Le Tribunal de proximité de Saint-Ouen, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 31 juillet 2025 dans une affaire opposant une société bailleuse à ses locataires pour impayés de loyer. Les faits remontent à un bail conclu en 2005. Un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 9 octobre 2024, demeurant infructueux. La société demanda en justice la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues. Le locataire comparant reconnut la dette et sollicita des délais de paiement pour se maintenir dans les lieux, proposition à laquelle la bailleuse consentit. La question principale posée au juge était de déterminer les conditions dans lesquelles, une clause résolutoire étant acquise, le maintien du locataire pouvait être ordonné avec suspension des effets de cette clause. Le tribunal constata l’acquisition de la clause résolutoire mais, se fondant sur les nouvelles dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée en 2023, accorda des délais de paiement et suspendit les effets de la résiliation. Cette décision illustre l’équilibre désormais recherché par le législateur entre la protection du créancier bailleur et la prévention des expulsions locatives.
L’application stricte des conditions d’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal rappelle d’abord le régime classique de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation, tel qu’issu de la loi de 1989 avant sa réforme. Il constate que les conditions légales pour son acquisition sont réunies en l’espèce. Le juge relève que le bail contient une clause résolutoire et qu’ » un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024 « . Il ajoute que ce commandement » est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 décembre 2024 « . Cette analyse strictement procédurale conduit à un constat inéluctable : la résiliation de plein droit est acquise. Le tribunal ne dispose d’aucun pouvoir d’appréciation pour écarter ce résultat lorsque les conditions légales sont satisfaites. Cette première étape du raisonnement juridique est essentielle car elle établit le point de départ de l’intervention du juge, qui interviendra non pas pour remettre en cause la résiliation, mais pour en aménager les conséquences. La décision montre ainsi que l’acquisition de la clause n’est plus, depuis la réforme, une fin en soi conduisant automatiquement à l’expulsion, mais le point de départ d’une phase d’examen des possibilités de maintien dans les lieux.
L’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation au nom de la prévention des expulsions
Le cœur de la décision réside dans l’application des articles 24 V et VII de la loi de 1989, introduits par la réforme de juillet 2023. Le tribunal opère une conciliation entre le droit du bailleur à recouvrer sa créance et l’objectif de prévention de l’expulsion. Il relève que » Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer leur dette locative, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif « . Cette décision est directement fondée sur le texte qui permet au juge d’accorder des délais » à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience « . Le tribunal utilise pleinement ce nouveau pouvoir pour organiser un apurement progressif de la dette, fixant un échéancier précis de quinze mensualités. Plus significatif encore, il prononce la suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ces délais, précisant même que si » les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise « . Ce mécanisme de suspension, voire d’effacement rétroactif de la résiliation, constitue l’innovation majeure de la réforme, dont le jugement donne une application concrète. Il transforme la clause résolutoire en une sanction potentiellement réversible, subordonnée au comportement futur du locataire.
La portée préventive et incitative du dispositif conditionnel
La décision ne se contente pas d’accorder des délais. Elle met en place un dispositif conditionnel complexe, assorti de sanctions automatiques en cas de manquement, visant à garantir l’exécution future du contrat. Le tribunal prévient que » toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure « entraînera plusieurs conséquences graves. Il énumère notamment que » la clause résolutoire retrouve son plein effet « , que » le solde de la dette devienne immédiatement exigible « et ouvre la voie à l’expulsion. Ce dispositif détaillé, inscrit au jugement, a une double fonction. D’une part, il sécurise la position du bailleur en prévoyant expressément les suites à donner à un nouvel impayé, évitant ainsi une nouvelle procédure longue. Le juge anticipe en précisant que les locataires » seront condamnés à verser (…) une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail « en cas d’occupation indue après un défaut. D’autre part, il a une vertu pédagogique et incitative à l’égard des locataires, en leur présentant de manière claire et contraignante les conséquences d’un manquement à leurs engagements. La décision illustre ainsi le nouveau rôle du juge des contentieux de la protection, devenu un organisateur et un garant d’un plan de redressement locatif, bien au-delà de sa fonction traditionnelle de trancher un litige sur des faits passés.