Tribunal judiciaire, le 12 août 2025, n°25/01532

Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé par ordonnance du 12 août 2025, a été saisi par une société bailleuse pour constater la résiliation d’un bail d’habitation par le jeu d’une clause résolutoire et obtenir l’expulsion du locataire ainsi que le paiement des sommes dues. Le locataire, défendeur, n’a pas comparu à l’audience. Le juge a accueilli les demandes de la bailleuse après avoir vérifié le respect des conditions de recevabilité de l’action en expulsion et examiné les effets d’une clause contractuelle dérogeant au délai légal. La décision tranche la question de l’applicabilité d’une clause résolutoire conventionnelle prévoyant un délai de paiement plus long que celui fixé par la loi, au bénéfice du locataire. Le juge a retenu que cette clause, bien que dérogeant à une règle d’ordre public de protection, était applicable car plus favorable au locataire. Il en a constaté l’acquisition et a ordonné l’expulsion, tout en condamnant le locataire au paiement des arriérés et d’une indemnité d’occupation. Cette ordonnance invite à analyser le contrôle opéré par le juge sur les clauses résolutoires conventionnelles (I), avant d’en examiner les conséquences pratiques en matière de créances et d’expulsion (II).

I. Le contrôle du juge sur une clause résolutoire conventionnelle plus favorable au locataire

Le juge des référés opère un contrôle rigoureux sur les conditions de mise en œuvre d’une clause résolutoire, en vérifiant d’abord la régularité de la procédure préalable. Il relève ainsi que  » l’action est donc recevable «  après avoir constaté que la bailleuse justifiait  » avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives […] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation «  et qu’une copie de l’assignation avait été notifiée à la préfecture  » plus de six semaines avant l’audience « . Ce contrôle formel strict est une condition sine qua non de l’examen au fond, garantissant le respect des droits de la défense et des mesures de protection du locataire.

Sur le fond, la décision aborde la question centrale de la validité d’une clause contractuelle modifiant le délai légal. La loi du 6 juillet 1989 prévoit en son article 24 I que la clause résolutoire ne produit effet  » que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux « . Or, le bail litigieux stipulait un délai de deux mois. Le juge analyse cette dérogation non pas sous l’angle de la nullité pour violation d’une règle d’ordre public, mais sous celui de son effet concret pour le locataire. Il motive sa solution en considérant que  » ce délai est favorable au locataire, que l’article 24 vise à protéger « . Le raisonnement se poursuit par une appréciation des positions contractuelles :  » S’il protège moins la bailleresse, elle doit être considérée qu’elle est la partie en position de force dans le contrat et qu’elle a renoncé au délai plus court prévu par la loi […] de son plein gré « . Cette analyse conduit le juge à valider la clause et à en appliquer le délai contractuel. Il constate ensuite que le commandement de payer, laissant bien un délai de deux mois, a été signifié et que le locataire n’a réglé qu’une partie de la somme due. En conséquence, il estime que  » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies « . Cette approche pragmatique, centrée sur le bénéfice effectif pour la partie protégée, permet de concilier l’impératif de protection du locataire avec le respect de la volonté des parties exprimée dans un contrat.

II. Les conséquences de la résiliation : créances recouvrables et exécution forcée

La constatation de la résiliation entraîne des conséquences financières et matérielles importantes, que le juge détaille avec précision. En premier lieu, il statue sur le montant des arriérés. Se fondant sur l’article 24 V de la loi de 1989 qui l’autorise à vérifier d’office les éléments de la dette locative, le juge examine le décompte produit. Il relève que le locataire  » n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette «  et le condamne en conséquence au paiement provisionnel de la somme réclamée. Cette condamnation inclut les intérêts au taux légal, calculés à compter de la date de l’assignation pour la partie de la dette alors échue, et à compter de l’ordonnance pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Le juge exerce ainsi pleinement son pouvoir d’instruction pour fonder sa décision sur des éléments vérifiés.

La résiliation transforme ensuite la nature de l’occupation. Le juge constate qu’ » en l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue […] et Monsieur [H] [T], est depuis occupant sans droit ni titre « . Cette qualification justifie la double condamnation prononcée. D’une part, l’expulsion est ordonnée, avec le concours possible de la force publique après un commandement de quitter les lieux. D’autre part, le locataire est condamné au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation. Le juge précise le mode de calcul de cette indemnité en la fixant  » au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi « . Cette solution, classique, vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire privé de la jouissance de son bien sans pour autant créer un enrichissement indu. Enfin, le juge alloue à la bailleuse une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, estimant que  » compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A PROMOLOGIS « , une indemnisation de 150 euros est justifiée. L’ensemble de ces mesures, rendues exécutoires à titre provisoire, assure une effectivité rapide à la décision tout en encadrant strictement les modalités de l’expulsion et du recouvrement.