Tribunal judiciaire, le 12 août 2025, n°25/00409

Le Tribunal judiciaire d’Évreux, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu le 12 août 2025 un jugement dans une instance en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers. La société bailleresse, après avoir notifié un commandement de payer demeuré infructueux, sollicitait la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et le paiement des sommes dues. La locataire, reconnaissant le principe de sa dette, demandait le maintien dans les lieux assorti de délais de paiement. Le tribunal, après avoir constaté la régularité de la procédure et l’acquisition de la clause résolutoire, a prononcé la résiliation du contrat tout en accordant à la locataire des délais de paiement étalés sur trente-six mois pour solder sa dette. Cette décision illustre la conciliation opérée par le juge entre la protection du droit du bailleur et les mesures de traitement des impayés de loyer prévues par la loi du 6 juillet 1989. Elle soulève ainsi la question de savoir comment le juge des contentieux de la protection articule la sanction du défaut de paiement avec les mécanismes de prévention des expulsions locatives. L’analyse de ce jugement révèle d’abord une application rigoureuse des conditions de la résiliation de plein droit (I), avant de mettre en lumière l’aménagement équilibré des conséquences de cette résiliation par le recours aux délais de paiement (II).

I. La constatation judiciaire d’une résiliation de plein droit régulièrement acquise

Le tribunal constate que les conditions légales de la mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies, consacrant ainsi la défaillance contractuelle du locataire. Cette constatation s’appuie sur un strict respect des formalités procédurales imposées au bailleur et sur une appréciation in concreto de l’inexécution.

En premier lieu, le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions de recevabilité de l’action en résiliation. La loi du 6 juillet 1989 subordonne en effet l’exercice de cette action à des démarches préalables destinées à favoriser le règlement amiable du conflit. Le tribunal relève ainsi que la bailleresse  » justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 août 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation «  et qu’ » une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure (…) au moins six semaines avant l’audience « . Ce contrôle formel est essentiel, car il conditionne l’accès du bailleur au juge et garantit que le locataire a bénéficié des délais et des interventions prévus par la loi avant toute action judiciaire.

En second lieu, le tribunal examine le fondement de la demande en constatant l’acquisition de la clause résolutoire. L’article 24 de la loi de 1989 organise un mécanisme de résiliation de plein droit, mais en en conditionnant les effets à l’expiration d’un délai postérieur à un commandement de payer infructueux. Le juge rappelle ce principe en énonçant que  » toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat (…) ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « . En l’espèce, il constate que le commandement délivré le 22 juillet 2024 est resté sans effet et que, par conséquent,  » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 septembre 2024 « . Cette date marque le point de départ de la résiliation, générant un changement dans la nature de l’obligation de payer du locataire. Dès lors, le juge peut légalement prononcer l’expulsion, qu’il ordonne en conséquence, tout en refusant de la assortir d’une astreinte au motif que  » la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte « . Cette analyse limite les mesures coercitives au strict nécessaire, privilégiant la réparation du préjudice.

II. L’aménagement des effets de la résiliation par l’octroi de délais de paiement protecteurs

Si le tribunal constate la résiliation, il en suspend immédiatement les effets les plus radicaux en accordant des délais de paiement. Cette décision opère une conciliation entre la sanction de l’inexécution et le maintien du locataire dans les lieux, dans le cadre des pouvoirs d’atténuation conférés au juge.

D’une part, le jugement organise un plan d’apurement de la dette adapté à la situation du locataire. Le juge use du pouvoir discrétionnaire que lui confère l’article 24 V de la loi de 1989, qui dispose que  » le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « . Il prend en compte les éléments de la situation personnelle et financière de la défenderesse, notant qu’elle  » bénéficie d’un emploi lui permettant d’obtenir une rémunération mensuelle de 1.800,00 euros «  et qu’elle a effectué des versements antérieurs  » marquant la volonté pour la locataire d’apurer sa dette « . Sur cette base, et compte tenu de l’absence d’opposition du bailleur, il fixe un échéancier précis : la locataire est autorisée à se libérer  » en 35 mensualités de 110,00 euros chacune et une 36ème et dernière mensualité qui soldera la dette « . Cette mesure a pour effet immédiat de  » suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés « .

D’autre part, le dispositif instaure un régime conditionnel et sécurisé, prévoyant avec précision les conséquences d’un éventuel nouveau manquement. Le jugement crée un mécanisme de résolution automatique en cas de défaut de paiement, évitant ainsi une nouvelle procédure judiciaire. Il avertit en effet la locataire que  » toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure (…) justifiera «  plusieurs conséquences cumulatives. Celles-ci incluent la reprise des effets de la clause résolutoire, l’exigibilité immédiate du solde, la possibilité d’expulsion après commandement de quitter les lieux et l’obligation de payer une indemnité d’occupation. Cette construction juridique détaillée assure une sécurité juridique au bailleur tout en offrant au locataire une ultime chance de régularisation. Elle illustre la fonction pédagogique et préventive du juge des contentieux de la protection, qui conditionne le maintien dans les lieux à une exécution rigoureuse du plan de paiement. Enfin, le tribunal rejette la demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, estimant qu’ » il n’apparaît pas équitable de condamner Madame [L] [M] «  au regard de la situation respective des parties, ce qui parachève l’équilibre recherché par la décision.