Tribunal judiciaire de Nice, le 4 juillet 2025, n°21/03531
Le Tribunal judiciaire de Nice, 4 juillet 2025, 4e chambre civile, a annulé le procès-verbal d’une assemblée générale de copropriété, au motif d’une convocation émise par un non-syndic. Des copropriétaires contestaient l’assemblée tenue en juillet 2021, convoquée alors que le mandat précédent avait expiré et qu’aucune désignation régulière du nouveau gestionnaire n’était démontrée. Ils sollicitaient l’annulation totale, à titre subsidiaire l’annulation de la résolution de désignation, ainsi que des dommages et intérêts. Le syndicat défendait la continuité du mandat par transmission des droits et invoquait les mesures dérogatoires liées à la crise sanitaire. Le gestionnaire soutenait l’inutilité de la contestation, une assemblée postérieure l’ayant régulièrement désigné. La juridiction a tranché la question de savoir si la convocation par une entité dépourvue de mandat régulier emportait nullité de l’assemblée, nonobstant une désignation ultérieure. Elle répond positivement en jugeant que « le moyen […] selon lequel elle a été désignée en tant que syndic par une assemblée générale ultérieure est inopérant », et, « eu égard au principe d’autonomie des assemblées générales », « il convient de prononcer la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale […] du 26 juillet 2021 ». On étudiera d’abord le sens et le régime de l’exigence de convocation par le syndic, puis la valeur et la portée pratiques de la solution, notamment quant aux effets indemnitaires et aux suites de gouvernance.
I – La convocation par le seul syndic, condition de régularité de l’assemblée
A – L’exigence organique de mandat et sa vérification contentieuse La juridiction rappelle, en préalable, le principe directeur de la convocation des assemblées. Elle énonce que, « en vertu de l’article 7 alinéa 2 du décret n° 67‑223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic ». Le contrôle opéré porte alors sur l’existence d’un mandat en cours, régulièrement conféré par une décision antérieure, dont la preuve incombe à celui qui s’en prévaut. Le jugement constate l’échéance du mandat précédent et relève l’absence de démonstration d’une transmission de droits ou d’un renouvellement valable. La formulation est nette: « elle ne disposait manifestement pas de la qualité de syndic », ce qui entraîne un vice d’organe affectant l’ensemble de la convocation, et donc l’assemblée elle-même.
B – L’autonomie des assemblées et l’inopérance d’une régularisation ultérieure La décision précise la conséquence juridique de l’irrégularité initiale. Elle retient que la désignation intervenue postérieurement ne purge pas le vice initial, car « cette désignation ultérieure est sans incidence […] eu égard au principe d’autonomie des assemblées générales ». Ce principe dissocie chaque réunion, son ordre du jour et ses effets, de sorte qu’une assemblée régulière ne valide pas rétroactivement une assemblée viciée. Il s’ensuit, logiquement, que « le moyen […] est inopérant » et que la nullité doit être prononcée. La motivation s’inscrit dans une ligne stricte de protection de la régularité organique, indépendamment des nécessités pratiques de gestion, et tient à distance les arguments liés aux régimes dérogatoires invoqués.
II – La valeur et la portée de la solution retenue
A – Une solution cohérente, mais exigeante, quant à la sécurité des décisions collectives Le choix d’annuler l’assemblée pour vice de convocation préserve la lisibilité du droit applicable et la sécurité des copropriétaires. Le rappel ferme de la règle, et sa mise en œuvre sans ménagement, évite les incertitudes liées aux validations successives. La solution maintient un standard de preuve élevé pour le titulaire du mandat, ce qui oblige à une gouvernance documentée, rigoureuse et anticipée. On peut toutefois relever une divergence rédactionnelle sur la date de l’assemblée visée entre les motifs et le dispositif, qui paraît relever de l’erreur matérielle, sans altérer la logique de l’annulation au regard des éléments retenus.
B – Les effets pratiques: nullité, indemnisation et charges procédurales La juridiction ne s’arrête pas à l’annulation, elle qualifie la faute et en répare les conséquences. Elle juge que « la faute […] est caractérisée en ce qu’elle a convoqué une assemblée générale sans disposer de la qualité nécessaire pour le faire ». Elle en déduit un « préjudice direct moral et financier » indemnisé à hauteur de mille euros, ajoutant une allocation au titre des frais irrépétibles. Le jugement articule enfin la sanction procédurale et la solidarité aux dépens, et applique l’exonération légale de participation aux frais communs pour les copropriétaires ayant obtenu gain de cause. L’ensemble dessine une portée incitative forte: la carence de mandat n’expose pas seulement les décisions collectives à la nullité, elle entraîne aussi des coûts concrets supportés par l’initiateur irrégulier, ce qui encourage une stricte discipline des renouvellements et transmissions de syndic.
