Le Tribunal de proximité du Raincy, statuant en référé, a rendu le 11 août 2025 une ordonnance dans un litige locatif opposant un bailleur à sa locataire. Par un bail meublé conclu en décembre 2023, la locataire s’était engagée à verser un loyer mensuel de 463 euros, augmenté de charges. À la suite d’importants impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer en mai 2024 puis a assigné la locataire en avril 2025 aux fins de constater la résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire, d’obtenir l’expulsion et le paiement des sommes dues. La locataire, reconnaissant la dette, a sollicité des délais de paiement. Le juge devait déterminer si les conditions légales de la résiliation étaient réunies et si les circonstances personnelles de la locataire justifiaient une mesure de clémence. L’ordonnance constate la résiliation du bail, rejette la demande de délais de paiement et condamne la locataire au paiement des sommes dues et à l’expulsion. Cette décision illustre l’application rigoureuse des conditions procédurales et substantielles encadrant la résiliation pour défaut de paiement, tout en rappelant les limites du pouvoir d’aménagement du juge face à une situation d’impayés persistants.
I. La constatation rigoureuse de l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités procédurales préalables à l’action en résiliation. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose une notification de l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le tribunal relève que cette condition est remplie puisque » une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 7 avril 2025 en vue d’une audience prévue le 26 mai 2025, soit plus de six semaines après « . Cette vérification formelle est essentielle pour assurer la recevabilité de la demande et garantir la protection du locataire par le contrôle administratif. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions, respectant ainsi l’ensemble du cadre procédural protecteur.
Sur le fond, les conditions légales de l’acquisition de la clause résolutoire sont examinées avec précision. Le bail contenait une clause prévoyant la résiliation de plein droit après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Le juge constate que le commandement signifié le 23 mai 2024 était régulier en la forme et que » les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois « . En conséquence, il est logiquement constaté que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, 23 juillet à 24 heures « . Cette analyse démontre une application stricte et mécanique de la loi, laissant peu de place à l’appréciation des circonstances à ce stade. La résiliation est ainsi actée rétroactivement à la date d’effet de la clause, le 24 juillet 2024.
II. Le rejet justifié de la demande d’aménagement judiciaire
La locataire invoquait sa situation financière précaire pour solliciter des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge analyse cette demande à l’aune des critères stricts posés par l’article 24 de la loi de 1989. Le texte subordonne une telle mesure à deux conditions cumulatives : la capacité du locataire à régler sa dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience. L’examen de la situation de la locataire conduit à un constat négatif sur ces deux points.
D’une part, la proposition de remboursement de 150 euros par mois est jugée inadaptée. Le tribunal motive son refus en indiquant que » au regard du montant de la dette, la proposition à hauteur de 150 euros par mois ne permet pas le remboursement dans les délais prévus par loi. La locataire n’apparait donc pas en capacité de rembourser la dette locative en sus des loyers et charges « . Cette appréciation souligne que la simple volonté de régler ne suffit pas ; la proposition doit être réaliste et permettre une extinction de la dette dans un délai raisonnable, fixé par la loi à trois ans au maximum.
D’autre part, l’exigence de reprise des paiements courants n’est pas satisfaite. Le juge relève que » Madame [O] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience, le dernier paiement ayant été effectué le 31 Mars 2025 « . Cette circonstance est déterminante, car elle démontre l’absence de rétablissement durable dans les obligations contractuelles. L’opposition du bailleur à tout délai renforce la solution. Le tribunal en déduit que » les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies « et rejette la demande. Ce refus, bien que sévère, s’inscrit dans une logique de protection du droit de propriété et de sécurité des contrats, le législateur ayant entendu limiter les aménagements aux situations où le rétablissement du locataire est avéré.
Les conséquences de ce rejet sont lourdes pour la locataire. Le juge ordonne son expulsion dans un délai de deux mois et fixe une indemnité d’occupation provisionnelle » égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi « . Cette condamnation, associée au paiement de l’arriéré provisionnel de 6978,43 euros, illustre la sanction complète des manquements contractuels. La décision rappelle ainsi que les mécanismes de protection des locataires en difficulté, bien que présents, ne constituent pas un droit à l’impunité et sont conditionnés à un effort concret et immédiat de régularisation.