Tribunal judiciaire, le 7 août 2025, n°25/01556

Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 7 août 2025, a été saisi par un bailleur en vue de constater la résiliation d’un bail pour impayés et d’ordonner l’expulsion du locataire. Ce dernier, bien que défaillant, sollicitait l’octroi de délais de paiement. Le juge a constaté la régularité de la procédure de résiliation mais a également accordé au locataire un échéancier de remboursement, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire sous condition. Cette décision illustre la conciliation opérée par le juge des contentieux de la protection entre la sanction du défaut de paiement et la protection du locataire dans le cadre d’une procédure accélérée. Elle soulève la question de savoir comment le juge des référés, saisi d’une demande d’expulsion, articule la constatation d’une résiliation régulière avec les pouvoirs d’aménagement que lui confère la loi pour préserver la relation locative. L’ordonnance retient une solution équilibrée en prononçant la résiliation tout en accordant des délais de paiement sous conditions suspensives. Il conviendra d’analyser, d’une part, le contrôle strict des conditions de la résiliation de plein droit (I), puis, d’autre part, l’exercice du pouvoir d’aménagement des délais de paiement par le juge des référés (II).

I. La constatation judiciaire d’une résiliation régulièrement acquise

Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, procède d’abord à un examen rigoureux des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire. Il vérifie scrupuleusement le respect du formalisme protecteur édicté par la loi du 6 juillet 1989. Le bail contenait une clause prévoyant que le contrat  » se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux « . Le juge relève que cette clause est soumise au régime de l’article 24 de la loi de 1989, lequel impose un commandement de payer préalable et un délai de carence. L’examen des pièces permet au tribunal de constater qu’ » un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à M. [V], le 27/08/2024 « . Il est ensuite établi que  » ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti « . La régularité de la procédure est ainsi avérée.

Sur ce fondement, le juge constate l’acquisition de la clause. Il motive sa décision en précisant que  » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28/10/2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date « . Cette constatation est essentielle car elle fonde la suite de la décision, notamment la condamnation au paiement des loyers impayés et le principe d’une indemnité d’occupation. Le juge rappelle que  » M. [V] est redevable des loyers impayés en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 «  et retient un arriéré provisionnel de 1600 euros. La résiliation étant acquise, la créance de loyer se transforme en dette d’indemnité d’occupation pour la période postérieure à la rupture. Le tribunal  » FIXE, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel par M. [V] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail « . Ce premier volet de la décision démontre l’effectivité de la sanction pour impayés lorsque les conditions légales sont réunies.

II. Le pouvoir d’aménagement du juge : la suspension conditionnelle des effets de la résiliation

Toutefois, la particularité de cette ordonnance réside dans le fait que le juge ne se limite pas à constater la résiliation et à en ordonner les conséquences immédiates. Il use des pouvoirs que lui confère la loi pour aménager les délais de paiement, réintroduisant ainsi une forme de suspense dans l’exécution de la sanction. Le tribunal fonde cette possibilité sur les articles 24 V et VII de la loi de 1989, qui permettent d’ » accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire qui a repris le paiement des loyers courants, en situation de régler sa dette locative « . Le juge apprécie souverainement la situation du locataire, notant  » l’accord du bailleur qui ne s’y oppose pas «  et les efforts du débiteur. Il décide en conséquence d’ » AUTORISER M. [V] à s’acquitter de cette dette par versements mensuels consécutifs de 100 €, en sus des loyers et charges courants « .

Cette mesure entraîne une suspension temporaire des effets de la résiliation. Le tribunal précise qu’il  » SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais «  et que  » en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise « . Le mécanisme est ainsi clairement rétroactif sous condition. Inversement, la décision organise les conséquences d’un défaut de paiement, faisant de l’échéancier un véritable ultimatum. Le juge dispose que  » en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant […] la clause résolutoire du bail sera réputée acquise «  et que, dans ce cas, il est  » ordonné, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [V] « . Cette construction juridique, où le juge  » prévoit dans ce même dispositif les conséquences du non- respect de cet échéancier, notamment en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation « , témoigne d’une gestion anticipée et conditionnelle du litige par le juge des référés. Elle combine la fermeté sur le principe de l’obligation de payer avec une mesure de clémence temporaire et strictement encadrée, dont la charge procédurale future est en grande partie déterminée par avance.