Tribunal judiciaire, le 5 août 2025, n°24/00002

Le Tribunal judiciaire d’Angers, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 5 août 2025 dans un litige opposant une famille locataire à son bailleur social. Les requérants, occupant un logement avec leurs sept enfants, dénonçaient la présence persistante d’humidité et de moisissures, génératrice selon eux de troubles de jouissance et de problèmes de santé. Ils sollicitaient l’indemnisation de leurs préjudices et la consignation de leurs loyers. Le bailleur, mis en cause, a appelé en garantie ses deux assureurs successifs. Le tribunal a dû trancher plusieurs questions relatives à la prescription de l’action, à la responsabilité du bailleur, à la réparation du préjudice et à la mise en jeu des garanties d’assurance. Il a déclaré partiellement recevable l’action des locataires, retenu la responsabilité partagée du bailleur et rejeté les appels en garantie. Cette décision illustre la complexité de l’appréciation des obligations du bailleur en présence de désordres liés à l’humidité et des conséquences procédurales d’un défaut de déclaration du sinistre à l’assureur.

I. Une action en responsabilité partiellement recevable et une obligation de délivrance méconnue par le bailleur

Le tribunal a d’abord opéré un filtrage de la demande indemnitaire par l’effet de la prescription. Il rappelle que  » toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit « . L’assignation ayant été délivrée le 17 janvier 2024, le juge en déduit que  » les demandes d’indemnisation formulées par les requérants au titre des préjudices subis antérieurement au 17 janvier 2021 […] sont irrecevables comme prescrites « . Cette application stricte de la prescription triennale, en l’absence d’élément interruptif, limite temporellement le champ de la réparation.

Sur le fond, la responsabilité du bailleur est retenue pour manquement à son obligation de délivrer et de maintenir le logement en état conforme à l’usage d’habitation. Le juge constate que les locataires ont établi avoir signalé les désordres dès juillet 2021, suite à un audit environnemental mettant en cause un  » défaut d’efficacité des équipements de ventilation « . Un courrier de la mairie d’octobre 2022 confirme cette infraction au règlement sanitaire. Le tribunal relève que  » le bailleur n’a, dans les quinze mois qui ont suivi, pris aucune mesure pour remédier à la situation de défaillance du système de ventilation « . Bien que le bailleur invoque des refus de travaux de la part des locataires, le juge estime que ces allégations,  » insuffisante[s] à établir la réalité d’un refus « , ne l’exonèrent pas. Il conclut que  » la SA Podeliha a particulièrement tardé, sans explication satisfaisante ni raison suffisante, à rétablir une ventilation conforme et à engager les travaux « . Cette carence constitue une violation des obligations d’ordre public issues de la loi du 6 juillet 1989, rendant le bailleur  » partiellement responsable des désordres subis « .

II. Une indemnisation modulée par le comportement des locataires et une garantie d’assurance neutralisée par la connaissance du sinistre

L’évaluation du préjudice et la détermination de son indemnisation intègrent une appréciation nuancée du comportement des locataires. Le tribunal reconnaît la réalité d’un trouble de jouissance, mais en réduit le montant en considération de deux facteurs. D’une part, la sur-occupation du logement a contribué à l’humidité. D’autre part, et surtout, les locataires ont refusé une offre de relogement adaptée. Le juge note qu’une  » proposition de relogement a été faite à la famille […] le 2 novembre 2022 et que celle-ci a été refusée par eux « , une maison T6 avec engagement de travaux préalables ayant été jugée satisfaisante par la commission DALO. Ce refus  » a nécessairement participé à la réalisation de leur préjudice postérieur « . En conséquence, le tribunal alloue une indemnité forfaitaire réduite à 20 euros par mois et par personne, au lieu des 30 euros demandés, pour la période de juin 2021 à septembre 2024. Cette décision illustre l’application du principe selon lequel la victime doit limiter son propre préjudice.

Les demandes en garantie dirigées contre les assureurs sont intégralement rejetées pour des motifs convergents liés à la connaissance antérieure du sinistre par l’assuré. Concernant le premier assureur, le tribunal constate que  » la SA Podeliha ne justifie nullement avoir réalisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur alors qu’elle a eu connaissance dès le mois de juillet 2021 du sinistre « . Il relève surtout que la police exclut la couverture des  » dommages résultant d’une défectuosité du matériel […] connue de lui « . Le dysfonctionnement du système de ventilation étant connu depuis juillet 2021,  » les dommages en cause ne sont pas couverts « . Le second assureur, dont le contrat n’a pris effet qu’en janvier 2024, est également protégé. Le juge estime que  » le fait générateur des dommages […] est antérieur à la date de souscription de ce contrat et qu’il était par ailleurs connu de l’assuré « . Il ajoute que  » le désordre […] n’est pas aléatoire et ne peut donc être couvert par la garantie assurantielle dès lors qu’il était connu de l’assuré à la date de souscription « . Ces solutions rappellent avec fermeté l’importance cardinale de la déclaration rapide du sinistre et le caractère fondamental de l’aléa en droit des assurances.