Le Tribunal judiciaire d’Évreux, statuant en référé le 12 août 2025, est saisi d’une demande en résiliation de bail et en expulsion pour défaut de paiement des loyers. Par un contrat du 7 juin 2023, une SCI avait donné à bail une maison à usage d’habitation à deux locataires pour un loyer mensuel de 780 euros charges comprises. Face à des impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 juin 2024, puis a assigné les locataires. Une ordonnance antérieure du 13 mars 2025 avait déjà condamné ces derniers au paiement provisionnel d’une partie des sommes dues. En défense, les locataires invoquent des difficultés financières et des problèmes d’humidité dans le logement, exprimant leur souhait de demeurer dans les lieux. Le juge doit trancher sur la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes réclamées. La question de droit posée est de savoir dans quelle mesure le juge, saisi d’une demande en expulsion pour impayés, peut accorder des délais de paiement au locataire en difficulté, et quelles sont les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire. Le Tribunal judiciaire d’Évreux constate la résiliation du bail à la date du 7 août 2024, ordonne l’expulsion des locataires et les condamne au paiement des arriérés et d’une indemnité d’occupation. Il refuse en revanche de leur accorder des délais de paiement. Cette décision illustre la rigueur de l’application des conditions de la clause résolutoire (I) tout en mettant en lumière les limites du pouvoir d’appréciation du juge pour accorder des délais en présence d’une situation financière précaire (II).
I. La constatation rigoureuse de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses effets
Le juge procède à une vérification minutieuse des conditions de forme et de fond requises pour que la clause résolutoire produise ses effets, conduisant à une résiliation certaine du bail et à l’expulsion des locataires. Sur le plan procédural, il relève d’abord la parfaite recevabilité de l’action du bailleur. Il constate en effet qu’ » une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience « , respectant ainsi l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la SCI, » justifiant du caractère familial « , est dispensée de la dénonciation du commandement à la CCAPEX. Cette analyse formelle préalable est essentielle pour garantir la régularité de la procédure d’expulsion.
Sur le fond, le juge applique strictement le régime légal de la clause résolutoire. Il rappelle le principe posé par l’article 24 I de la loi de 1989 selon lequel la clause » ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « . En l’espèce, il constate que le bail contient une telle clause et qu’un commandement de payer a été délivré le 6 juin 2024. Ayant établi que ce commandement » est demeuré infructueux plus de deux mois « , il en déduit logiquement que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 août 2024 et que le contrat est résilié à cette date « . Cette qualification entraîne une conséquence inéluctable : » L’expulsion de Monsieur [M] [M] [S] et Madame [B] [V] [J] sera ordonnée en conséquence. « Le raisonnement est purement déductif et ne laisse aucune place à une appréciation des circonstances pour écarter la résolution.
Les effets financiers de cette résiliation sont également strictement encadrés. Le bailleur réclamait le paiement d’arriérés et d’indemnités d’occupation. Le juge, après avoir relevé l’absence de preuve apportée par les locataires concernant les désordres invoqués, retient le décompte produit. Il précise que la somme due correspond aux » arriérés locatifs exigibles jusqu’au 07 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire « et à » l’indemnité d’occupation due à compter de cette date « . Il fixe le montant de cette indemnité future » au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 799,00 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien « . Cette assimilation de l’indemnité d’occupation au loyer contractuel est classique et vise à indemniser pleinement le propriétaire privé de la jouissance de son bien.
II. Le refus d’accorder des délais de paiement : un pouvoir d’appréciation du juge confronté à l’impératif d’efficacité
Si la loi confère au juge un pouvoir discrétionnaire pour accorder des délais de paiement, la présente décision en démontre les limites pratiques, le juge estimant que les conditions légales ne sont pas remplies en l’espèce. L’article 24 V de la loi de 1989 constitue le fondement de ce pouvoir, permettant au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire. Le juge d’Évreux en rappelle le mécanisme : » Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. « Toutefois, son application est subordonnée à une appréciation concrète de la situation.
Le juge relève d’abord un élément factuel défavorable aux locataires : » l’absence de règlements depuis février 2025 entraînant une absence de reprise des paiements des loyers et charges courants « . Ce constat objectif d’une défaillance persistante est un premier motif justifiant de ne pas suspendre la résiliation. Il indique que, » compte tenu « de cette absence, » la juridiction ne peut faire bénéficier aux locataires de la suspension des effets de la clause résolutoire « . Le comportement des locataires après le commandement est donc pris en compte.
L’examen de la situation financière des locataires constitue le second volet de cette analyse et conduit à une conclusion sans appel. Le juge dispose d’un diagnostic social et financier confirmant la précarité des défendeurs. Il évalue leurs ressources, soit » 1.049,10 euros mensuels au titre de l’allocation de retour à l’emploi « pour l’un et » 850,00 euros mensuels « pour l’autre. Au regard du montant de la dette et de ces revenus modestes, le juge estime que » les possibilités d’apurement de la dette dans les délais légaux apparaissent illusoires « . Ce pronostic sur l’impossibilité pratique d’un apurement dans un délai raisonnable, limité par la loi à trois ans, est déterminant. La décision en tire la conséquence logique : » Dans ces conditions, la juridiction se trouve dans l’impossibilité de lui accorder des délais de paiement. « Le pouvoir discrétionnaire se heurte ici à une impossibilité de fait, le juge ne pouvant ordonner une mesure dont l’inefficacité est prévisible.
Ce refus, bien que sévère, s’inscrit dans une logique d’efficacité de la procédure et de protection du droit de propriété. Il évite de prolonger une situation d’impayés tout en maintenant des locataires dans un logement dont ils ne pourraient de toute façon assumer le coût. La décision montre ainsi que la bienveillance légale, qui autorise des délais, n’est pas un droit automatique. Elle est conditionnée à la démonstration d’une capacité réelle à se libérer de la dette, démonstration qui fait défaut en l’espèce. Le juge opère ainsi une conciliation réaliste entre la protection des locataires en difficulté et les intérêts légitimes du bailleur.