Tribunal judiciaire, le 14 août 2025, n°25/02068

Le Tribunal judiciaire de Grenoble, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 14 août 2025 un jugement tranchant un litige locatif. Un bailleur avait donné en location un logement en 2003. Face à l’impayé des loyers depuis août 2024, il avait signifié un commandement de payer en décembre 2024 puis assigné le locataire en mars 2025 aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement des sommes dues. Le locataire, comparant en personne, reconnaissait intégralement la dette et sollicitait le maintien dans les lieux assorti d’un échelonnement du paiement de l’arriéré. Le juge, après avoir constaté la recevabilité de la demande, a prononcé la résiliation du bail, condamné le locataire au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation, et rejeté sa demande de délais de paiement. La décision soulève la question de savoir dans quelle mesure le juge des contentieux de la protection, saisi d’une demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers, peut refuser d’accorder des délais de paiement au locataire défaillant. Le tribunal a répondu que l’octroi de tels délais était  » illusoire «  au regard de la gravité du manquement et des circonstances de l’espèce, justifiant ainsi une résolution immédiate du contrat. Cette solution appelle une analyse de l’appréciation souveraine de la gravité de l’inexécution (I) et des limites du pouvoir d’aménagement du juge face à une situation d’impayés persistants (II).

I. La caractérisation d’une inexécution suffisamment grave justifiant la résolution judiciaire

Le juge fonde sa décision sur la constatation d’une inexécution contractuelle d’une gravité suffisante. Il applique le régime de la résolution prévu par les articles 1224 et 1228 du code civil, en le combinant avec les dispositions spécifiques du bail d’habitation. L’analyse des faits et du droit conduit à une qualification sans équivoque de la faute du locataire. Le tribunal relève d’abord l’établissement certain de l’obligation et de son inexécution. Il rappelle que  » le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus « . Le défaut de paiement est incontesté, le locataire reconnaissant lui-même la dette et son montant. Le juge constate ainsi que  » Monsieur [D] [X] ne s’est pas entièrement acquitté des loyers et charges du logement «  et que  » les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois « . Cette persistance de l’impayé après mise en demeure constitue un élément matériel essentiel.

La gravité de cette inexécution est ensuite appréciée in concreto par le juge. Il ne se contente pas du seul constat de l’impayé mais en évalue la nature et les conséquences. La durée de l’impayé, son importance quantitative et l’absence de reprise des paiements sont des critères décisifs. Le tribunal souligne que  » le dernier règlement du locataire est intervenu en avril 2024 «  et que les sommes dues s’élèvent à un montant significatif. Cette accumulation conduit le juge à qualifier le manquement comme étant  » suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur « . Cette appréciation souveraine de la gravité est au cœur du pouvoir du juge, qui dispose, selon l’article 1228 du code civil, de la faculté de  » prononcer la résolution du contrat « . En l’espèce, le juge estime que le seuil est franchi, ce qui l’autorise à mettre fin au contrat sans accorder de délai supplémentaire. La solution s’inscrit dans une logique de protection du créancier bailleur, lésé par une inexécution persistante de l’obligation essentielle du contrat.

II. Le rejet des délais de paiement au nom de l’illusoire et de la protection de l’équilibre contractuel

Le second temps de la décision concerne le rejet de la demande du locataire visant à obtenir des délais de paiement. Le juge opère ici une conciliation entre les pouvoirs d’atténuation offerts par la loi et la nécessité de ne pas vider de son sens la sanction de la résolution. Le locataire invoquait l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, et proposait un plan d’apurement. Le tribunal reconnaît le principe de cette possibilité en citant la disposition selon laquelle  » le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues « . Cependant, il en refuse l’application au cas d’espèce.

Le refus se fonde sur une appréciation globale de la situation, où les intérêts du créancier pèsent plus lourd que la situation du débiteur. Le juge énumère plusieurs éléments justifiant que l’octroi de délais serait  » illusoire « . Il prend en compte  » le montant de la dette, la non-exécution de ses obligations contractuelles, du montant des sommes dues, de l’ancienneté des sommes dues et de l’absence de reprise de paiement des loyers « . Cette accumulation de facteurs négatifs démontre, selon le tribunal, l’absence de garantie d’une exécution future. Le fait que le locataire  » n’a pas repris le paiement des loyers «  et n’ait fourni aucune garantie solide de reprise de paiement est déterminant. Le juge estime ainsi que maintenir le contrat sous condition d’un échelonnement hypothétique serait contraire aux besoins du créancier. Ce raisonnement privilégie la sécurité juridique et la fin de l’occupation indue. Il rappelle que le pouvoir d’aménagement du juge n’est pas un droit absolu pour le débiteur mais une faculté discrétionnaire, subordonnée à une appréciation concrète de l’équité et de l’efficacité de la mesure. En condamnant également le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation indexée, le tribunal assure une protection complète du bailleur contre les conséquences de l’occupation prolongée sans titre.