Le Tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 20 août 2025 un jugement dans une instance opposant un bailleur social à ses locataires pour impayés de loyers. Le bailleur demandait la constatation de la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion des lieux et le paiement des sommes dues. Les locataires, bien que régulièrement assignés, ne se sont pas présentés à l’audience. Le juge, après avoir constaté la régularité de la procédure et l’acquisition des effets de la clause résolutoire, a néanmoins accordé aux locataires des délais de paiement et suspendu les effets de cette clause. Cette décision illustre l’équilibre recherché par le juge des contentieux de la protection entre la sanction du défaut de paiement et la préservation du logement, en application des dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989. La question centrale est de savoir comment le juge articule la constatation d’une résiliation acquise avec des mesures accordant aux locataires une ultime possibilité de se maintenir dans les lieux.
Le juge constate d’abord que les conditions légales pour la mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies, mais use ensuite de son pouvoir d’aménagement pour en suspendre les effets et accorder des délais de paiement, opérant ainsi une conciliation entre les intérêts en présence.
En premier lieu, le tribunal vérifie scrupuleusement le respect des formalités procédurales protectrices imposées au bailleur avant toute action en résiliation. Il relève que » la S.A. HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 16 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation « , et qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture en temps utile. Cette vérification est essentielle pour assurer la recevabilité de l’action, conformément à l’article 24 de la loi de 1989. Sur le fond, le juge constate ensuite l’acquisition de la clause résolutoire. Il rappelle que » toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « . En l’espèce, un commandement a été signifié le 17 mai 2022 et est resté infructueux au-delà du délai de deux mois, malgré quelques paiements partiels. Le juge en déduit logiquement que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire (…) étaient réunies à la date du 17 juillet 2022 « . Cette constatation, qui pourrait conduire à une issue définitive défavorable aux locataires, est cependant tempérée par l’examen de la demande d’expulsion immédiate. Le juge refuse de réduire le délai légal de deux mois, estimant que » les éléments de la cause (…) et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal « . Ce refus préserve déjà une certaine stabilité pour les occupants.
En second lieu, le juge procède à un réexamen complet de la situation financière des locataires pour déterminer l’issue finale de la procédure. Il écarte d’abord du décompte de la dette les frais indûment réclamés par le bailleur, rappelant qu’ » est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure « . Le montant de l’arriéré est ainsi réduit à la somme de 2 847,40 €. L’analyse la plus significative porte sur l’application des articles 24 V et VII de la loi de 1989, modifiés pour renforcer les conditions d’octroi de délais. Le juge note que » l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative « . Il constate que ces conditions sont remplies en l’espèce, s’appuyant sur » le diagnostic social et financier, de l’accord du bailleur et de ce que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et réduisent leur dette locative « . Cette appréciation in concreto permet au juge d’autoriser le paiement de la dette en dix-neuf mensualités et, surtout, de décider que » les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais « . Cette suspension, qui n’est possible qu’à la demande d’une partie, est ici actée par le juge suite à l’accord du bailleur. Le dispositif crée ainsi un mécanisme conditionnel : si les échéances sont respectées, » la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise « ; dans le cas contraire, elle retrouvera son plein effet, rendant le solde immédiatement exigible et permettant l’expulsion. Cette solution démontre la marge de manœuvre dont dispose le juge pour adapter la sanction à la situation particulière des justiciables, en privilégiant le maintien dans les lieux lorsque la reprise des paiements courants et un plan d’apurement crédible sont établis.