Le Tribunal judiciaire de Bergerac, statuant en référé le 21 août 2025, est saisi d’un litige locatif opposant des bailleurs à leurs locataires, ces derniers étant des avocats. Les preneurs, après avoir cessé de payer les loyers et charges, ont fait l’objet d’un commandement de payer demeuré infructueux, déclenchant une clause résolutoire. Les bailleurs sollicitent la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires ainsi que le paiement de sommes provisionnelles. Les locataires, tout en reconnaissant leur départ et en proposant la remise des clés, contestent le calcul des sommes réclamées. Le juge des référés doit donc déterminer si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et, le cas échéant, statuer sur les mesures conservatoires et provisionnelles demandées. La décision constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, tout en rejetant la demande de provision sur la créance locative litigieuse et en fixant une indemnité d’occupation provisionnelle. Cette ordonnance illustre avec précision la délimitation des pouvoirs du juge des référés en matière contractuelle, entre la constatation d’un droit acquis et le renvoi au fond pour les questions sérieusement contestées.
I. La constatation de la résiliation de plein droit et l’ordonnance de mesures conservatoires
Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, constate sans difficulté l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences, ce qui lui permet ensuite de prescrire une mesure de remise en état pour faire cesser un trouble illicite.
A. La constatation d’un droit acquis en l’absence de contestation sérieuse
Le juge relève que l’existence d’une clause résolutoire dans le bail et le respect de ses conditions de mise en œuvre ne font l’objet d’aucune contestation sérieuse de la part des locataires. Le bail stipulait qu’à défaut de paiement, le bailleur pouvait résilier le bail de plein droit » un mois après la délivrance d’un commandement de payer « . L’exécution de cette condition est établie, le juge notant qu’ » un tel commandement a été signifié par un commissaire de justice le 20 décembre 2024 « . Surtout, les locataires ne se sont pas prévalus des moyens de régularisation offerts par la loi, puisque » les défendeurs ne démontrent ni avoir régularisé l’arriéré de loyers ni avoir sollicité de délais de paiement suspendant les effets de ladite clause « . Dès lors, le juge estime que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit le 21 janvier 2025, et corrélativement, la résiliation du bail liant les parties « . Cette constatation s’opère sans qu’il soit besoin de caractériser une urgence, le juge rappelant qu’il » n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence au sens des dispositions sus-visées pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail commercial, dès lors qu’il n’existe aucune contestation sérieuse « . Le référé devient ainsi l’instrument efficace d’une simple vérification d’état.
B. L’ordonnance d’expulsion comme mesure de remise en état face à un trouble manifestement illicite
La résiliation du bail ayant produit ses effets, la situation des locataires change radicalement de nature. Le juge qualifie leur maintien dans les lieux de » trouble manifestement illicite « , justifiant une mesure conservatoire sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Il motive sa décision en énonçant que » du fait de la résiliation du bail au 21 janvier 2025, [les locataires] sont devenus occupants des lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite « . Face à ce trouble, le juge use de son pouvoir pour » prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent « . Il ordonne donc la libération des lieux et, à défaut, l’expulsion avec le concours de la force publique. En revanche, il refuse d’y adjoindre une astreinte, estimant que » le recours possible à la force publique étant suffisant pour permettre la libération des lieux « . Cette décision démontre l’articulation entre la constatation d’un droit (la résiliation) et la mise en œuvre d’une mesure d’urgence pour en assurer l’effectivité, tout en modulant les moyens de contrainte.
II. Le rejet des demandes provisionnelles litigieuses et la fixation d’une indemnité d’occupation
Si le juge des référés statue sur l’évidence, il renvoie au juge du fond l’examen des questions complexes ou sérieusement contestées, limitant son intervention provisionnelle à ce qui est incontestable.
A. Le renvoi au fond pour les créances litigieuses
Les bailleurs sollicitaient une provision de 15 000 € au titre des loyers et charges impayés. Le juge refuse cette demande, identifiant plusieurs éléments qui rendent la créance sérieusement contestable. Il relève d’abord une incohérence dans le calcul des charges, notant que » le bail prévoit en son article 7 que “les preneurs acquitteront directement toutes consommations personnelles d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone, auprès des organismes compétents » », ce qui semble exclure une réclamation directe par le bailleur. Ensuite, le montant réclamé manque de clarté, car » les requérants n’expliquent nullement quels loyers impayés sont inclus « dans les totaux avancés. Enfin, une contradiction interne dans la méthode de calcul est pointée : » le tribunal relève que dans son premier relevé établi le 25 avril 2024, [un des bailleurs] appliquait un prorata de 40 % pour calculer les charges dues, et non 38,89 % « . Le juge en déduit que » ces éléments constituent autant de contestations sérieuses de la prétention « et que » ni les pièces produites ni les conclusions des consorts [bailleurs] ne permettent au juge de déterminer les sommes réellement dues à ce jour « . Par conséquent, il » dit n’y avoir lieu à référé à ce sujet et les consorts [bailleurs] seront renvoyés à mieux se pourvoir de ce chef « , respectant ainsi la frontière entre le provisoire et le définitif.
B. La fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle limitée au loyer contractuel
En revanche, le juge accueille la demande d’indemnité d’occupation due depuis la résiliation, mais en en limitant strictement le quantum. Il rappelle le principe selon lequel » à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation « . Il estime qu’ » il n’est pas sérieusement contestable que les preneurs devaient s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties « . Toutefois, il rejette la majoration sollicitée par les bailleurs, la qualifiant de clause pénale relevant de l’appréciation du juge du fond. Il pose alors la règle applicable en référé : » La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail « . Appliquant ce principe, il fixe l’indemnité » au montant du dernier loyer contractuel et des provisions sur charges, soit un total de 425 € « . Cette solution assure une protection minimale et incontestable des bailleurs tout en réservant au procès au fond l’appréciation d’éventuels dommages-intérêts complémentaires.
Fondements juridiques
Article L. 554-1 du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile En vigueur
L’accès au marché du travail peut être autorisé au demandeur d’asile lorsque l’Office français de protection des réfugiés et apatrides, pour des raisons qui ne sont pas imputables au demandeur, n’a pas statué sur la demande d’asile dans un délai de six mois à compter de l’introduction de la demande.
Article L. 411-3 du Code de l’organisation judiciaire En vigueur
La Cour de cassation peut casser sans renvoi lorsque la cassation n’implique pas qu’il soit à nouveau statué sur le fond.
Elle peut aussi, en matière civile, statuer au fond lorsque l’intérêt d’une bonne administration de la justice le justifie.
En matière pénale, elle peut, en cassant sans renvoi, mettre fin au litige lorsque les faits, tels qu’ils ont été souverainement constatés et appréciés par les juges du fond, lui permettent d’appliquer la règle de droit appropriée.
En ces cas, elle se prononce sur la charge des dépens afférents aux instances civiles devant les juges du fond.
L’arrêt emporte exécution forcée.
Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil d’Etat.
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.