Tribunal judiciaire, le 7 août 2025, n°25/00044

Le Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, statuant en référé le 7 août 2025, a été saisi par une société promettante afin d’obtenir la libération d’une indemnité d’immobilisation consécutive à la caducité d’une promesse unilatérale de vente. Le bénéficiaire, défaillant, n’avait pas procédé au versement de la seconde tranche de l’indemnité. Le notaire dépositaire des fonds s’en remettait à la justice. Le juge des référés, après avoir ordonné une réouverture des débats pour vérifier l’éventuelle implication d’une procédure collective, a finalement fait droit à la demande de la société. Il a ordonné au notaire de libérer la somme de 10 000 € et a condamné le bénéficiaire défaillant aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La décision soulève la question de l’exécution forcée d’une clause résolutoire de plein droit stipulée dans un acte authentique et de l’appréciation de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. Le juge retient que l’obligation de payer l’indemnité est incontestable, constatant que  » Monsieur [T] [W] n’a pas procédé au règlement de l’indemnité d’immobilisation du bien de 10 000 € à intervenir au plus tard le 30 octobre 2024 « . Il en déduit la caducité automatique de la promesse et le droit à la libération des fonds. Cette solution appelle une analyse sur la rigueur de l’exécution des conventions notariées (I) et sur les conditions procédurales de l’intervention du juge des référés en présence d’une clause résolutoire (II).

I. La sanction automatique de l’inexécution par l’effet de la clause résolutoire de plein droit

La décision illustre la force obligatoire des conventions notariées et l’effectivité des clauses résolutoires expressément stipulées. Le juge constate d’abord l’existence d’une obligation contractuelle claire et son inexécution. Il relève que l’acte notarié prévoyait que  » dans l’hypothèse où un seul des virements de l’indemnité ne serait pas effectif aux échéances ci-dessus fixées, la promesse de vente sera considérée comme caduque « . Cette formulation, dépourvue de toute condition supplémentaire, caractérise une clause résolutoire de plein droit. Le juge n’a donc pas à rechercher une mise en demeure ou à apprécier la gravité du manquement ; la caducité intervient automatiquement par la seule force du contrat. Cette approche stricte est renforcée par le caractère authentique de l’acte, qui confère une force probante et exécutoire particulière aux engagements qu’il contient.

Ensuite, la décision écarte toute confusion entre la personne du bénéficiaire et la société qu’il dirige, en liquidation judiciaire. La société requérante soutenait avec succès que  » la promesse de vente, objet du litige concerne exclusivement Monsieur [T] [W] à titre personnel « . Le juge valide cette analyse, isolant ainsi le rapport contractuel des aléas de la procédure collective ouverte à l’encontre de la société exploitante des lieux. Cette distinction est essentielle pour éviter que la défaillance d’une entité juridique distincte ne fasse obstacle à l’exécution du contrat souscrit à titre personnel. Elle permet de faire jouer pleinement la clause résolutoire sans qu’il soit besoin de saisir le mandataire judiciaire, la créance n’étant pas née dans le cadre de l’exploitation de la société en difficulté. La libération de l’indemnité est ainsi directement ordonnée au notaire séquestre, sur le fondement de l’acte, le juge constatant qu’ » il y a lieu en application des dispositions de l’acte notarié du 19 juillet 2023 de faire droit à la demande « .

II. L’intervention du juge des référés pour constater et exécuter une obligation non sérieusement contestable

L’ordonnance procède à une application rigoureuse des conditions de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile. Le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation lorsque son existence n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le juge estime que cette condition est remplie. L’obligation de verser l’indemnité à terme échu et les conséquences de son défaut de paiement sont inscrites dans un acte authentique dont le contenu et la signature ne sont pas disputés. Le défaut de paiement est lui-même établi, le notaire ayant confirmé  » ne pas avoir reçu le versement arrivant à échéance en octobre 2024 « . Dès lors, le litige ne porte pas sur l’existence de l’obligation, mais sur son exécution, ce qui relève bien de la compétence du référé.

Par ailleurs, la décision montre la souplesse procédurale du référé pour trancher une question préalablement à toute discussion sur le fond. Le juge avait initialement sursis à statuer et ordonné une réouverture des débats pour vérifier si la procédure collective de la société exploitante pouvait affecter le litige. Cette mesure de prudence démontre le contrôle exercé par le juge sur le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. Après instruction complémentaire, ayant constaté l’absence de lien, le juge estime que l’obligation du bénéficiaire personnel est établie. Il peut donc statuer au fond, même en l’absence de comparution du défendeur, en application de l’article 472 du code de procédure civile, et  » ordonner à Maître [U], Notaire, de libérer la somme de 10 000 € qu’il détient « . Cette ordonnance a le caractère d’une provision, mais elle équivaut ici à un règlement définitif de la créance, la clause de déchéance rendant tout recouvrement ultérieur impossible. La condamnation aux dépens et sur le fondement de l’article 700 du CPC vient sanctionner la défaillance du bénéficiaire, dont le comportement a rendu l’intervention judiciaire nécessaire.