie générale du cautionnement. Elle équilibre l’efficacité du recours de la caution avec la sécurité juridique du locataire.
**La portée pratique d’une solution guidée par l’effectivité**
La décision se caractérise par une recherche d’effectivité des engagements de la caution. En admettant l’action en expulsion, elle sécurise le dispositif Visale. Ce dernier vise à faciliter l’accès au logement en offrant une garantie solide aux bailleurs. Une interprétation restrictive aurait pu en réduire l’attractivité. La caution, incapable de libérer le logement, aurait supporté une charge indéfinie. La cour évite cet écueil en privilégiant une lecture finaliste des conventions. Elle donne toute sa force à la subrogation, outil essentiel de protection du garant. Cette approche peut influencer la gestion future des contentieux locatifs avec cautionnement. Les cautions institutionnelles seront incitées à initier elles-mêmes les procédures d’expulsion. Cette clarification est bénéfique pour la célérité des procédures. Elle peut aussi prévenir les contentieux multiples entre bailleur, caution et locataire.
**Les limites d’une analyse centrée sur la seule logique civile**
L’arrêt pourrait cependant faire l’objet de critiques pour son insensibilité au droit au logement. En rattachant strictement l’expulsion à la résiliation, il écarte les éventuels aménagements protecteurs. Le juge des référés expulsion ou les dispositions sur le délai hivernal ne sont pas évoqués. La solution semble considérer l’expulsion comme une suite automatique. Cette rigueur est tempérée par le contrôle des sommes réclamables. La protection du locataire opère ainsi sur le plan financier plus que sur le maintien dans les lieux. Par ailleurs, la décision s’appuie fortement sur les stipulations du contrat Visale. Sa portée comme principe général pour tout cautionnement pourrait être discutée. La spécificité du dispositif, issu d’une convention État-organisme, en fait peut-être un cas d’espèce. La solution mériterait d’être confirmée dans un contentieux mettant en cause un cautionnement ordinaire. Elle illustre néanmoins une tendance à faciliter le recours des cautions professionnelles. Cette tendance renforce leur rôle dans le marché locatif mais interroge sur l’équilibre des droits en présence.