Tribunal judiciaire, le 8 août 2025, n°25/00571

Le Tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé par ordonnance du 8 août 2025, a été saisi par un bailleur HLM d’une demande tendant à la constatation de la résiliation d’un bail pour défaut de paiement et à l’expulsion du locataire. Ce dernier, bien que régulièrement cité, est demeuré absent à l’audience. Le juge des contentieux de la protection a accueilli les demandes du bailleur, constatant l’acquisition de la clause résolutoire et condamnant le locataire au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation. Cette décision illustre l’application rigoureuse des conditions procédurales et substantielles de la résiliation du bail, tout en mettant en lumière les spécificités du référé en matière de baux d’habitation. L’ordonnance soulève ainsi la question de l’articulation entre la protection du locataire défaillant et la sanction de son obligation essentielle de paiement. Il conviendra d’analyser, d’une part, le strict respect des formalités légales encadrant la résiliation (I), et d’autre part, la nature et le régime des condamnations prononcées en référé (II).

I. Le strict respect des formalités légales comme condition de la résiliation du bail

La décision du Tribunal judiciaire de Bordeaux démontre une application méticuleuse des conditions procédurales et substantielles imposées par la loi du 6 juillet 1989 pour la mise en œuvre d’une clause résolutoire. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des obligations préalables à l’action en justice et l’acquisition des effets de la clause, dans le respect des dispositions transitoires.

A. Le contrôle des conditions procédurales préalables à l’action

Avant d’examiner le fond de la demande, le juge s’assure de la régularité de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et de la notification à l’autorité préfectorale. Ces formalités, instaurées pour favoriser la prévention des expulsions, constituent des conditions de recevabilité de l’action. Le tribunal relève ainsi que la demanderesse  » justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 15 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation « . Il constate également qu’ » une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 17 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience « . Ce contrôle formel atteste de l’importance accordée par le juge au respect du cadre procédural protecteur, même en l’absence de contestation du locataire. L’action est déclarée recevable au regard de ces seules conditions, indépendamment de l’existence d’un éventuel dossier social, dont l’absence est simplement notée.

B. L’application du régime juridique de la clause résolutoire

Sur le fond, le juge analyse l’acquisition des effets de la clause résolutoire en tenant compte des dispositions transitoires issues de la loi du 27 juillet 2023. Il rappelle le principe selon lequel  » toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux « . Toutefois, il applique la règle de survie du droit ancien lorsque le bail en cours prévoyait un délai plus long. Le tribunal constate que  » le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette « . Dès lors, il retient que  » si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois (…), ce délai continue à régir les relations entre les parties « . Le commandement de payer ayant été signifié le 12 juillet 2024 et étant  » demeuré infructueux pendant plus de deux mois « , le juge en déduit logiquement que  » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 septembre 2024 « . Cette analyse rigoureuse aboutit à constater l’extinction du lien contractuel et à fonder légalement l’obligation de libérer les lieux, le locataire n’ayant  » plus de titre d’occupation depuis cette date « .

II. La nature et le régime des condamnations prononcées en référé

L’ordonnance statue également sur les demandes pécuniaires du bailleur, en distinguant clairement la créance contractuelle de l’indemnité d’occupation. Le juge use des pouvoirs conférés par le référé pour accorder une provision et ordonner des mesures urgentes, tout en encadrant strictement leur exécution.

A. La distinction entre provision sur créance et indemnité d’occupation

Le tribunal opère une distinction nette entre la dette née du contrat, éteint, et l’obligation délictuelle qui lui succède. Concernant l’arriéré, il retient le principe de l’obligation de payer le loyer et les charges, énoncé à l’article 7 de la loi de 1989, et place la charge de la preuve du paiement sur le locataire, conformément à l’article 1353 du code civil. Sur la base du décompte produit, il fixe  » à la charge de M. [S] [G] à titre provisionnel «  une somme de 4 685,90 euros, après déduction des frais de procédure inclus dans les dépens. Cette condamnation est qualifiée de provision, ce qui implique qu’elle  » portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance « . Pour la période postérieure à la résiliation, le juge institue une  » indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges « , qu’il justifie par le fondement de  » la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux « . Cette indemnité, fixée à 412,66 euros et révisable, est due mensuellement à compter du 1er mai 2025. La dualité des fondements – contractuel pour l’arriéré, délictuel pour l’occupation sans titre – est ainsi clairement établie.

B. Les pouvoirs du juge des référés et les modalités d’exécution

La décision illustre l’étendue des pouvoirs du juge des contentieux de la protection statuant en référé en matière de troubles manifestement illicites. Le tribunal estime que l’action,  » tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, (…) est fondée sur un trouble manifestement illicite « . Ce qualificatif lui permet d’ordonner la libération des lieux et d’autoriser l’expulsion, sous réserve du respect d’un ultime délai. Le dispositif prévoit en effet qu’ » à défaut (…) d’avoir volontairement libéré les lieux (…), la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion « . Cette rédaction intègre le délai de grâce impératif. Par ailleurs, le juge use de son pouvoir d’appréciation pour fixer les dépens et l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il réduit à 250 euros au nom de  » l’équité et la situation économique «  du locataire. Enfin, il rappelle avec précision que  » le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution « , délimitant ainsi strictement le cadre de l’intervention des forces de l’ordre.