Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 7 août 2025 un jugement constatant la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et prononçant l’expulsion des locataires. La société bailleur, après avoir délivré un commandement de payer demeuré infructueux, a assigné les époux locataires pour obtenir la résolution du contrat et la libération des lieux. Les défendeurs, non comparants, n’ont pas contesté la procédure. Le juge a dû vérifier le respect des formalités préalables imposées par la loi du 6 juillet 1989 et apprécier les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. La décision tranche la question de savoir si, en présence d’un arriéré locatif impayé après commandement régulier, le bailleur peut obtenir la constatation judiciaire de la résolution du bail et l’expulsion des lieux. Le tribunal répond par l’affirmative en constatant l’acquisition de la clause résolutoire et en ordonnant l’expulsion, tout en rappelant les garanties procédurales encadrant cette mesure. Cette solution, qui applique strictement le cadre légal, mérite d’être analysée à travers le contrôle rigoureux des conditions de la résolution (I) avant d’en examiner les conséquences, marquées par un équilibre entre l’efficacité du recouvrement et la protection du locataire (II).
I. La constatation judiciaire d’une résolution acquise de plein droit
Le tribunal opère un contrôle minutieux des conditions de forme et de fond requises pour que la clause résolutoire produise ses effets, consacrant ainsi une application stricte des textes protecteurs. Il vérifie d’abord le respect des formalités procédurales préalables à toute action en résiliation. La décision relève que » la SA d’HLM ANTIN RÉSIDENCES justifie avoir saisi la CCAPEX par courrier recommandé avec avis de réception en date du 16 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation « . Cette exigence, posée par l’article 24 II de la loi de 1989, constitue une condition de recevabilité de l’action destinée à favoriser le règlement amiable du litige. Son respect strict est une garantie procédurale essentielle pour le locataire. Le juge examine ensuite la régularité du commandement de payer, acte fondateur de la mise en demeure. Il constate que le commandement » rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement […] les locataires s’exposent à une procédure judiciaire « . Cette analyse détaillée montre que le formalisme de l’acte, exigé pour son opposabilité, a été scrupuleusement respecté.
Sur le fond, le juge constate la réunion des conditions légales pour l’acquisition de la clause. Il rappelle le principe selon lequel » l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus « . Le manquement à cette obligation, caractérisé par un arriéré, constitue la cause de la résolution. L’article 24 I de la loi de 1989 subordonne cependant l’effet de la clause à l’inexécution du commandement pendant un délai de deux mois. Le tribunal fait application de cette règle en relevant que » ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies « . La décision opère ainsi une simple constatation d’un état de droit : la résolution est acquise de plein droit par l’effet de la clause et du commandement infructueux, le rôle du juge se bornant à en acter la réalisation. Cette approche minimise son pouvoir d’appréciation au profit d’une application automatique des textes dès lors que les conditions sont remplies.
II. Les conséquences de la résolution : entre sanction du défaut de paiement et maintien des garanties de l’expulsion
La décision tire les conséquences civiles et exécutoires de la résolution, en conciliant la sanction du manquement contractuel avec le maintien des protections légales encadrant l’expulsion. D’une part, le tribunal condamne les locataires au paiement des sommes dues et organise la fin de l’occupation. Il les condamne solidairement au paiement de l’arriéré, » avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 16 septembre 2024 « . Il fixe également » l’indemnité mensuelle d’occupation due par les époux [X] égale au montant du loyer actualisé et des charges à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à parfaite libération des lieux « . Ces mesures assurent la réparation intégrale du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans titre. Parallèlement, le jugement ordonne l’expulsion, conséquence inéluctable de la résolution du bail. Toutefois, cette ordonnance n’est pas immédiatement exécutoire.
D’autre part, le juge réaffirme avec force les garanties procédurales qui tempèrent l’exécution de la décision d’expulsion. Il » rappelle qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice « . Ce délai, prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, offre au locataire un ultime répit pour organiser son relogement. Le tribunal ajoute que » toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante « . En refusant par ailleurs la suppression de ce délai de deux mois et une condamnation sous astreinte, le juge démontre que » aucune des pièces versées aux débats ne justifie « une telle mesure aggravante. Cette position stricte protège le locataire contre une exécution brutale ou accélérée. Ainsi, si la résolution et l’expulsion sont actées, leur mise en œuvre reste soumise à un cadre procédural protecteur, préservant un équilibre entre les droits du bailleur créancier et la situation personnelle du locataire défaillant.