Tribunal judiciaire, le 22 août 2025, n°25/01822

Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 22 août 2025 un jugement ordonnant l’expulsion d’un locataire pour défaut de paiement. La société bailleur avait consenti un bail d’habitation prenant effet le 1er août 2022. Un commandement de payer demeuré infructueux fut signifié le 15 juillet 2024. Le locataire, absent à l’audience, n’a pas produit de diagnostic social et financier. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné le locataire au paiement des sommes dues et ordonné son expulsion. La question se pose de savoir comment le juge des contentieux de la protection apprécie les conditions de mise en œuvre d’une clause résolutoire et les mesures accessoires dans un contexte de carence du débiteur. Le tribunal a fait droit aux principales demandes de la bailleur, en constatant la régularité de la procédure et le bien-fondé de la créance, tout en refusant l’octroi de délais de paiement et une astreinte. L’analyse de cette décision révèle une application rigoureuse des textes protecteurs, tempérée par un contrôle des pouvoirs du juge (I), et une gestion pragmatique des demandes accessoires qui en découlent (II).

I. La mise en œuvre contrôlée de la clause résolutoire : entre formalisme protecteur et pouvoirs d’office du juge

Le juge des contentieux de la protection vérifie scrupuleusement le respect des formalités substantielles imposées par la loi du 6 juillet 1989 avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire. Il rappelle ainsi que  » toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « . Le tribunal constate que cette condition est remplie, le commandement datant du 15 juillet 2024 étant resté sans effet au-delà du délai de deux mois. La régularité de la saisine est également examinée, le juge notant que la bailleur  » a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (…) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation « , conformément à l’article 24 II de la loi. Ce formalisme, destiné à protéger le locataire, est strictement appliqué, même en l’absence de contestation de sa part.

Le juge exerce ensuite son pouvoir souverain d’appréciation pour statuer sur les demandes de délais de paiement. Le texte prévoit que l’octroi de tels délais est subordonné à la reprise du paiement intégral du loyer courant et à la capacité financière du locataire. Le tribunal relève que  » l’absence de diagnostic social et financier, d’évaluation ou de justification de la capacité financière et l’augmentation constante de la dette locative ne permettent pas l’octroi de délai de paiement « . Cette motivation démontre que le juge ne se contente pas de l’absence du locataire pour rejeter sa demande par défaut. Il procède à une analyse objective de la situation, fondée sur les éléments du dossier, pour appliquer la condition légale. Il précise d’ailleurs que  » l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative « . En l’espèce, l’absence de tout élément démontrant cette capacité justifie le refus.

II. La gestion pragmatique des conséquences de la résiliation : indemnité d’occupation, expulsion et mesures accessoires

Suite à la constatation de l’acquisition de la clause, le juge en tire les conséquences juridiques en accordant une indemnité d’occupation et en ordonnant l’expulsion. Il fonde l’obligation de payer une indemnité sur l’article 1240 du code civil, considérant le locataire comme un  » occupant sans droit ni titre «  depuis la date d’effet de la résolution. Le tribunal fixe cette indemnité  » au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis « . Cette solution est classique et vise à compenser la jouissance illicite des lieux par l’ancien locataire. L’expulsion est ordonnée pour le cas où l’évacuation volontaire n’interviendrait pas, avec le concours possible de la force publique. Le juge use ici de son pouvoir de façon mesurée, en refusant de prononcer une astreinte. Il estime en effet que  » le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre (le locataire) à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte « . Ce refus illustre le souci de proportionnalité, l’astreinte constituant une pression financière supplémentaire jugée inutile au regard des autres moyens de contrainte disponibles.

Enfin, le tribunal statue avec précision sur les demandes accessoires, en distinguant soigneusement les dépens des autres frais. Il rappelle le principe selon lequel  » les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et ne sauraient comprendre ni les honoraires liés à une éventuelle mesure d’exécution ni les droits de recouvrement et d’encaissement à la charge du créancier « . Cette précision est importante car elle circonscrit strictement la condamnation aux seuls frais procéduraux, excluant les frais de recouvrement futurs. Concernant la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le juge use de son pouvoir d’appréciation en tenant compte  » des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur «  pour fixer le montant. Il opère ainsi une conciliation entre l’indemnisation des frais non compris dans les dépens et la situation de la partie condamnée, conformément à l’équité requise par le texte.