Tribunal judiciaire, le 8 août 2025, n°25/01979

Le Tribunal judiciaire de Rennes, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 8 août 2025 un jugement concernant une demande de résiliation de bail pour impayés de loyers. Le bailleur, un organisme d’habitation à loyer modéré, sollicitait la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire et l’expulsion de la locataire, laquelle ne s’était pas présentée à l’audience. Le juge, après avoir constaté la régularité de la procédure et le bien-fondé de la demande en résiliation, a néanmoins accordé à la locataire des délais de paiement étendus et suspendu les effets de la clause résolutoire. Cette décision soulève la question de l’application dans le temps de la réforme opérée par la loi du 27 juillet 2023 sur les délais de paiement en matière de clause résolutoire, ainsi que celle de l’articulation entre la protection du bailleur créancier et les mécanismes de prévention des expulsions locatives. Le tribunal a retenu une solution équilibrée en refusant d’appliquer rétroactivement la nouvelle loi et en utilisant pleinement les pouvoirs d’apurement offerts par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il en résulte un contrôle judiciaire renforcé de la procédure de résiliation, orienté vers le maintien dans les lieux.

I. Le refus d’une application rétroactive de la réforme des délais de clause résolutoire

Le tribunal écarte l’application de la loi du 27 juillet 2023 au bail litigieux, confirmant ainsi le principe de non-rétroactivité de la loi. Il met ensuite en œuvre le régime contractuel et légal antérieur à la réforme, dont les conditions se trouvent remplies en l’espèce.

A. L’affirmation du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle

Le juge rappelle avec fermeté le principe cardinal de l’article 2 du Code civil. La décision souligne que la loi du 27 juillet 2023, qui a réduit de deux mois à six semaines le délai minimal pour apurer la dette après commandement, ne comporte aucune disposition transitoire expresse. Dès lors, le tribunal estime qu’il n’y a pas lieu de faire application de cette modification aux contrats conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Il motive sa position en énonçant que  » la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif « . Cette application stricte du principe protège la sécurité juridique des parties, en particulier celle du locataire qui avait contracté en connaissant le délai de deux mois prévu par la loi alors en vigueur. Le tribunal précise ainsi que  » ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail « . Cette approche est classique et conforme à la jurisprudence constante de la Cour de cassation en matière de droit transitoire, préservant les droits acquis sous l’empire de la loi ancienne.

B. La mise en œuvre du régime légal et contractuel antérieur

Ayant écarté la loi nouvelle, le tribunal applique le droit antérieur. Il constate que le bail, conclu le 25 juillet 2023, contenait une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, conforme à la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction d’alors. Le commandement de payer, régulièrement signifié le 2 juillet 2024, a reproduit cette clause. Le juge relève qu’ » aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai de deux mois suivant la signification de ce commandement entre les parties «  et que la dette n’a pas été réglée. Par conséquent, il constate que  » le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 septembre 2024 « . Cette analyse démontre un respect scrupuleux des formalités requises par l’ancien article 24. Le tribunal valide ainsi la résiliation de plein droit, mais cette constatation n’est que le point de départ d’un contrôle judiciaire substantiel, ouvrant la voie à l’exercice de son pouvoir d’aménagement.

II. L’exercice d’un pouvoir d’aménagement judiciaire au service de la prévention des expulsions

Le juge use de ses prérogatives pour suspendre les effets de la résiliation et organiser un apurement de la dette. Cette intervention illustre la dimension protective de la procédure, tout en maintenant une exigence de solvabilité de la locataire.

A. La suspension conditionnelle de la clause résolutoire

Le tribunal mobilise les dispositions de l’article 24 de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, qui permettent au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire lors de l’octroi de délais de paiement. Il vérifie préalablement le respect des conditions légales, notant que  » la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience « . Cette reprise des paiements courants est une condition sine qua non pour bénéficier du dispositif. Satisfait de ce point, le juge accède à la demande du bailleur et  » suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement « . Il précise le régime de cette suspension en indiquant que  » si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise « . À l’inverse, il détaille les conséquences d’un nouvel impayé, qui entraînerait la résiliation de plein droit et l’exigibilité immédiate du solde. Ce mécanisme crée une période probatoire pour la locataire, où le maintien dans les lieux est subordonné à une discipline de paiement rigoureuse.

B. L’octroi de délais de paiement personnalisés et encadrés

Le cœur de la décision réside dans l’aménagement concret des délais de paiement. Le juge ne se contente pas d’accorder un délai abstrait ; il le calibre en fonction de la situation financière de la locataire, telle qu’évaluée par le diagnostic social et financier. Il relève ainsi que  » les revenus du foyer de Mme [M] [P] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant « . Sur cette base, il organise un étalement sur trente-six mois, avec une dernière échéance pour le solde. Le tribunal conditionne strictement ce bénéfice, en avertissant que  » pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée […] le bail sera considéré comme résilié de plein droit « . Cette décision opère une synthèse entre la protection du locataire, à qui est offerte une chance de se maintenir, et la garantie du bailleur, qui obtient un plan de remboursement réaliste et des sanctions automatiques en cas de défaillance. Elle illustre la fonction préventive du juge des contentieux de la protection, qui utilise les outils légaux pour éviter une expulsion tout en sécurisant la créance locative.