Le Tribunal judiciaire de Meaux, statuant en juge des contentieux de la protection, a rendu un jugement le 20 août 2025 dans une affaire opposant une société d’habitat social à sa locataire et à des tiers. La bailleur demandait la résiliation judiciaire du bail pour non-occupation personnelle des lieux par la preneuse, ainsi que l’expulsion de cette dernière et des occupants. La locataire soutenait occuper effectivement le logement à titre de résidence principale et avoir hébergé provisoirement des membres de sa famille. Le tribunal a débouté la société de l’ensemble de ses demandes. Cette décision soulève la question de savoir quels éléments permettent de caractériser l’occupation d’un logement à titre de résidence principale au sens des clauses contractuelles et de la loi, face à des indices d’une occupation par des tiers. Le juge a estimé que la preuve du manquement n’était pas rapportée, considérant que la locataire » démontre bien sa présence effective dans les lieux plus de 8 mois par an à titre de résidence principale « . Cette solution appelle une analyse de l’appréciation concrète de la preuve en matière d’occupation personnelle et de la portée de l’obligation contractuelle.
I. L’exigence d’une preuve certaine du manquement contractuel pour justifier la résiliation
Le juge des contentieux de la protection rappelle le principe selon lequel la résiliation judiciaire d’un bail pour inexécution suppose la démonstration d’un manquement suffisamment grave. Il appartient à la bailleur, qui se prévaut de ce manquement, d’en rapporter la preuve. En l’espèce, le tribunal opère une distinction nette entre des indices d’occupation par des tiers et la preuve d’une absence effective de la locataire. Les constats du commissaire de justice, qui n’ont pas permis de rencontrer la preneuse, ne sont pas considérés comme suffisants pour établir la non-occupation personnelle. Le tribunal relève que » même si Madame [K] [O] était absente sur les jours de constats […] elle a justifié d’un emploi et de nombreux documents officiels […] confirmant que le logement est bien sa résidence principale « . Cette approche témoigne d’une exigence probatoire rigoureuse, refusant de déduire une absence durable de simples absences ponctuelles constatées. Le certificat de travail, précisant des horaires variables, est retenu comme une explication plausible de ces absences lors des visites. Le juge souligne ainsi que » des horaires variables pouvant donc expliquer son absence lors des constats « , intégrant ainsi la réalité professionnelle de la locataire dans l’appréciation des faits.
II. La distinction entre occupation personnelle et hébergement temporaire de tiers
La décision opère une clarification importante quant aux limites du droit d’usage du locataire. La bailleur soutenait que la présence d’autres occupants démontrait la violation de la clause imposant l’occupation à titre de résidence principale. Le tribunal rejette cet argument en distinguant l’occupation personnelle de l’hébergement temporaire. Il constate d’une part que la locataire a maintenu son domicile dans les lieux, y dormant même dans des conditions précaires ( » avoir dormi dans le canapé avec son enfant « ) pour accueillir sa famille. D’autre part, il relève que » le contrat de bail ne prévoit pas d’interdiction pour les locataires de loger à titre gratuit des tiers au contrat « . Cette analyse dissocie la violation de l’obligation fondamentale d’occupation personnelle d’un simple fait d’hébergement, qui, s’il est temporaire et gratuit, ne remet pas en cause la destination résidentielle principale du logement par le preneur. Le tribunal valide ainsi une interprétation restrictive de la notion de non-occupation, en exigeant que le manquement soit établi de manière certaine et non déduit de circonstances ambigües. La solution est renforcée par le fait que les tiers hébergés » disposent désormais d’une solution d’hébergement et […] n’habitent donc plus à son domicile « , ce qui écarte tout risque de substitution d’occupant. Enfin, le juge conclut de manière synthétique que la locataire » démontre bien sa présence effective dans les lieux plus de 8 mois par an « , satisfaisant ainsi aux exigences contractuelles et légales.