Tribunal judiciaire, le 21 août 2025, n°25/00085

Le Tribunal judiciaire d’Aurillac, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 21 août 2025 un jugement constatant la résiliation d’un bail d’habitation et autorisant l’expulsion du locataire. Le bailleur, un office public de l’habitat, avait donné à bail un logement à M. [F] à compter du 1er avril 2023. Un commandement de payer lui fut notifié le 11 octobre 2024 pour un impayé de loyers et charges s’élevant à 350,14 euros, sans régularisation dans le délai imparti. Le locataire, présent à l’audience, invoqua sa situation financière précaire, la perception de minima sociaux et le dépôt récent d’un dossier de surendettement. Le juge, saisi d’une demande en résiliation du bail et en expulsion, devait apprécier si les conditions légales de la résiliation pour défaut de paiement étaient réunies et si les circonstances personnelles du locataire pouvaient justifier une suspension de la procédure. Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 12 décembre 2024 et autorisé l’expulsion, tout en condamnant le locataire au paiement des sommes dues. Cette décision illustre l’application stricte des dispositions protectrices du bailleur prévues par la loi du 6 juillet 1989, tout en mesurant les limites du pouvoir d’appréciation du juge face à la situation sociale du débiteur.

La rigueur de l’application des conditions légales de la résiliation

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités procédurales préalables à l’action en résiliation. Il relève la production du  » commandement de payer, conforme à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 «  ainsi que la  » dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat « . Cette vérification formelle est essentielle pour déclarer l’action recevable et préserver les droits de la défense, notamment l’information des autorités compétentes en matière de prévention des expulsions. Le tribunal constate ensuite le manquement substantiel du locataire à son obligation essentielle. Il motive sa décision en relevant que  » M. [F] n’a pas régularisé dans le délai de deux mois, prévu au bail et au commandement, sa situation «  et précise qu’ » au cours de ces deux mois, M. [F] n’a versé aucune somme « . Cette absence totale de paiement dans le délai légal, malgré la mise en demeure, caractérise le défaut de paiement justifiant la résiliation. Le juge applique donc mécaniquement la sanction prévue par la loi, constatant que  » la loi ne permet au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire que si le locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience « . En l’espèce, le locataire ayant reconnu ne pas avoir réglé son loyer depuis plusieurs mois, le juge est lié par ce constat et ne peut que prononcer la résiliation.

Les limites de la prise en compte de la situation personnelle du locataire

La décision témoigne d’une prise en compte formelle, mais inopérante, des difficultés sociales du débiteur. Le tribunal a connaissance des éléments de précarité invoqués par le locataire, qui a indiqué  » chercher un travail, régler deux crédits «  et avoir  » déposé le mois dernier un dossier de surendettement « . Ces éléments sont corroborés par le rapport de la plateforme de prévention, qui note la perception d’indemnités chômage et le dépôt effectif d’un dossier. Cependant, cette situation ne constitue pas un fait justificatif en droit des baux. Le juge rappelle le principe selon lequel la suspension de la résiliation est subordonnée à la reprise du paiement du loyer courant. Or, il ressort  » des propos même de M. [F] qu’il n’a pas réglé son loyer résiduel depuis plusieurs mois « . La situation financière difficile, bien que réelle, ne modifie pas l’appréciation du manquement contractuel. Le législateur a prévu cette condition stricte pour éviter que la seule invocation de difficultés financières ne paralyse indéfiniment les droits du bailleur. La portée de la décision est ainsi double. D’une part, elle réaffirme une jurisprudence constante sur l’interprétation stricte de l’article 24 de la loi de 1989, où la bonne foi ou la précarité du locataire ne sauraient, à elles seules, faire obstacle à la résiliation en cas d’impayés non régularisés. D’autre part, elle souligne le rôle limité du juge des contentieux de la protection dans ce cadre légal rigide. Son pouvoir d’appréciation est cantonné à la vérification des conditions de fond et de forme ; il ne dispose pas d’un pouvoir général d’équité pour adapter les conséquences de la rupture à la situation personnelle du locataire, sauf à méconnaître la loi. La décision rappelle ainsi la prééminence de la sécurité juridique des relations contractuelles et la protection du patrimoine des bailleurs sociaux, même face à des situations de détresse sociale avérée.