Tribunal judiciaire, le 6 août 2025, n°25/03461

Le Tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé par ordonnance du 6 août 2025, a été saisi par un bailleur aux fins de constat de résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et d’expulsion du locataire. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le juge a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion, tout en accordant au bailleur une provision sur sa créance et une indemnité d’occupation. Cette décision illustre la mise en œuvre rigoureuse des conditions procédurales et substantielles de la résiliation pour impayés, tout en délimitant avec précision les pouvoirs du juge des référés en matière locative. La question centrale est de savoir comment le juge concilie l’exécution forcée des obligations locatives avec les garanties procédurales protectrices du locataire, notamment dans le cadre spécifique du référé. La solution retenue confirme l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion, tout en fixant le régime de l’indemnité d’occupation due après la résiliation.

L’analyse de cette ordonnance révèle d’abord une application stricte du formalisme protecteur encadrant la résiliation pour impayés (I), avant d’examiner la délimitation des pouvoirs du juge des référés en matière de créances locatives et d’occupation sans titre (II).

I. La constatation judiciaire d’une résiliation régulièrement acquise

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions de fond et de forme prévues par la loi du 6 juillet 1989 avant de constater la résiliation. Cette vérification porte tant sur le respect des formalités préalables à l’action en justice que sur la réalité du manquement du locataire.

A. Le contrôle des conditions procédurales préalables

L’ordonnance rappelle que la saisine du juge est subordonnée au respect de formalités destinées à favoriser la prévention des expulsions. Le bailleur doit ainsi justifier avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans les délais impartis. Le juge relève que  » la SCI 3R2 CONCEPT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation « . Par ailleurs, l’assignation doit être notifiée au préfet. La décision constate qu’ » une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 25 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience « . Ce contrôle strict assure l’effectivité des dispositifs de protection des locataires en difficulté.

B. La vérification des conditions substantielles de la résolution

Sur le fond, la résolution pour défaut de paiement suppose un commandement de payer demeuré infructueux pendant un délai de six semaines. Le juge constate que le bail contient une clause résolutoire et qu’un  » commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 janvier 2025 « . Il relève ensuite que  » les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines « . Dès lors,  » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer « . Le juge ne fait ainsi que constater un état de droit, la résiliation étant intervenue de plein droit à l’issue du délai légal, ce qui justifie la condamnation à l’expulsion.

II. L’exercice mesuré des pouvoirs du juge des référés en matière de créances et d’occupation

Statuant en référé, le juge use de ses pouvoirs avec mesure, en subordonnant l’octroi de provisions à l’absence de contestation sérieuse et en fixant une indemnité d’occupation strictement compensatoire.

A. L’octroi d’une provision sur une créance non sérieusement contestable

Le juge des référés peut accorder une provision si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il applique ce principe aux loyers impayés et à l’indemnité d’occupation. Concernant les loyers, il note que  » la SCI 3R2 CONCEPT rapporte la preuve de l’arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail « . Il en déduit que  » la créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [P] [M] à payer à titre provisionnel […] la somme de 4.020 euros « . Cette condamnation provisionnelle respecte l’article 835 du code de procédure civile, qui limite le pouvoir du juge des référés au montant non contestable de la créance alléguée.

B. La fixation d’une indemnité d’occupation à caractère strictement compensatoire

Après la résiliation du bail, l’occupant sans titre doit une indemnité d’occupation. Le juge en précise la nature et le quantum. Il rappelle que  » l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur « . Pour en fixer le montant, il estime que l’obligation de versement  » n’est pas sérieusement contestable «  et décide de  » fixer une indemnité mensuelle d’occupation […] d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 730 euros par mois, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation « . Ce refus de toute majoration par rapport au loyer contractuel souligne le caractère strictement compensatoire de cette indemnité, qui ne doit pas constituer une pénalité.