Le Tribunal de proximité de Saint-Ouen, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 31 juillet 2025 dans une affaire opposant deux sociétés bailleuses à leur locataire. Par un contrat du 13 mars 2024, la société NEXITY STUDEA avait donné à bail un logement meublé à M. [C], avec la société SEYNA comme caution solidaire. À la suite d’impayés persistants, un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 16 juillet 2024. Les sociétés demandèrent en justice la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement d’un arriéré de 7 464,24 euros. Le locataire, reconnaissant la dette, sollicita des délais de paiement suspensifs de l’expulsion en proposant un échéancier. Le tribunal devait donc trancher sur la résiliation du bail et sur la demande de délais de paiement, dans le cadre des nouvelles dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023. Il constata l’acquisition de la clause résolutoire, débouta le locataire de sa demande de délais et ordonna son expulsion. Cette décision illustre l’application rigoureuse des conditions procédurales et substantielles posées par la réforme récente du droit des expulsions locatives, tout en soulignant l’exigence d’une reprise effective des paiements pour bénéficier d’une suspension.
L’acquisition de la clause résolutoire : le respect strict des conditions procédurales renforcées
Le tribunal constate d’abord la régularité de la procédure engagée par le bailleur, condition sine qua non pour obtenir la résiliation. Il vérifie scrupuleusement le respect des formalités introduites par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite. L’action est jugée recevable car » une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 1er avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience « . Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir » saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation « . Ce contrôle minutieux montre la volonté du juge de s’assurer du strict respect des délais et des modalités de saisine des autorités, garants d’une procédure équilibrée entre protection du bailleur et information des pouvoirs publics.
Sur le fond, le tribunal constate ensuite que les conditions légales pour l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Il rappelle le dispositif légal issu de la réforme : » tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. « En l’espèce, le commandement signifié le 16 juillet 2024 est » demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 28 août 2024 « . Cette application mécanique de la loi, une fois les conditions de forme et de fond satisfaites, laisse peu de place à l’appréciation discrétionnaire du juge sur le principe même de la résiliation. La décision met ainsi en lumière le caractère automatique de la sanction en cas d’impayé non régularisé dans le délai légal, renforçant la sécurité juridique du bailleur.
Le rejet de la demande de délais suspensifs : l’exigence d’une reprise effective des paiements
Le cœur de la décision réside dans le rejet de la demande du locataire visant à suspendre les effets de la clause résolutoire acquise. Le tribunal interprète de manière restrictive les conditions posées par l’article 24 de la loi de 1989, tel que modifié. La loi prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre l’expulsion » à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience « . Le juge souligne que » Monsieur [C], qui ne justifie pas avoir repris même partiellement le paiement des redevances courantes, sera débouté de sa demande « . Cette formulation est sévère : elle indique que l’absence totale de paiement des loyers courants après le commandement, et jusqu’à l’audience, constitue un obstacle absolu à l’octroi de délais, indépendamment même de la proposition d’échéancier pour l’arriéré.
Cette interprétation est confirmée par la prise en compte de » la position de la bailleresse « qui s’opposait à l’octroi de délais. Le tribunal semble ainsi accorder un poids significatif à l’opposition du créancier, bien que la loi habilite le juge à statuer d’office. En refusant les délais, la décision sanctionne l’inaction du locataire qui, bien que percevant un revenu, n’a procédé à aucun versement après septembre 2024. Elle consacre une jurisprudence exigeante où la » reprise du versement intégral du loyer courant « constitue un préalable substantiel et non une simple faculté. Cette solution, protectrice des intérêts du bailleur, limite considérablement la marge de manœuvre du juge pour aménager les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire lorsque le locataire n’a pas initié de redressement spontané de sa situation. Elle illustre la tension entre l’objectif de prévention des expulsions et la nécessité de sanctionner les impayés persistants.