Tribunal judiciaire, le 21 août 2025, n°25/03039

Le Tribunal judiciaire de Paris, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 21 août 2025 dans une affaire opposant une bailleuse à ses anciens locataires. Par un bail meublé conclu en octobre 2020, les locataires occupaient un logement. La bailleuse, résidant à Singapour, a notifié un congé pour reprise en juin 2024, prenant effet le 28 octobre 2024, afin de récupérer le logement pour s’occuper de sa fille malade. Les locataires, bien que reconnaissant devoir quitter les lieux et ayant trouvé un relogement, n’avaient pas encore libéré l’appartement à la date de l’audience. La bailleuse a assigné en validation du congé, expulsion et paiement de diverses sommes. Les locataires ont comparu en personne sans contester sérieusement le motif du congé. Le tribunal a dû se prononcer sur la régularité du congé pour reprise et sur les conséquences financières de l’occupation prolongée des lieux. La question de droit principale est de savoir si un congé pour reprise notifié dans le cadre d’un bail meublé, et dont le motif n’est pas contesté par les locataires, peut être validé par le juge sans qu’il procède à un contrôle approfondi de la réalité et du sérieux du projet du bailleur. Le tribunal a validé le congé, ordonné l’expulsion et condamné les locataires au paiement d’indemnités d’occupation, tout en déboutant la bailleuse de ses demandes de dommages-intérêts et de remboursement de frais. Cette décision illustre l’application du régime probatoire issu de la loi ALUR en matière de congé pour reprise et délimite les conditions de l’octroi de dommages-intérêts pour occupation sans titre.

Le contrôle allégé du motif de reprise en l’absence de contestation des locataires

Le tribunal valide le congé pour reprise en considérant qu’il est régulier tant dans sa forme que dans son fond. Sur la forme, il relève que les conditions légales de notification et de délai sont respectées, le congé ayant été  » signifié le 11 juin 2024, pour une restitution de l’appartement, pour le 28 octobre 2024 « . Il rappelle également l’exigence de notification à chaque cotitulaire du bail, en vertu de  » la cotitularité du bail édicté par l’article 1751 du code civil « . Sur le fond, le juge opère un contrôle du motif de reprise. Il souligne le renversement de la charge de la preuve introduit par la loi ALUR, notant que  » lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise « . Toutefois, l’intensité de ce contrôle est modulée par l’attitude des locataires. En l’espèce, le tribunal constate qu’ » aucune contestation n’est soulevée, le congé remis étant suffisamment explicite sur le bien et la personne souhaitant le récupérer « . Cette absence de contestation active de la part des locataires conduit le juge à considérer que  » le congé est ainsi régulier au fond « , sans qu’il ne détaille davantage l’appréciation du caractère  » réel et sérieux «  du projet personnel invoqué par la bailleuse. Cette approche suggère que, face à des locataires qui ne contestent pas le motif, le juge peut se contenter d’un examen sommaire de la motivation du congé, pourvu qu’elle soit exprimée. Le tribunal rappelle néanmoins son pouvoir de contrôle, y compris d’office, en citant que  » le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé « . La solution retenue tend ainsi à un équilibre pragmatique, validant le congé lorsque sa motivation, non contestée, apparaît plausible et suffisamment explicitée.

La réparation limitée du préjudice résultant de l’occupation sans titre

Le tribunal opère une distinction nette entre l’indemnité d’occupation, qu’il accorde, et les dommages-intérêts distincts, qu’il refuse. Il reconnaît le principe d’une indemnité due pour l’occupation des lieux après la fin du bail. Il juge que  » le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation «  et précise que  » l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux « . Le montant est fixé à hauteur de l’ancien loyer, le tribunal estimant qu’ » aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué « . En revanche, la demande de dommages et intérêts distincts est rejetée au motif que  » la bailleresse ne justifie pas de cette demande « . Le tribunal rappelle pourtant les fondements possibles d’une telle condamnation, évoquant l’article 1231-6 du code civil pour la mauvaise foi et la jurisprudence sur  » l’abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire « . Il souligne que  » la demande de dommages et intérêts […] nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, en lien avec la faute « . L’absence de justification concrète du préjudice moral ou de jouissance allégué par la bailleuse conduit à son déboutement. De même, la demande de remboursement de frais de voyage est rejetée car  » aucune justification n’étant versée sur les motifs de ce voyage « . Cette partie de la décision réaffirme avec rigueur l’exigence de la preuve du préjudice pour toute condamnation au-delà de la simple compensation de la privation de jouissance. Elle limite la sanction de l’occupation sans titre à son aspect purement indemnitaire et compensatoire, sauf à démontrer un préjudice spécifique et un comportement fautif caractérisé.