Le Tribunal judiciaire de Chambéry, statuant en référé le 31 juillet 2025, a été saisi par un bailleur en vue de constater la résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement et d’ordonner l’expulsion du locataire. Ce dernier, absent à l’audience, ne contestait pas les faits. Le juge a dû trancher la question de l’application temporelle des dispositions de la loi du 27 juillet 2023 modifiant le régime des clauses résolutoires en matière de bail, le contrat étant antérieur à la réforme. Après avoir vérifié la recevabilité de la demande, le juge a constaté la résiliation de plein droit du bail et ordonné l’expulsion, tout en rejetant la demande d’astreinte. La décision illustre la complexité des règles transitoires applicables aux réformes législatives en droit des baux et soulève la question de l’articulation entre les dispositions contractuelles et la loi nouvelle. Elle appelle ainsi une analyse de la méthode d’application dans le temps de la loi du 27 juillet 2023 (I), avant d’en examiner les conséquences pratiques sur le déroulement de la procédure d’expulsion (II).
I. Une application temporelle nuancée de la loi du 27 juillet 2023 préservant les droits contractuels
La décision met en œuvre une distinction subtile entre les dispositions de la loi nouvelle, certaines étant jugées applicables immédiatement tandis que d’autres ne le sont pas, afin de respecter le principe de non-rétroactivité. Le juge opère cette sélection en fonction de la nature des règles en cause et de leur impact sur les situations contractuelles constituées.
A. Le maintien des délais contractuels prévus par le bail en cours
Le juge écarte l’application de la règle nouvelle réduisant le délai laissé au locataire pour payer après commandement. Il fonde sa position sur l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, considérant que cette modification affecte directement les stipulations du contrat. Le tribunal retient ainsi que » les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire (…) n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi « . Cette interprétation protectrice des droits acquis du locataire sous un régime ancien est conforme au principe selon lequel la loi nouvelle ne dispose que pour l’avenir. Elle préserve la sécurité juridique en empêchant qu’une réforme législative ne modifie unilatéralement un élément essentiel du contrat, tel que le délai de grâce, au détriment d’une partie. En l’espèce, le bail prévoyant un délai de deux mois, c’est ce délai contractuel qui continue de s’appliquer, empêchant le bailleur de bénéficier du délai réduit instauré par la loi de 2023.
B. L’application immédiate des règles de procédure et de fond non contractuelles
À l’inverse, le juge estime que les autres modifications introduites par la même loi sont applicables à la procédure en cours. Cette applicabilité immédiate concerne d’une part des règles de procédure, et d’autre part des conditions de fond nouvelles. S’agissant de la procédure, le tribunal note que » les dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation (…) au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours « . Cette distinction est classique : les lois de procédure s’appliquent immédiatement aux instances en cours, car elles régissent le fonctionnement de la justice, sans affecter substantiellement les droits nés du contrat. S’agissant des conditions de fond, le juge étend cette applicabilité aux » dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience « . Ces règles, qui créent de nouvelles conditions pour suspendre la résolution, sont considérées comme des normes d’ordre public immédiatement applicables, car elles touchent à l’équilibre des droits et obligations dans un rapport contractuel en cours de dénouement judiciaire. Leur application rétroactive est admise car elle vise à mettre en œuvre la politique législative contemporaine sans défaire des situations juridiques parfaites.
II. Les conséquences procédurales de la résiliation et les limites du pouvoir d’injonction du juge
La constatation de la résiliation de plein droit entraîne des effets automatiques, principalement l’obligation de libérer les lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation. Le juge organise ces conséquences tout en exerçant un contrôle sur les demandes accessoires du bailleur, notamment l’astreinte.
A. La constatation judiciaire de la résiliation et ses effets automatiques
Une fois acquis le délai contractuel de deux mois après un commandement resté infructueux, la clause résolutoire produit son effet. Le juge se borne à en constater la réalisation, soulignant son caractère automatique. Il motive ainsi sa décision : » un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 24 janvier 2025 (…). Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) étaient réunies à la date du 25 mars 2025 « . Ce constat emporte plusieurs conséquences de droit. Le locataire devient un occupant sans titre, justifiant une expulsion. Par ailleurs, il doit une indemnité d’occupation, dont le montant est fixé par référence aux anciens loyers. Le tribunal précise qu’il convient de » fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié « . Cette solution, classique, vise à compenser la jouissance illicite des lieux sans pour autant permettre au bailleur de tirer un profit de la situation. Le caractère provisionnel de la condamnation au paiement montre que le juge des référés statue sans préjuger d’un éventuel débat sur le compte exact des sommes dues.
B. Le rejet de l’astreinte comme mesure superfétatoire
Le bailleur sollicitait une astreinte pour garantir l’exécution de l’ordre d’expulsion. Le juge refuse d’y faire droit, estimant que les autres moyens de contrainte prévus par la loi sont suffisants. Il énonce en effet que » au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte « . Ce refus témoigne d’un contrôle de la proportionnalité et de la nécessité des mesures d’exécution. L’astreinte, qui est une peine privée destinée à faire pression sur le débiteur, est jugée superfétatoire lorsque l’expulsion peut être matériellement assurée par le concours de la force publique. Cette analyse limite les moyens de pression financiers sur un locataire déjà défaillant et en situation de grande précarité, comme le suggère le rapport des services sociaux mentionnant sa » carence « . Elle réaffirme que l’objectif premier de la procédure est la libération effective des lieux, non la sanction pécuniaire du retard. Le juge privilégie ainsi les mesures d’exécution forcée directe, tout en rappelant le cadre légal protecteur qui entoure l’expulsion, en mentionnant » sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution « relatif à la trêve hivernale.