Le Tribunal judiciaire de Toulon, par jugement du 31 juillet 2025, a été saisi d’un litige entre une propriétaire et sa locataire portant sur la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement des loyers et charges. La demanderesse, bailleur, sollicitait l’expulsion de la locataire et le paiement de sommes restant dues. La défenderesse, locataire, contestait le bien-fondé de la demande en invoquant des difficultés financières et des travaux non réalisés par le propriétaire. Le tribunal a dû déterminer si les manquements de la locataire étaient suffisants pour justifier la résiliation du bail et son expulsion, tout en appréciant les éventuels désordres invoqués par cette dernière. Le juge a prononcé la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, tout en ordonnant une compensation partielle des dettes par le dépôt de garantie. La décision illustre l’équilibre recherché par le juge entre la sanction des obligations contractuelles essentielles et la prise en compte des circonstances atténuantes propres au locataire.
I. La sanction des obligations essentielles du contrat de location
Le tribunal retient que le défaut de paiement des loyers constitue une cause sérieuse de résiliation du bail. Il constate un manquement caractérisé aux obligations contractuelles de la locataire. Le juge relève que » la preuve des impayés de loyers et charges est rapportée par la production des quittances et des relevés de compte « . Cette carence dans l’exécution de l’obligation essentielle de paiement justifie la rupture du contrat. La décision s’inscrit dans une application stricte des dispositions légales qui font du paiement du loyer la contrepartie fondamentale de la jouissance du logement. Le tribunal écarte l’argument des difficultés financières invoqué par la locataire pour exonérer sa responsabilité. Il estime que ces difficultés, bien que réelles, ne suspendent pas l’obligation de payer. Le juge note que » les difficultés financières de la locataire, bien que constituant un aléa de la vie, ne sauraient exonérer cette dernière de son obligation contractuelle fondamentale « . Cette position rappelle que le contrat synallagmatique lie les parties indépendamment de leurs situations personnelles, sauf à reconnaître un cas de force majeure qui n’est pas retenu en l’espèce.
La décision ordonne en conséquence l’expulsion de la locataire. Le tribunal considère que la résiliation du bail entraîne nécessairement la privation de la jouissance des lieux. Il motive sa décision en indiquant que » la défaillance dans le paiement des loyers, persistante et non justifiée par un cas de force majeure, constitue une cause légitime de résiliation du bail et, par voie de conséquence, de l’expulsion de la locataire « . Cette mesure apparaît comme la sanction logique du manquement contractuel, visant à permettre au bailleur de recouvrer la libre disposition de son bien. Le juge applique ici le principe selon lequel l’inexécution d’une obligation essentielle autorise la partie lésée à demander la résolution du contrat et la restitution de la chose.
II. La prise en compte atténuée des circonstances personnelles et des contre-prestations
Le tribunal opère cependant une pondération en tenant compte des circonstances de l’espèce pour le calcul des indemnités. Il reconnaît la réalité des difficultés financières de la locataire, même si elles n’exonèrent pas sa responsabilité. Cette prise en compte se traduit par une modération dans l’évaluation des conséquences pécuniaires de la résiliation. Le juge ordonne ainsi que le dépôt de garantie soit imputé sur la dette locative. Il précise que » le dépôt de garantie sera imputé sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés, après déduction des indemnités d’occupation dues postérieurement à la résiliation « . Cette solution atténue la charge financière pour la locataire tout en assurant au bailleur un recouvrement partiel de sa créance. Elle témoigne d’une recherche d’équité dans l’exécution de la décision, le juge évitant d’aggraver excessivement la situation d’une personne déjà en difficulté.
Par ailleurs, le tribunal examine les griefs de la locataire concernant l’état du logement mais les écarte en l’absence de preuve suffisante. La défenderesse invoquait des travaux non réalisés par le propriétaire pour justifier ses retards de paiement. Le juge estime que » la locataire ne rapporte pas la preuve que les désordres allégués seraient de nature à rendre le logement impropre à sa destination ou à justifier une suspension du paiement du loyer « . Cette analyse est conforme à la jurisprudence qui exige du locataire qu’il prouve l’existence de vices graves affectant la jouissance paisible des lieux pour invoquer une exception d’inexécution. En l’absence d’une telle preuve, les obligations du locataire demeurent entières. Le tribunal rappelle ainsi la répartition des charges de la preuve et le caractère autonome des obligations respectives des parties. La décision illustre la rigueur avec laquelle le juge apprécie les moyens de défense fondés sur l’inexécution des obligations du bailleur, exigeant des éléments probants précis et substantiels.