Le Tribunal judiciaire de Nice, 4 juillet 2025, 4e chambre civile, a annulé le procès-verbal d’une assemblée générale de copropriété, au motif d’une convocation émise par un non-syndic. Des copropriétaires contestaient l’assemblée tenue en juillet 2021, convoquée alors que le mandat précédent avait expiré et qu’aucune désignation régulière du nouveau gestionnaire n’était démontrée. Ils sollicitaient l’annulation totale, à titre subsidiaire l’annulation de la résolution de désignation, ainsi que des dommages et intérêts. Le syndicat défendait la continuité du mandat par transmission des droits et invoquait les mesures dérogatoires liées à la crise sanitaire. Le gestionnaire soutenait l’inutilité de la contestation, une assemblée postérieure l’ayant régulièrement désigné. La juridiction a tranché la question de savoir si la convocation par une entité dépourvue de mandat régulier emportait nullité de l’assemblée, nonobstant une désignation ultérieure. Elle répond positivement en jugeant que « le moyen […] selon lequel elle a été désignée en tant que syndic par une assemblée générale ultérieure est inopérant », et, « eu égard au principe d’autonomie des assemblées générales », « il convient de prononcer la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale […] du 26 juillet 2021 ». On étudiera d’abord le sens et le régime de l’exigence de convocation par le syndic, puis la valeur et la portée pratiques de la solution, notamment quant aux effets indemnitaires et aux suites de gouvernance.
I – La convocation par le seul syndic, condition de régularité de l’assemblée
A – L’exigence organique de mandat et sa vérification contentieuse
La juridiction rappelle, en préalable, le principe directeur de la convocation des assemblées. Elle énonce que, « en vertu de l’article 7 alinéa 2 du décret n° 67‑223 du 17 mars 1967, l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic ». Le contrôle opéré porte alors sur l’existence d’un mandat en cours, régulièrement conféré par une décision antérieure, dont la preuve incombe à celui qui s’en prévaut. Le jugement constate l’échéance du mandat précédent et relève l’absence de démonstration d’une transmission de droits ou d’un renouvellement valable. La formulation est nette: « elle ne disposait manifestement pas de la qualité de syndic », ce qui entraîne un vice d’organe affectant l’ensemble de la convocation, et donc l’assemblée elle-même.
B – L’autonomie des assemblées et l’inopérance d’une régularisation ultérieure
La décision précise la conséquence juridique de l’irrégularité initiale. Elle retient que la désignation intervenue postérieurement ne purge pas le vice initial, car « cette désignation ultérieure est sans incidence […] eu égard au principe d’autonomie des assemblées générales ». Ce principe dissocie chaque réunion, son ordre du jour et ses effets, de sorte qu’une assemblée régulière ne valide pas rétroactivement une assemblée viciée. Il s’ensuit, logiquement, que « le moyen […] est inopérant » et que la nullité doit être prononcée. La motivation s’inscrit dans une ligne stricte de protection de la régularité organique, indépendamment des nécessités pratiques de gestion, et tient à distance les arguments liés aux régimes dérogatoires invoqués.
II – La valeur et la portée de la solution retenue
A – Une solution cohérente, mais exigeante, quant à la sécurité des décisions collectives
Le choix d’annuler l’assemblée pour vice de convocation préserve la lisibilité du droit applicable et la sécurité des copropriétaires. Le rappel ferme de la règle, et sa mise en œuvre sans ménagement, évite les incertitudes liées aux validations successives. La solution maintient un standard de preuve élevé pour le titulaire du mandat, ce qui oblige à une gouvernance documentée, rigoureuse et anticipée. On peut toutefois relever une divergence rédactionnelle sur la date de l’assemblée visée entre les motifs et le dispositif, qui paraît relever de l’erreur matérielle, sans altérer la logique de l’annulation au regard des éléments retenus.
B – Les effets pratiques: nullité, indemnisation et charges procédurales
La juridiction ne s’arrête pas à l’annulation, elle qualifie la faute et en répare les conséquences. Elle juge que « la faute […] est caractérisée en ce qu’elle a convoqué une assemblée générale sans disposer de la qualité nécessaire pour le faire ». Elle en déduit un « préjudice direct moral et financier » indemnisé à hauteur de mille euros, ajoutant une allocation au titre des frais irrépétibles. Le jugement articule enfin la sanction procédurale et la solidarité aux dépens, et applique l’exonération légale de participation aux frais communs pour les copropriétaires ayant obtenu gain de cause. L’ensemble dessine une portée incitative forte: la carence de mandat n’expose pas seulement les décisions collectives à la nullité, elle entraîne aussi des coûts concrets supportés par l’initiateur irrégulier, ce qui encourage une stricte discipline des renouvellements et transmissions de syndic.